สินเชื่ออสังหาฯ : ยากลำบากเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านที่ลดลง

ANTD.VN - ปัญหาของโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงถึง 70% เกี่ยวข้องกับปัญหาทางกฎหมาย ก่อให้เกิดอุปสรรคในการเบิกจ่ายสินเชื่อ ในขณะเดียวกัน ความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงยังส่งผลให้ความต้องการสินเชื่อเพื่อการบริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลงด้วย

สินเชื่ออสังหาฯ ยังเติบโตแข็งแกร่ง

เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2023 ณ กรุงฮานอย ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ประสานงานกับ กระทรวงก่อสร้าง เพื่อจัดการประชุมเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม

ตามที่ผู้นำธนาคารแห่งรัฐเวียดนามกล่าวไว้ ตั้งแต่ต้นปี 2566 อุตสาหกรรมการธนาคารได้ดำเนินการแก้ปัญหาอย่างเด็ดเดี่ยวเพื่อช่วยขจัดความยากลำบากและปรับปรุงการเข้าถึงทุนสินเชื่อสำหรับลูกค้า ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2566 สินเชื่อต่อ เศรษฐกิจ มีมูลค่ามากกว่า 12.8 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 7.39% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งรัฐสนับสนุนให้สถาบันสินเชื่อเน้นเงินทุนไปที่กลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคม และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน พร้อมกันนี้ควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่อในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรงและยั่งยืน

ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 ยอดคงค้างสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของสถาบันสินเชื่อจะสูงถึง 2.74 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 6.04% เมื่อเทียบกับวันที่ 31 ธันวาคม 2565 คิดเป็น 21.46% ของยอดคงค้างหนี้ทั้งหมดต่อระบบเศรษฐกิจ โดยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นการบริโภค/ใช้เองมีสัดส่วน 64% และสินเชื่อคงค้างเพื่อกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 36% ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้าง

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อทั่วไปและช่วงเดียวกันของปีก่อน นี่แสดงให้เห็นว่าแนวทางแก้ไขและความพยายามของ ภาครัฐ ภาคธนาคาร กระทรวง สาขา และท้องถิ่นในการขจัดปัญหาและอุปสรรคของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีประสิทธิผลมากขึ้นเรื่อยๆ

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

ผู้บริหารธนาคารกลาง ชี้แจงเรื่องสินเชื่ออสังหาฯ

ในงานประชุม ผู้แทนภาคธุรกิจและธนาคาร กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายหลายประการ รวมถึงปัญหาและอุปสรรคระยะยาวมากมาย เช่น ปัญหาระบบวิธีพิจารณาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนที่ดิน ผังเมือง และการก่อสร้าง (คิดเป็นร้อยละ 70 ของปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์)

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า รัฐบาลและกระทรวงต่าง ๆ ได้แก้ไขปัญหาทางกฎหมายอย่างเด็ดขาดเมื่อเร็ว ๆ นี้ แต่กลับไม่มีกำลังเพียงพอที่จะดึงตลาดให้สูงขึ้น ทำให้ไม่มีอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้น “ทั้งประเทศมีโครงการที่รอการแก้ไขอยู่ 1,200 โครงการ โดย 500 โครงการอยู่ในระหว่างพิจารณา ส่วนที่เหลืออีก 800 โครงการยังรอการดำเนินการ” นายดิงห์ กล่าว

นอกจากนั้นยังมีปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในแต่ละกลุ่ม รวมทั้งบ้านพักอาศัยระดับไฮเอนด์และวิลล่าส่วนเกิน ขณะที่บ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัดยังจำกัดอยู่ ความต้องการของตลาดในบางกลุ่มลดลงอย่างรวดเร็ว

ศักยภาพทางการเงินขององค์กรต่างๆ ยังจำกัดและขึ้นอยู่กับแหล่งทุนภายนอก เช่น เงินกู้ พันธบัตร และการระดมเงินทุนจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ช่องทางการระดมทุนอื่น ๆ ยังไม่ประสบผลสำเร็จอย่างแท้จริง โดยเฉพาะตลาดทุน (ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน ตลาดหลักทรัพย์) ที่มีปัญหาอยู่บ้างและยังไม่พัฒนาให้เหมาะสมกับบทบาทในการจัดหาทุนระยะกลางและระยะยาวให้กับระบบเศรษฐกิจ ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงเมื่อเทียบกับความสามารถทางการเงินและรายได้ของคนจำนวนมาก...

ราคาบ้านยังคงสูง ความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านลดลง

ในด้านสินเชื่อ ภาคธุรกิจต่างๆ ก็ได้เสนอแนะมาหลายประการ เช่น อยากให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงอีก ขยายวงสินเชื่อ ขยายระยะเวลาการกู้ยืม ลดขั้นตอนลง ลดระยะเวลาอนุมัติ ขยายระยะเวลาปรับโครงสร้างหนี้ และรับหลักประกันอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ เช่น หุ้น เป็นต้น

ธนาคารยังพบปัญหาในการอนุมัติสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย กรรมการผู้จัดการของธนาคารหลายแห่งที่มีหนี้สินอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก กล่าวว่า สาเหตุหลักมาจากปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่ทำให้ตลาดขาดแคลนอุปทาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบันยังส่งผลให้ความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงด้วย “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงประมาณ 2.5% ทั้งสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงเพียงเล็กน้อย ไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้าน ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักเป็นการซื้อและขาย ซึ่งอาจก่อให้เกิดฟองสบู่และความเสี่ยงต่อสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์” นายเหงียน ทันห์ ตุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Vietcombank กล่าว

ไม่เพียงเท่านั้น ผู้นำของ Vietcombank ยังได้ชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงที่ว่าความต้องการสินเชื่อเพื่อการบริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อความเชื่อมั่นของลูกค้าอยู่ในระดับต่ำ “Vietcombank มีฐานลูกค้าบุคคลเติบโตได้ดีมาก ลูกค้าบุคคลฝากเงินเป็นจำนวนมาก แม้ว่าธนาคารจะลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงมาก สาเหตุก็คือลูกค้าสูญเสียความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และรอให้ราคาบ้านลดลงอีก” นายทุงกล่าว

ทางด้านของ BIDV นายเล ง็อก ลัม กรรมการผู้จัดการใหญ่ ยังได้ชี้ให้เห็นข้อเท็จจริงที่ว่าสินเชื่อผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ มาก ณ สิ้นเดือนตุลาคม อัตราการเติบโตของสินเชื่อของ BIDV อยู่ที่ 8.1% ซึ่งคิดเป็นเพียง 60% ของแผนที่ธนาคารแห่งรัฐกำหนดไว้ หนี้อสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นประมาณ 9% คิดเป็นประมาณ 18% ของหนี้ทั้งหมด ซึ่งหนี้สินอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ อยู่ที่ประมาณ 4% เท่านั้น ในขณะที่เพิ่มขึ้นปีละประมาณ 20%

“BIDV ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ลง 10 เท่า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ มีการพยายามหามาตรการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเงินกู้อย่างจริงจัง แต่จนถึงขณะนี้มีการอนุมัติเงินกู้เพียง 385,000 ล้านดองเท่านั้น โดยเบิกจ่ายไปแล้วกว่า 25,000 ล้านดอง

นอกจากนี้ เรายังออกแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้นทุนต่ำพร้อมอัตราดอกเบี้ยที่มีการแข่งขันสูง แต่โครงการเหล่านี้มีปัญหาทางกฎหมายมากมาย ตั้งแต่ปีที่แล้ว BIDV ได้อนุมัติไปแล้วประมาณ 26,000 พันล้านบาท แต่จ่ายไปแล้วเพียง 8,000 พันล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 18,000 พันล้านบาท ยังรอการดำเนินการทางกฎหมาย” นายเล ง็อก ลัม กล่าว

ส่วนเรื่องอัตราดอกเบี้ย ธนาคารแจ้งว่าอัตราดอกเบี้ยลดลงมาก สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว ธนาคารจะประเมินใหม่ทุก 3-6 เดือน เพื่อปรับอัตราดอกเบี้ยเมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินฝากลดลง

นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังเหมาะสมกับความสามารถของธนาคาร, โครงสร้างทุนราคาถูก, หนี้เสียสำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์...

“อัตราดอกเบี้ยระยะกลางและระยะยาวที่ประมาณ 9-10% นั้นต่ำมากเมื่อเทียบกับตลาดโลก โดยพื้นฐานแล้ว สินเชื่อจะถึงจุดคุ้มทุนของธนาคาร การจะลดอัตราดอกเบี้ยลงได้นั้นต้องใช้เวลาพอสมควร ในขณะที่ธนาคารสามารถลดต้นทุนของเงินทุนได้” นาย Pham Nhu Anh กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ MB กล่าว

ส่วนขั้นตอนการประเมินสินเชื่อมีความซับซ้อนและยาวนาน ธนาคารระบุว่าสาเหตุหลักเกิดจากปัญหาทางกฎหมายของโครงการ

“ธนาคารเป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยง ดังนั้น หากมีความเสี่ยงสูง ธนาคารจะต้องประเมินอย่างใกล้ชิดมากขึ้น ธุรกิจยังต้องให้ข้อมูลทางการเงินที่ถูกต้องและโปร่งใสด้วย บางครั้ง ธุรกิจอาจให้ตัวเลขที่ดีที่สุดแก่ธนาคาร แต่ก็ทำให้ธนาคารต้องลำบากเช่นกัน เราไม่ได้ดำเนินการใดๆ เพื่อเข้มงวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ แต่ได้ขยายขอบเขตให้ครอบคลุมสินเชื่อส่วนบุคคล” นาย Pham Nhu Anh กล่าว

ลิงค์ที่มา