ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดในรูปตัว "U"

เมื่อเช้าวันที่ 15 มีนาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามสั่งให้จัดงานประจำปี "ฟอรั่มอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 4 และพิธีเชิดชูแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2023 - 2024"

วงจรขาขึ้นของอสังหาริมทรัพย์จะช้ามาก

นักข่าว Pham Nguyen Toan รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) กล่าวเปิดงานฟอรั่ม โดยประเมินว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น เมื่อรัฐบาล กระทรวง สาขา และท้องถิ่นต่างๆ ตระหนักถึงอุปสรรค และเร่งปฏิรูปสถาบัน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร เอาชนะกฎหมายที่ซ้ำซ้อนและไม่เหมาะสม ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงแก่ผู้ดำเนินการ

นาย Toan อ้างถึงผลสำรวจล่าสุดของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) ว่า ขณะนี้ สมาชิกรัฐสภา ผู้เชี่ยวชาญที่เป็นสมาชิกสภาที่ปรึกษาของรัฐบาล ผู้นำกระทรวง สาขา กิจการ และนักลงทุนต่างประเทศจำนวนมาก... ต่างเชื่อว่าความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังกลับมาเป็นปกติ มีทั้งพลังบวกและจุดสว่างให้เห็น

“อย่างไรก็ตาม ทรัพยากรทางการเงินมีความสำคัญมากในการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือสถาบัน สถาบันที่ดีจะปลดล็อกทรัพยากรและช่วยให้ “เงินสร้างรายได้” “เสื้อผ้า” ที่ถูกกฎหมายจะขยายออกไป พื้นที่สำหรับการพัฒนาจะเปิดกว้างขึ้น” รองประธาน VNRea เน้นย้ำ

นอกจากนี้ คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในอนาคตอันใกล้นี้ ดร. วอ ตรี ทานห์ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยกลยุทธ์ แบรนด์ และการแข่งขัน ยังยอมรับว่า ช่วงเวลาดังกล่าวเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากมากสำหรับตลาดอสังหาฯ ดังนั้น นโยบายสนับสนุนของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ในช่วงเวลาที่ผ่านมาจึงมีจำนวนมาก ถึงมากกว่าช่วงวิกฤตเมื่อปี 2556 มาก

อสังหาฯ รองประธาน VNRea: ตลาดอสังหาฯ เวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดของรูปตัว U — คุณ Pham Nguyen Toan รองประธาน VNRea กล่าวในงานสัมมนา

เห็นด้วยกับคุณ Pham Nguyen Toan, PhD. นายวอตรีแถ่ง กล่าวว่า มีการจัดประชุมและหารือกันหลายครั้งระหว่างรัฐบาลและนายกรัฐมนตรีเพื่อหารือแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดความยากลำบากให้กับตลาด ซึ่งถือเป็นความพยายามที่ไม่เคยมีมาก่อนของรัฐบาล

ตามการคาดการณ์ของ VIRES ตลาดจะฟื้นตัวอย่างเป็นทางการในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2024 อย่างไรก็ตาม แนวโน้มขาขึ้นค่อนข้างช้าและขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งเชิงวัตถุและเชิงอัตนัย

และนาย Pham Nguyen Toan ยังตั้งข้อสังเกตว่า แม้ว่าเราจะผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีปัญหาอยู่ และเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ จำเป็นต้องอาศัยความกล้าหาญในการเผชิญหน้ากับความจริง

เมื่อประเมินว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดในรูปตัว "U" รองประธาน VNRea คาดการณ์ว่าวงจรนี้จะยังคง "เคลื่อนตัวไปด้านข้าง" ต่อไป และแม้ว่าจะเคลื่อนตัวช้ามาก แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทีละน้อย

ความคาดหวังจากการรื้อถอนสถาบัน

รองศาสตราจารย์กล่าวถึงปัญหาและอุปสรรคของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปัจจุบันได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ต.ส. นายเหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภามหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับอุปสรรค 2 ประการ คือ สถาบันทางกฎหมาย และการเข้าถึงเงินทุน

นายเตวียนแสดงความเห็นว่าด้วยความยากลำบากทางสถาบัน ตลอดปี 2566 รัฐสภา รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่าง ๆ ได้ใช้ความพยายามอย่างเต็มที่เพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย

“หลักฐานก็คือ หลังจากผ่านไป 10 ปี กฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ คือ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการแก้ไขพร้อมๆ กัน และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568” นายทูเยนกล่าว

โดยในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า มีประเด็นใหม่ๆ บ้าง เช่น การยกเลิกความจำเป็นในการสร้างที่อยู่อาศัยในอนาคตที่เกี่ยวข้องกับเงินฝาก การชำระค่าที่อยู่อาศัยในอนาคตจะผ่อนชำระเป็นงวดๆ โดยงวดแรกไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญา งวดที่ 2 ไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญา

ในการทำธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กิจกรรมต่างๆ ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น ผู้ที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพที่ออกโดยกระทรวงก่อสร้าง ไม่อนุญาตให้ประกอบอาชีพได้โดยอิสระ

โดยกฎหมายที่อยู่อาศัยได้เพิ่มประเด็นใหม่ๆ ขึ้น เช่น การรับรองประเภทห้องชุดขนาดเล็กอย่างเป็นทางการ รวมถึงการรับรองการอนุญาตออกหนังสือสีชมพูสำหรับประเภทนี้ ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องชุด นอกจากนี้ ให้สร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างบ้านพักอาศัยสังคมสงวนพื้นที่ร้อยละ 20 ไว้สำหรับธุรกิจเชิงพาณิชย์ ขยายฐานกลุ่มลูกค้าเป้าหมายด้านที่อยู่อาศัยสังคม...ได้รับการชื่นชมจากผู้เชี่ยวชาญเป็นอย่างมาก

กฎหมายที่ดินยังได้ระบุประเด็นสำคัญบางประการ เช่น การขยายและควบคุมการเข้าถึงที่ดินอย่างเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับธุรกิจ การขยายสิทธิการใช้ที่ดินของชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่เป็นพลเมืองเวียดนาม รวมถึงการกำหนดกฎระเบียบในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน การกำหนดเงื่อนไขให้พวกเขาเข้าร่วมโดยตรงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ... โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดินปี 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน โดยกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด

อสังหาฯ รองประธาน VNRea: ตลาดอสังหาฯ ของเวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดในรูปตัว U (รูปที่ 2) — รองศาสตราจารย์ ต.ส. นายเหงียน กวาง เตวียน ชื่นชมความพยายามของรัฐบาลในการสนับสนุนตลาดเป็นอย่างมาก

“กล่าวได้ว่าการตราพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับสำเร็จลุล่วง ถือเป็นความสำเร็จร่วมกัน เป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของรัฐสภา รัฐบาล กระทรวงต่างๆ และประชาชนทั้งประเทศที่ใช้เวลาร่วมเกือบ 2 ปีในการเสนอแนวคิดและแก้ไขปรับปรุงจนกระบวนการตราพระราชบัญญัติสมบูรณ์แบบ” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

จนถึงปัจจุบัน ตามคำกล่าวของรองศาสตราจารย์ ต.ส. นายเหงียน กวาง เตวียน เมื่อสถาบันเสร็จสมบูรณ์และมีการกำหนดขอบเขตชัดเจนแล้ว สิ่งสำคัญตอนนี้คือจะนำไปปฏิบัติเพื่อขจัดปัญหาในตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

เพื่อให้สามารถเริ่มดำเนินการได้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ปัจจุบัน กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ กำลังเร่งจัดทำพระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน และเอกสารแนวทางการปฏิบัติ อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ายังมีสิ่งบางอย่างที่จะไม่รอจนถึงต้นปี 2025 แต่จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2024

“ผมหวังว่าแนวทางแก้ไขทางกฎหมายจะถูกนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิผลในการช่วยเหลือธุรกิจในปี 2567 และปีต่อๆ ไปให้เจริญรุ่งเรือง นำมาซึ่งประสิทธิภาพและผลประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น ไม่เพียงแต่สำหรับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงประชาชนและประเทศชาติที่จะได้รับประโยชน์จากนโยบายที่ออกไปด้วย” นายทูเยน กล่าว

แหล่งที่มา