ตลาดอสังหาฯ กลุ่มไหนจะเป็นผู้นำในปี 2567?

โอกาสและความท้าทายมากมายผูกพันกัน

ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องจากรัฐบาลและหน่วยงานต่างๆ มากมายที่ทำให้ข้อจำกัดและอุปสรรคสำคัญของตลาดลดลง

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ กลุ่มไหนจะเป็นผู้นำในปี 2567? — การผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ (ที่มีการแก้ไข) พร้อมด้วยกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายเพื่อ "ขจัดความยากลำบาก" ให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนที่พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม คาดว่าจะสร้างความน่าดึงดูดใจและดึงดูดธุรกิจต่างๆ ให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนามากขึ้น

แม้ว่าจะมีความยากลำบากมากมาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามก็ได้ผ่านช่วงเวลาที่ "น่าหงุดหงิด" ที่สุดไปแล้ว

ข้อมูลตลาดแสดงให้เห็นว่าจำนวนการค้นหาธุรกรรมในกลุ่มที่ดินและอพาร์ตเมนต์ฟื้นตัวได้ดีและอุปทานจากโครงการและธุรกรรมใหม่ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ให้ความเห็นว่าปี 2567 จะมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่เชื่อมโยงกันมากมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความเคลื่อนไหวเชิงบวกทั้งในอุปทานรวมและอุปสงค์รวมได้รับการบันทึกโดยอาศัยข้อมูลการวางแผน การมีส่วนร่วมของนักลงทุนในการ "แข่งขัน" เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยทางสังคมจะช่วยลดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ลงทีละน้อยเช่นกัน

ในยุคหน้าการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมจะได้ผลดีอย่างต่อเนื่องด้วยการ “สนับสนุน” จากนโยบายต่างๆ

การผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ (ที่มีการแก้ไข) พร้อมด้วยกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายเพื่อ "ขจัดความยากลำบาก" ให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนที่พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม คาดว่าจะสร้างความน่าดึงดูดใจและดึงดูดธุรกิจต่างๆ ให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนากลุ่มธุรกิจนี้มากขึ้น

รวมถึงเพิ่มการเข้าถึงบริการประเภทนี้ให้กับผู้มีรายได้น้อยอีกด้วย

เมื่อเร็วๆ นี้ ตามรายงานของกลุ่มบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ DKRA (DKRA Group) ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบ ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักบันทึกการลดลงอย่างมีนัยสำคัญทั้งในด้านอุปทานและการบริโภคในส่วนสำคัญ

การเคลื่อนไหวของรัฐบาลในการขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับตลาด เช่น มติ 33/NQ-CP, หนังสือแจ้งการจดทะเบียนเลขที่ 469/CD-TTg, หนังสือเวียน 02/2023/TT-NHNN, หนังสือเวียน 03/2023/TT-NHNN ฯลฯ คาดว่าจะนำสัญญาณเชิงบวกมากมายมาสู่ตลาดในช่วงเวลาอันใกล้นี้ เมื่อตลาดได้ "รับรู้" เพียงพอแล้ว

โดยเฉพาะกลุ่มที่ดินในปี 2566 จะมีโครงการเข้ามาใหม่ 22 โครงการ มีอุปทานประมาณ 1,850 แปลง ลดลง 73% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา การบริโภคมีจำนวนประมาณ 751 แปลง คิดเป็นประมาณ 41% ของอุปทานใหม่ที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด ลดลง 84% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ธุรกรรมเกิดขึ้นส่วนใหญ่ในกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่มีราคาตั้งแต่ 12.9 - 14.9 ล้านดอง/ตร.ม. และพื้นที่ส่วนกลางตั้งแต่ 70 - 90 ตร.ม. ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองยังคงครองตำแหน่งที่โดดเด่น โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในจังหวัดบิ่ญเซือง คิดเป็น 47% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด

ระดับราคาหลักบันทึกลดลง 10% - 13% เมื่อเทียบกับปี 2565 ตลาดรองบันทึกลดลง 13% - 17% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้เกิดขึ้นในพื้นที่ในกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อ รวมถึงในโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ - ถูกต้องตามกฎหมาย

กลุ่มอพาร์ตเมนท์มีโครงการหลักเปิดขาย 126 โครงการ (ประมาณ 22,071 ยูนิต) ในปี 2562 ลดลง 32% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ปริมาณการจำหน่ายส่วนใหญ่จะกระจายอยู่ในนครโฮจิมินห์ (กระจุกตัวอยู่ทางตะวันออก) และจังหวัดบิ่ญเซือง

การบริโภคอยู่ที่ประมาณ 9,664 ยูนิต คิดเป็น 44% ของอุปทานหลัก และลดลง 56% เมื่อเทียบกับปี 2565 การบริโภคหลักจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับกลางที่มีราคาตั้งแต่ 40 - 55 ล้านดอง/ตร.ม. โดยมีขั้นตอนทางกฎหมายที่เสร็จสิ้นแล้ว ความคืบหน้าในการก่อสร้างที่รวดเร็ว และการเชื่อมต่อที่สะดวกสู่ใจกลางเมือง

ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับต้นปี อย่างไรก็ตาม นักลงทุนได้ส่งเสริมการใช้มาตรการต่างๆ มากมาย เช่น ส่วนลดการชำระเงินด่วน ระยะเวลาผ่อนผันเงินต้นและดอกเบี้ย เป็นต้น เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ในขณะเดียวกันสภาพคล่องรองยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยราคารองลดลงประมาณ 3% - 8% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายหรือล่าช้าในการก่อสร้าง

อสังหาฯ ที่อยู่อาศัยครองตลาดปี 2567

จากการคาดการณ์ตลาด ทีมวิจัยของ VARS คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้น และคาดว่าจะได้รับผลตอบแทนจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 30-40%

ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยจะเป็นตลาดหลักตั้งแต่กลางปี 2567 โดยมีอุปทานรวมของอพาร์ตเมนต์ประมาณกว่า 30,000 รายการ โดยเมืองฮานอยมีผลิตภัณฑ์ 15,000 รายการ เมืองโฮจิมินห์มี 5,000 รายการ และจังหวัดบิ่ญเซืองมีผลิตภัณฑ์ประมาณ 10,000 รายการ

อสังหาฯ – ตลาดอสังหาฯ กลุ่มไหนจะเป็นผู้นำในปี 2567? (รูปที่ 2) — ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยจะเป็นตลาดชั้นนำตั้งแต่กลางปี 2567 โดยมีอุปทานอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดประมาณกว่า 30,000 รายการ

นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังถือเป็นกลุ่มธุรกิจที่มีการเติบโตดีและยังคงเป็นฐานการผลิตและธุรกิจใหม่ของบริษัทเทคโนโลยี โดยเฉพาะในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง

ด้วยเหตุนี้ กระแสเงินทุน FDI จึงยังคงเป็นไปในเชิงบวก โดยได้รับประโยชน์จากนโยบายภาษีที่ได้รับสิทธิพิเศษ โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรมีความสอดคล้องกันมากขึ้นและทันสมัยพร้อมกับความมุ่งมั่นในการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานชั้นนำในภูมิภาค การบริการสนับสนุนสวนอุตสาหกรรมได้รับการปรับปรุงเพิ่มมากขึ้น

โครงการลงทุนในเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่หลายแห่งได้รับการอนุมัติในหลักการแล้ว และกำลังเริ่มดำเนินการในระยะต่อไป อุปทานอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมกำลังเติบโตทั้งในภาคเหนือและภาคใต้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงมีจำนวนมาก โดยเฉพาะความต้องการคลังสินค้าหลายชั้นอเนกประสงค์และโรงงานสำเร็จรูป

ความต้องการได้รับการส่งเสริมทั้งในด้านคุณภาพและปริมาณด้วยชุดแผนการลงทุนและข้อตกลงจากบริษัทต่างชาติที่เลือกเวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางในแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงห่วงโซ่อุปทาน และคาดว่าจะมีความร่วมมือกันมากขึ้นจากกิจกรรมทางการทูตที่กระตือรือร้น โดยเฉพาะความร่วมมือทางยุทธศาสตร์ที่ครอบคลุมระหว่างเวียดนามและสหรัฐฯ ที่ได้รับการยกระดับใหม่ล่าสุด

อนุมัติผังเมืองหลายจังหวัดและหลายเมืองในช่วงปี พ.ศ. 2564 - 2573 ช่วยแก้ไขปัญหาด้านขั้นตอนกฎหมายนิคมอุตสาหกรรมได้บางส่วน ปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมในปี 2567 ยังคงรักษาตำแหน่งและเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

แหล่งที่มา