‘แสงน้อย’ ในฮานอย ถมที่ดินวิลล่า 5 หลังในคานห์ฮวา ราคาอพาร์ทเมนท์ลดลง เหตุใดนักลงทุนจึงยังลังเล?

นักลงทุนยังลังเลแม้ราคาอพาร์ตเมนท์ลดลง คานห์ฮัวเรียกร้องคืนที่ดินสร้างวิลล่า 5 หลังบนพื้นที่โบราณสถานพระราชวังบ๋าวได๋ ที่ดินชานเมืองกลับมาฮอตเมื่อถูกแบ่งเป็นแปลงอีกครั้ง... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด : หลังจากผ่านไป 1 เดือนของการ “ปล่อย” การแบ่งสรรและการแบ่งที่ดิน ที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยก็เริ่มดึงดูดลูกค้าที่สนใจซื้อ (ภาพ : น.เล)

นักลงทุนยังคง “กลัว” คอนโดมิเนียมที่โฆษณาขายขาดทุน เพราะเสียใจราคา

ในช่วงนี้ตลาดถูกท่วมท้นไปด้วยข้อมูลการขายอพาร์ตเมนท์ขาดทุนหรือลดราคา อพาร์ทเมนต์บางแห่งในเขตเมืองขนาดเกือบ 300 เฮกตาร์ในเขต 9 เก่า (ปัจจุบันคือนครทูดึ๊ก) กำลังมีการเสนอขายในราคาถูก อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ประมาณ 54 ตารางเมตร เจ้าของได้ซื้อมาในราคา 3 พันล้านดองเมื่อกว่า 2 ปีก่อน แต่ตอนนี้มีแผนที่จะขายในราคาประมาณ 2.7 พันล้านดอง หรือเป็นอพาร์ทเม้นท์ย่านจัดสรรใหม่เขต 2 เจ้าของรับลงโฆษณาราคาประมาณ 2.5 พันล้านดอง สำหรับพื้นที่ 80 ตรม.

หลายๆ คนอยากใช้โอกาสนี้ในการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เพื่อให้เช่า ซึ่งเป็นแหล่งรายได้ระยะยาว อย่างไรก็ตาม ปัญหาเรื่องกระแสเงินสดและประสิทธิภาพการลงทุนทำให้พวกเขาเกิดความลังเล

ตามการคำนวณ ถ้าหากซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาประมาณ 2.7 พันล้านดอง เมื่อพ้นระยะปลอดการชำระดอกเบี้ยและเงินต้นแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายเงินประมาณ 22-23 ล้านดองต่อเดือน ถ้าซื้อแล้วปล่อยเช่า ค่าเช่าจะอยู่ที่เดือนละ 5-6 ล้านดองเท่านั้น ซึ่งไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมดอกเบี้ย ทำให้หลายคนเกิดความลังเลและลังเลใจในการตัดสินใจ

ราคาอพาร์ทเม้นท์ในปัจจุบันในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนกลุ่มบ้านราคาประหยัดและบ้านพักอาศัยสังคมยังมีอุปทานไม่เพียงพอ ราคาอพาร์ทเม้นท์ปรับเพิ่มขึ้นในขณะที่ราคาค่าเช่ากลับฟื้นตัว ส่งผลให้อัตรากำไรจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ไม่ได้ดีขึ้นมากนักในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

จากการสำรวจของหน่วยวิจัยตลาด พบว่าอัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 4.4% ต่อปีในไตรมาสแรกของปี 2023 ซึ่งต่ำกว่า 5.9% ในปี 2019 มาก เนื่องจากได้รับผลกระทบจากโรคระบาด ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2020-2022) อัตราดังกล่าวจึงลดลงเหลือ 4.9% ต่อปี และคงอยู่ที่ 4.1% และเพิ่งจะเพิ่มขึ้นเมื่อไม่นานนี้เอง

อัตราดอกเบี้ยถือเป็นอุปสรรคประการหนึ่งในตลาดเมื่อผู้คนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปีก่อนอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี ตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 13-14% ต่อปี แต่คนก็กู้ยืมยาก

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดมีคอนโดมิเนียมขายในราคาลด ขาดทุน และสินค้ารองหลายรายการยังลดราคาถึง 30% อีกด้วย อย่างไรก็ตาม โอกาสดังกล่าวเป็นของบุคคลที่มีศักยภาพทางการเงินและกระแสเงินสดที่พร้อมจะใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนลดสูง มีทำเลให้เช่าที่ดี และมีความต้องการที่เพิ่มมากขึ้น

สำหรับผู้ที่ต้องกู้ยืมเงินและกู้ยืมจากธนาคาร เรื่องราวกลับตรงกันข้าม ในปัจจุบันราคาค่าเช่าคงที่และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อัตรากำไรเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4-5% ต่อปี ส่วนอัตราดอกเบี้ยธนาคารอยู่ที่ 13-14% ต่อปี

เห็นได้ชัดว่ารายได้ที่ได้รับไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้ ดังนั้น หากนักลงทุนใช้เลเวอเรจทางการเงิน การซื้ออพาร์ทเมนท์ให้เช่าจึงไม่น่าสนใจในเวลานี้ แม้ว่าราคาห้องชุดอาจมีโอกาสปรับขึ้นในอนาคต แต่ภาระทางการเงินในเวลานี้ถือว่ามีสูงมาก

นายดิงห์ มินห์ ตวน กรรมการบริหาร Batdongsan.com ประจำภาคใต้ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้วิเคราะห์ว่า เมื่อจะลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า นักลงทุนจะต้องพิจารณาว่าราคาอพาร์ตเมนต์อาจเพิ่มขึ้นได้ปีละเท่าไร และอัตราผลกำไรจากการเช่าเทียบกับอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเป็นเท่าไร ในช่วงตลาดดี (2561-2563) ราคาอพาร์ทเม้นท์อาจเพิ่มขึ้น 10-15% ต่อปี ภายในปี 2564-2566 ราคาคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียง 8% ต่อปี และจะไม่ผันผวนมากนัก สำหรับอพาร์ทเม้นท์รองราคาปรับขึ้นเพียง 3-4% ต่อปีเท่านั้น

ขณะนี้ตลาดมีแนวโน้มที่แตกต่างกัน 2 ประการ ตามการประเมินของนายตวน นั่นคือราคาห้องชุดหลักจะเพิ่มขึ้นในขณะที่ห้องชุดรองจะถูกขายขาดทุน

โครงการซื้อขายรองยังคงมีราคาอยู่ที่ประมาณ 50-60 ล้านดอง/ตรม. แต่ส่วนลดและการจ่ายเงินที่รวดเร็วมักใช้เพื่อปรับราคาให้เหมาะสมยิ่งขึ้น อัตราผลตอบแทนจากการเช่าของกลุ่มนี้ยังไม่เพิ่มขึ้นถึงระดับที่คาดหวัง (ประมาณ 6% ต่อปี) ยังต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร และมีภาระดอกเบี้ยเงินกู้ ดังนั้นในกรณีของนักลงทุนที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์เพื่อเช่าใหม่ การจะทำให้มีความน่าดึงดูดใจจึงเป็นเรื่องยาก “สิ่งที่ยากที่สุดในตลาดคือการกู้ยืม และการเข้าถึงสินเชื่อในเวลานี้เป็นเรื่องยากมาก” นายตวน กล่าว

นายตวน สรุปว่า สำหรับห้องชุดที่ถูกส่งมอบและปล่อยเช่าออกไป ราคาค่าเช่าก็ปรับเพิ่มขึ้นแล้ว หากนักลงทุนซื้อเพื่อการลงทุนจะต้องพิจารณาเรื่องเงินทุนและดอกเบี้ย

ที่ดินชานเมืองคึกคักด้วยธุรกรรมหลังจาก 'ปลดปล่อย' การแบ่งย่อยและการแยกแปลงที่ดิน

ตามรายงานของ Vietnamnet หลังจากผ่านไป 1 เดือนของการแบ่งย่อยและแบ่งที่ดิน ที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยก็เริ่มดึงดูดความสนใจจากลูกค้าที่สนใจจะซื้อ ผลสำรวจพบว่าลูกค้าส่วนใหญ่สนใจเฉพาะที่ดินที่มีหนังสือปกแดง สถานะทางกฎหมายชัดเจน และมีราคาอยู่ระหว่าง 1,000 - 1,500 ล้านดองเท่านั้น

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) ประเมินว่าข้อมูลที่ฮานอยอนุญาตให้แบ่งย่อยและแยกแปลงที่ดินจะส่งผลดีต่อตลาด ถึงแม้จะไม่แข็งแกร่งนัก แต่จะเป็น “แรงผลักดัน” เพื่อตลาดที่ดีขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มที่ดิน

“อสังหาฯ เป็นโรค ไม่ควรสร้างอุปสรรคให้ตลาดลำบากขึ้น เมื่อแบ่งเป็นแปลงเล็กๆ ก็จะเหมาะสมกับความต้องการของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

จากนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ส่งผลกระทบเชิงบวกมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะเมื่อแปลงที่ดินถูกแบ่ง ตลาดก็จะมีการทำธุรกรรม และรัฐก็จะเก็บภาษีการโอนด้วย" นายโตน กล่าว

ตามที่คนๆ นี้กล่าวไว้ พื้นที่เช่น ตู๋เลียม ห่าดง ด่งอันห์ เมลินห์... นั้นมีที่ดินจำนวนมากในหมู่ประชาชน ดังนั้น เมื่อแบ่งแปลงที่ดินออกแล้ว ก็จะสร้างอุปทานที่ดีสู่ตลาด

นอกจากนี้ นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ได้ประเมินผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่กรุงฮานอยกลับมาดำเนินการแบ่งและแบ่งย่อยที่ดินอีกครั้ง โดยกล่าวว่า ตลาดชานเมืองได้กลับมาดำเนินการซื้อขายอีกครั้งแล้ว

“เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเทศกาลตรุษจีน ตลาดเริ่มได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น โดยมีการซื้อขายในบางพื้นที่ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นและมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง พื้นที่ที่ตอบสนองความต้องการการลงทุนระยะยาวในทิศทางการพัฒนาเมือง เช่น ลานฮวาหลาก…

การแบ่งย่อยและแยกแปลงยังช่วยให้ตลาดฟื้นตัวจากมุมมองของผู้บริโภคจริง สร้างมูลค่าที่เหมาะสมกับวิชาต่างๆ มากขึ้น พร้อมกันนี้ยังเป็นแรงผลักดันและผลกระทบโดยรวมต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย" นายจุงกล่าว

ในบริบทที่อุปทานไม่เพียงพอซึ่งทำให้ผู้ลงทุนแทบจะขายสินค้าไม่ได้ คุณจุงกล่าวว่า การแบ่งและแยกแปลงที่ดินจะช่วยเพิ่มแหล่งสินค้าให้กับตลาด เมื่อมีสินค้าเข้าสู่ตลาดมากขึ้นก็จะมีการทำธุรกรรม

ส่วนเรื่องราคาที่ดิน นายจุง กล่าวว่า จริงๆ แล้วราคาตลาดก็ยังลดลงเมื่อเทียบกับช่วงพีค ลดลงประมาณ 15-20% ในบางพื้นที่ลดลงถึง 30%

“นี่คือช่วงเวลาที่อุปทานและอุปสงค์มีโอกาสในการค้นหาสินค้าที่ดี โอกาสในการซื้อเพื่ออยู่อาศัย” นายจุงกล่าวเสริม

นายจุง กล่าวถึงประเด็นที่ดินตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปีนี้ว่า ไม่น่าจะมีเรื่องราว “ร้อนแรง” หรือ “รุนแรง” เหมือนที่ผ่านมา

คุณเล ดินห์ เฮา ผู้อำนวยการฝ่ายขายภูมิภาคเหนือของ Batdongsan.com.vn ประเมินว่าการอนุญาตให้แบ่งที่ดินออกเป็นส่วนๆ อีกครั้งจะเป็น "แสงสว่างเล็กๆ" สำหรับตลาดที่ดินในฮานอย

นายห่าว กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดที่ดินสามารถพัฒนาได้อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีการสนับสนุนที่มากขึ้น เช่น การส่งเสริมการย้ายศูนย์บริหาร สวนอุตสาหกรรม โครงการ และมหาวิทยาลัยไปยังเขตชานเมืองของฮานอย

พร้อมกันนั้น ให้ลงทุนเพิ่มในพื้นที่เมืองบริวารทางตะวันตก เช่น ฮวาหลัก ซวนมาย และทางตอนเหนือของแม่น้ำแดง เช่น เมลิงห์ ซ็อกซอน ด่งอันห์...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายห่าว กล่าวว่า ตลาดต้องการแพ็คเกจสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมยิ่งขึ้น

“อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ต่ำกว่า 10% แทนที่จะเป็นค่าเฉลี่ยที่ 11% - 13% ในขณะเดียวกัน ควรให้ความสำคัญกับการปล่อยกู้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่นำไปใช้ในการผลิตและธุรกิจเพื่อสร้างกระแสเงินสด มากกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร” นายเฮาระบุความเห็นของเขา

Khanh Hoa: เรียกคืนที่ดินวิลล่า 5 หลังที่แหล่งโบราณสถานพระราชวัง Bao Dai อย่างเป็นทางการ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวตัดสินใจเรียกคืนที่ดินวิลล่าโบราณ 5 หลังในโครงการรีสอร์ทหรู Bao Dai ในเขต Vinh Nguyen เมืองนาตรัง

ในคำตัดสินหมายเลข 1125/QD-UBND ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2023 รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa นาย Le Huu Hoang ลงนามเรียกร้องคืนที่ดินจำนวน 9,209.4 ตารางเมตรซึ่งมีวิลล่าโบราณสถาน Bao Dai จำนวน 5 หลังที่บริษัท Khanh Ha Investment Joint Stock Company เช่า เพื่อสร้างโครงการ Bao Dai Luxury Resort

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

มุมมองแบบพาโนรามาของแหล่งโบราณสถานพระราชวังบ๋าวได (ภาพ: BXD)

พื้นที่ของบ้านโบราณสถานทั้ง 5 หลังนี้ เมื่อได้รับคืนแล้วจะถูกส่งมอบให้กับศูนย์อนุรักษ์อนุสรณ์สถาน Khanh Hoa เพื่อการจัดการตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ตามคำตัดสินการคืนที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัว สำนักงานทะเบียนที่ดินคานห์ฮัวมีหน้าที่รับผิดชอบในการคืนและออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินของโครงการใหม่ เพื่อให้บริษัทการลงทุนร่วมทุนคานห์ฮาสามารถปรับเอกสารโครงการให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย

เป็นที่ทราบกันดีว่าแหล่งโบราณสถานพระราชวังบ๋าวได๋ตั้งอยู่ที่อ่าวญาจาง ซึ่งเป็นจุดชมวิวระดับชาติที่ได้รับการรับรองจากกระทรวงวัฒนธรรมและสารสนเทศในปี 2548

ในปี 2556 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวได้ออกมติอนุมัติผังรายละเอียด 1/500 และปรับผังการใช้ที่ดินของสถานที่โบราณสถานในพระราชวังบ๋าวไดในระดับท้องถิ่น

หลังจากนั้น บริษัท Khanh Ha Investment Joint Stock ได้รับมอบหมายให้ดำเนินการโครงการ Bao Dai Nha Trang Resort รวมทั้งที่ดินของ Bao Dai Palace Relic Site เพื่อดำเนินโครงการ Bao Dai Nha Trang Resort

แหล่งโบราณสถานพระราชวังบ๋าวไดมีพื้นที่กว้างกว่า 12 เฮกตาร์ และสร้างขึ้นโดยชาวฝรั่งเศสบนภูเขากาญลองในปี พ.ศ. 2466 เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยของนักสมุทรศาสตร์ ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2483 ถึง พ.ศ. 2488 พระเจ้าบ๋าวได๋และพระราชินีนามฟองมักเสด็จมาพักผ่อนที่นี่ ดังนั้นชื่อพระราชวังบ๋าวได๋จึงย้อนกลับไปถึงสมัยนั้น

ข้อมูลส่วนตัวเปลี่ยนแปลงในสมุดปกแดง

ตามรายงานของ หนังสือพิมพ์ก่อสร้าง ข้อมูลของนางเหงียน ถิ ทู ฮิวเยน (ไห่ เซือง) และสามีของเธอในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน คือ บัตรประจำตัวประชาชน ปัจจุบันทั้งสองแบบมีการเปลี่ยนแปลงและใช้บัตรประจำตัวประชาชน

นางสาวฮูเยนถามว่า ในการที่จะจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินทุกสาขา เธอและสามีต้องแก้ไขข้อมูลเกี่ยวกับบัตรประจำตัวประชาชนในใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินหรือไม่ ในกรณีที่ต้องแก้ไขข้อมูลบนบัตรประจำตัวประชาชนมีขั้นตอนอย่างไร?

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ตอบสนองต่อประเด็นนี้ดังนี้

การยืนยันการเปลี่ยนแปลงข้อมูลนิติบุคคล หมายเลขบัตรประชาชน หมายเลขบัตรประชาชน และที่อยู่บนหนังสือรับรองที่ออกให้ ดำเนินการตามความต้องการของผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และดำเนินการที่สำนักงานทะเบียนที่ดินหรือสาขาของสำนักงานทะเบียนที่ดิน

เอกสารดังกล่าวต้องยื่นตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยทะเบียนที่ดิน ฉบับที่ 24/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2557 ว่าด้วยการควบคุมดูแลบันทึกทะเบียนที่ดิน (แก้ไขและเพิ่มเติมในบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยทะเบียนที่ดิน ฉบับที่ 09/2021/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2564 ข้อ 16 มาตรา 9) ซึ่งรวมถึง:

“ก) แบบคำขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินและทรัพย์สินอันผูกพันที่ดิน ตามแบบ ท.09/ด.ก.

ข) สำเนาต้นฉบับหนังสือรับรองที่ออกให้

ค) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนฉบับใหม่ หรือบัตรทหารฉบับใหม่ หรือบัตรประชาชนฉบับใหม่ หรือสำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารอื่นที่พิสูจน์การเปลี่ยนแปลงข้อมูลส่วนตัวกรณีมีการแก้ไขข้อมูลส่วนตัวของบุคคลซึ่งมีชื่อระบุไว้ในหนังสือรับรอง”

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้ข้อมูลแก่คุณเพื่อทราบ

แหล่งที่มา