เหตุใด Warren Buffett ผู้เป็นตำนานถึงไม่ชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

อสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับหลายๆ คน แต่ที่น่าแปลกใจคือนักลงทุนในตำนานอย่าง วอร์เรน บัฟเฟตต์ ไม่ได้เลือกช่องทางการลงทุนนี้เพื่อเทเงินเข้าไป ทำไมเป็นแบบนั้น?

ไม่มีการกำหนดราคาอย่างไม่มีประสิทธิภาพ

วอร์เรน บัฟเฟตต์เคยอธิบายไว้ที่การประชุมผู้ถือหุ้นของ Berkshire Hathaway ว่า "อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินค้าโภคภัณฑ์ ผมคิดว่าอสังหาริมทรัพย์มักจะมีราคาที่ถูกต้องอยู่เสมอ และเป็นเรื่องยากที่จะพบช่วงเวลาที่ราคาไม่ถูกต้อง"

ปรัชญาการลงทุนของมหาเศรษฐีพันล้านคือการลงทุนในธุรกิจที่มีคุณภาพซึ่งมีการซื้อขายหุ้นในราคาที่ลดอย่างมากจากมูลค่าที่แท้จริง แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีโอกาสเช่นนี้มากนัก เขาเชื่อว่าโอกาสที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่าราคาประเมินไว้มากนักนั้นมีไม่มาก

การวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์นั้นง่ายกว่าธุรกิจอื่น เพราะมักจะมีกระแสเงินสดที่มั่นคงและชัดเจน ซึ่งทำให้การกำหนดราคาผิดพลาดมีโอกาสเกิดขึ้นน้อยลง

แน่นอนว่าตลาดไม่ได้มีประสิทธิภาพอย่างสมบูรณ์ เมื่อ เศรษฐกิจ อยู่ในภาวะวิกฤตราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงลดลงอยู่บ้าง แต่ก็เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก

ไม่มีข้อได้เปรียบในการแข่งขัน

วอร์เรน บัฟเฟตต์ยังหลีกเลี่ยงธุรกิจที่คนอื่นได้เปรียบแต่เขาไม่มี เขากล่าวว่า Berkshire ไม่มีข้อได้เปรียบทางการแข่งขันเหนือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

เกมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นบริษัทเอกชนที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาจ้างบุคลากรที่มีความสามารถสูงและสร้างความสัมพันธ์ที่ดีที่สุดในอุตสาหกรรม นักลงทุนรายย่อยที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ มักจะลงทุนในใบรับรองกองทุนของกองทุนเหล่านี้ด้วย

ในขณะเดียวกัน วอร์เรน บัฟเฟตต์และกองทุนของเขามีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในหุ้นและธุรกิจจดทะเบียน

อุปสรรคด้านภาษี

ในสหรัฐอเมริกา นักลงทุนรายบุคคลที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ตาม เมื่อบริษัทและธุรกิจที่ไม่ใช่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ลงทุนในสาขานี้ อสังหาริมทรัพย์จะถูกเก็บภาษีสองเท่า เมื่ออยู่ที่ระดับองค์กรและอีกครั้งเมื่อแจกจ่ายให้แก่ผู้ถือหุ้น

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีต้นทุนสูงทั้งในด้านการจัดการและการดำเนินการเมื่อเทียบกับหุ้น (ภาพถ่าย: Tran Khang)

การจัดการที่มีต้นทุนสูง

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การลงทุนแบบเฉื่อยชา เหมือนกับหุ้นและพันธบัตร เจ้าของทรัพย์สินต้องเผชิญกับปัญหาการจัดการมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการบำรุงรักษา การดำเนินงาน การเช่า ไปจนถึงปัญหาทางกฎหมาย

งานทั้งหมดนี้มีต้นทุนทั้งเวลาและเงิน เมื่อขนาดการลงทุนมีขนาดใหญ่ นักลงทุนมักจะเพิ่มประสิทธิภาพโดยผ่านบุคคลหรือองค์กรเพื่อบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนที่ชาญฉลาดเช่นบัฟเฟตต์จะหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ทำให้พวกเขาเสียสมาธิจากโอกาสที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า สำหรับเขาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในรายการนี้

แต่ก็มีข้อยกเว้น

ภายใต้เงื่อนไขบางประการ บัฟเฟตต์ยินดีที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในช่วงวิกฤต หรือในช่วงที่มีโอกาสขายหุ้นจำนวนมาก

ตัวอย่างเช่น ในช่วงวิกฤตปีพ.ศ. 2523 และ 2533 วอร์เรน บัฟเฟตต์ได้ก่อตั้ง Trust Corp. เพื่อซื้อสินทรัพย์ที่ถูกขายทอดตลาดจากธนาคารออมทรัพย์ที่ล้มละลาย ซึ่งรวมถึงสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จำนวนหลายพันรายการ

ในช่วงเวลานี้ อสังหาริมทรัพย์จะถูกขายออก และผู้ซื้อก็หายาก และการประเมินมูลค่าก็ห่างไกลจากปัจจัยพื้นฐานมาก บัฟเฟตต์กล่าวว่า "ราคาอสังหาริมทรัพย์ในตอนนั้นผิดพลาดมาก"

นักลงทุนภายนอกหลายราย รวมถึง Warren Buffett ก็ได้เข้ามาร่วมวงด้วย แต่ภายนอกช่วงวิกฤตทางการเงินที่ร้ายแรง โอกาสในการกำหนดราคาที่ผิดพลาดในลักษณะนี้แทบจะไม่เกิดขึ้นเลย

ในขณะที่เขาหลีกเลี่ยงการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ มหาเศรษฐีรายนี้ก็ยังลงทุนในตราสารอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เช่น REIT เป็นครั้งคราว

รูปแบบการลงทุนนี้มักจะหลากหลายและมีสภาพคล่องสูง

ซึ่งทำให้บัฟเฟตต์เข้าและออกได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนใน REIT ก็คล้ายกับการลงทุนในหุ้น อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงส่วนเล็ก ๆ ของพอร์ตโฟลิโอของ Berkshire เท่านั้น

แหล่งที่มา