โครงการนำร่อง “ใจร้อน” ขยายพื้นที่สร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

ข้อเสนอเพื่อเสริมร่างมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง นำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน เพิ่งถูกส่งไปที่โต๊ะตรวจสอบของหน่วยงานรัฐสภา แม้ว่าจะช้ามาก แต่หากร่างกฎหมายนี้ได้รับการอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 8 ก็ยังถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

ข้อเสนอเพื่อเสริมร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง นำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน เพิ่งถูกส่งไปที่โต๊ะตรวจสอบของหน่วยงานรัฐสภา แม้ว่าจะช้ามาก แต่หากร่างกฎหมายนี้ได้รับการอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 8 ก็ยังถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

ไม่จำเป็นต้องนำร่องทั้ง 63 จังหวัดและเมือง

เมื่อกลางสัปดาห์ที่แล้ว คณะกรรมาธิการกฎหมายสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาข้อเสนอของ รัฐบาล ที่จะเพิ่มร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติเรื่องการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินเข้าในโครงการพัฒนากฎหมายและข้อบังคับปี 2567

เนื้อหาเฉพาะที่รัฐบาลเสนอมานั้น เพื่อกำหนดขอบเขตประเภทที่ดินให้ชัดเจน ซึ่งองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิที่จะตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินในการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับประเภทหนึ่งประเภทขึ้นไป รวมถึง ที่ดิน เพื่อการเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย; ที่ดินสำหรับพักอาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกันในกรณีตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดิน

มติชี้แจงเงื่อนไขการดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินต้องให้หลักการใช้ที่ดินเป็นไปตามผังเมือง (ตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน) และสอดคล้องกับโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งขอบเขตพื้นที่ดินที่ใช้ในการดำเนินโครงการต้องสอดคล้องกับผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอหรือภายในผังการก่อสร้างหรือผังเมือง โครงการดังกล่าวสอดคล้องกับโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ได้รับการตัดสินใจและอนุมัติแล้ว มีเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในกรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

เกณฑ์อีกประการหนึ่ง คือ องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้โดยกฎหมายว่าด้วยที่ดิน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการลงทุน และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

นอกจากนี้ มติยังได้ระบุรายละเอียดหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกโครงการนำร่องเพื่อให้แน่ใจว่ามีความสมดุลและเท่าเทียมระหว่างรูปแบบการเข้าถึงที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ทั้งนี้ โครงการนำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังนี้ ดำเนินการในเขตเมือง พื้นที่ที่วางแผนพัฒนาเป็นเมือง และไม่เกินร้อยละ 30 ของพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วงระยะเวลาวางแผน (เทียบกับสถานะการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในปัจจุบัน) ตามผังเมืองจัดสรรและผังเมืองที่ได้รับอนุมัติในผังเมืองจังหวัดในช่วงปี พ.ศ. 2564 - 2573 ไม่รวมอยู่ในโครงการตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 67 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

กรณีรับสิทธิการใช้ที่ดิน พื้นที่ดินเพื่อดำเนินโครงการต้องไม่อยู่ในรายการงานหรือโครงการที่ต้องเวนคืนที่ดินที่สภาราษฎรจังหวัดให้ความเห็นชอบ ตามมาตรา 72 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

ขณะพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Investment Newspaper ข้างเวทีรัฐสภา ผู้แทน Hoang Minh Hieu สมาชิกถาวรของคณะกรรมการกฎหมายของรัฐสภา กล่าวว่า คณะกรรมการตรวจสอบตกลงที่จะเสนอให้คณะกรรมการถาวรของรัฐสภาพิจารณาและรายงานต่อรัฐสภาเพื่อขออนุญาตเพิ่มร่างมติต้นแบบให้กับแผนพัฒนากฎหมายและข้อบังคับปี 2024 และนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อตัดสินใจในการประชุมสมัยที่ 8

นายฮิ่ว ได้กล่าวถึงประเด็นเฉพาะบางประการว่า รัฐบาลได้เสนอให้ดำเนินการนำร่องใน 63 จังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลาง เพื่อหลีกเลี่ยงกลไกการขอและการให้ แต่ความเห็นบางส่วนในช่วงทบทวนระบุว่า จำเป็นต้องพิจารณาขอบเขตของการดำเนินการนำร่อง

“ในความเห็นส่วนตัว ในพื้นที่ที่ประชาชนมีบ้านเป็นของตัวเองสูง เช่น พื้นที่ชนบทที่คนส่วนใหญ่มีบ้านเป็นของตัวเองแล้ว และอัตราการขยายตัวของเมืองไม่สูง ไม่จำเป็นต้องทำโครงการนำร่อง แต่ในเมืองใหญ่บางเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ควรจัดทำโครงการนำร่องเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย หากดำเนินการโครงการนำร่องเป็นกลุ่มโดยไม่มีการควบคุม อาจนำไปสู่สถานการณ์เช่นในบางประเทศที่มีบ้านล้นตลาดมาก นั่นหมายถึงการฝังเงินไว้ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจ ดังนั้นจึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและไม่ควรดำเนินการในทุกจังหวัดและทุกเมือง” นายฮิ่วกล่าว

ประเด็นปัญหาอีกประการหนึ่งที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในการประชุมทบทวนครั้งนี้ คือ รัฐบาลเสนอที่จะนำนโยบายนำร่องมาใช้เป็นเวลา 5 ปี แต่มีความคิดเห็นบางส่วนในการประชุมทบทวนครั้งนี้ที่ขอให้ชี้แจงว่านโยบายดังกล่าวจะสามารถนำไปใช้กับโครงการใหม่ๆ ตั้งแต่วันที่มติมีผลบังคับใช้หรือไม่ หรือโครงการจากช่วงเวลาก่อนหน้าก็จะได้รับกลไกนี้ด้วยหรือไม่

“พูดแต่ไม่ทำหรือทำช้าๆ”

ตามวาระการประชุมวันนี้ (28 ต.ค.) สภานิติบัญญัติแห่งชาติจะใช้เวลาส่วนใหญ่ไปกับการกำกับดูแลการบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566

นายฮา ซี ดง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจอย่างมาก และผลการติดตามแสดงให้เห็นว่าระบบนโยบายมีการเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง เอกสารกฎหมายบางฉบับยังทับซ้อน ไม่สอดคล้อง และไม่สอดคล้องกัน เอกสารที่ให้รายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายออกช้า มีคุณภาพต่ำ และไม่สามารถคาดการณ์ปัญหาทั้งหมดที่อาจเกิดขึ้นในความเป็นจริงได้

หลีกเลี่ยงการสร้างความสับสนมากขึ้น

ในรายงานผลการติดตาม “การดำเนินนโยบายและกฎหมายการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566” คณะผู้ติดตามของสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้แสดงความเห็นต่อร่างมตินำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินอีกด้วย นั่นคือ แนะนำให้ปฏิบัติตามคำแนะนำของหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่อย่างใกล้ชิด ให้มีกลไกนำร่องเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และหลีกเลี่ยงการสร้างอุปสรรคเพิ่มเติมในกระบวนการดำเนินการ

นอกจากนี้ กฎระเบียบบางประการไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง ล่าช้าในการทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติม และไม่ชัดเจน ทำให้เกิดความไม่สอดคล้องกันในการทำความเข้าใจและการนำไปปฏิบัติ บางประเด็นไม่มีกฎเกณฑ์หรือคำแนะนำใดๆ ทำให้เกิดความสับสนในการดำเนินการ

ผู้แทน Quang Tri เน้นย้ำว่าในการกล่าวเปิดการประชุมสมัชชาแห่งชาติสมัยที่ 8 เลขาธิการ To Lam ได้เน้นย้ำว่าสถาบันเป็น “คอขวด” ของ “คอขวด” และเพื่อขจัด “คอขวด” นี้ออกไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป รัฐบาลจึงเสนอให้แก้ไขกฎหมายการลงทุน 4 ฉบับอย่างเร่งด่วน จากนั้นจึงแก้ไขกฎหมายการเงินและการงบประมาณ 7 ฉบับ อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องดำเนินการแก้ไขและหารือกัน ซึ่งได้ระบุไว้ในการประชุมครั้งก่อน แต่การเตรียมการยังล่าช้ามาก

“ตัวอย่างเช่น ในการประชุมสมัยที่ 7 เมื่อหารือเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ผมได้สะท้อนให้เห็นว่าธุรกิจหลายแห่งแสดงความปรารถนาที่จะขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ รัฐบาลได้พิจารณาโครงการนำร่องเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่น และเนื้อหานี้รวมอยู่ในแผนการดำเนินการของกฎหมายที่ดินปี 2024” นายตงกล่าว

ผู้นำกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก็ยืนยันเช่นกันว่าโครงการนี้จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศและประชาชน และตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปีนี้เป็นต้นมา ก็ได้ออกมาตอบโต้สื่อมวลชนว่า จะเร่งพัฒนาโครงการนี้ให้คืบหน้าโดยทางเลือกที่ดีที่สุดคือการให้รัฐสภาเห็นชอบในการประชุมสมัยที่ 7 และให้มีผลบังคับใช้ควบคู่ไปกับกฎหมายที่ดิน

“อย่างไรก็ตาม ไม่เพียงแต่การประชุมสมัยที่ 7 จะไม่ได้รับการนำเสนอเท่านั้น แต่เนื้อหาของการประชุมสมัยที่ 8 ก็ยังไม่ได้ปรากฏในโครงการด้วย จากข้อมูลที่ผมมี โครงการดังกล่าวจะถูกส่งไปยังรัฐสภาเพื่อเพิ่มในวาระการประชุมครั้งนี้ด้วย แต่ความล่าช้าดังกล่าวจะยังคงสร้างแรงกดดันต่อทั้งหน่วยงานตรวจสอบและผู้แทน” นายฮา ซี ดง แสดงความกังวล

ผู้แทนจังหวัดกวางตรีกล่าวต่อหน้ารัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 7 ว่า ไม่ว่าจะเป็นรัฐสภา รัฐบาล หรือกระทรวงหรือสาขาต่างๆ สิ่งที่กล่าวไว้จะต้องถูกดำเนินการ “แต่ตัวอย่างข้างต้นแสดงให้เห็นว่ามีปัญหาบางอย่างที่เราพูดถึงแต่ไม่ได้ทำหรือทำช้ามาก ซึ่งทำให้ยากที่จะรักษาเศรษฐกิจให้เดินหน้าต่อไปได้ ไม่ต้องพูดถึงการเร่งและฝ่าฟัน” นายตงกล่าวอย่างใจร้อน

ดังนั้น ผู้แทน ฮา ซิ ดง กล่าวว่า การประชุมคณะกรรมการกำกับดูแลสูงสุดยังเป็นโอกาสที่จะชี้แจงสาเหตุและความรับผิดชอบของความล่าช้าในการยื่นโครงการไปยังรัฐสภา รวมถึงความล่าช้าในการแก้ไขปัญหาอื่นๆ ที่เป็นคอขวดที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html