ขายถูก...ยังฟิน...
บนถนนเหงียนฮู่โถ่ (เขตนาเบ นครโฮจิมินห์) หากก่อนหน้านี้ชื่อเจ้าของโครงการอย่าง ฮวง อันห์ เกียลาย, ฟู่ ฮวง อันห์, ฟู่ ลอง, ไท เหงียน, โนวาแลนด์... ปรากฏให้เห็นหนาแน่น แต่บัดนี้ชื่อเหล่านี้ค่อยๆ หายไป แต่มีบริษัทต่างชาติ เช่น Phu My Hung (ไต้หวัน), GS (เกาหลี), Keppel Land (สิงคโปร์) การเปลี่ยนชื่อและความเป็นเจ้าของกำลังเกิดขึ้นอย่างเงียบๆ แต่รวดเร็วระหว่างบริษัทในและต่างประเทศ ในจำนวนนี้ มีโครงการจำนวนมากที่ได้รับการโอนด้วยราคาที่ต่ำอย่างไม่เคยมีมาก่อน
Keppel Land ได้เข้าซื้อโครงการต่างๆ มากมาย
ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่าเขาจำเป็นต้องขายโปรเจ็กต์ที่สวยงามที่สุดบางโปรเจ็กต์ให้กับ Keppel Land เพื่อหาเงินมาชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคาร เมื่อถามถึงราคาขาย เขากล่าวอย่างเศร้าใจว่า หากราคาตลาดอยู่ที่ 10 ดอง ตอนนี้เขาขายให้หุ้นส่วนต่างประเทศเพียง 6 ดองเท่านั้น
“ปัจจุบันผู้ประกอบการในประเทศไม่มีเงินที่จะดำเนินโครงการอีกต่อไป แม้ว่าจะมีเงินก็ไม่กล้าที่จะทำ เพราะไม่มีใครแน่ใจว่าจะสามารถขายสินค้าได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน พวกเขาไม่สามารถก้าวไปข้างหน้าหรือถอยหลังได้ ดังนั้นพวกเขาจึงขายเพื่อให้สบายใจเท่านั้น” เขาพูดอย่างไม่ยี่หระ ไม่สามารถซ่อนความเศร้าโศกเอาไว้ได้
บุคคลผู้นี้ก็ยอมรับว่าเสียใจด้วย แต่ในบริบทของการยังต้องจ่ายแต่ไม่มีรายได้ ถ้าปล่อยโครงการไว้แบบนั้น หลังจาก 1 หรือ 2 ปี ดอกเบี้ยธนาคารก็จะถูก "กิน" ไป ดังนั้นจึงเป็นเรื่องน่ายินดีที่สามารถขายมันได้ในราคาถูก ตามที่บุคคลนี้กล่าวไว้ ไม่ใช่ว่าทุกโครงการจะต้องใช้การลงทุนจากต่างประเทศ พวกเขาจะให้ความสำคัญเฉพาะโครงการที่ถูกกฎหมายเท่านั้น ที่น่ากล่าวถึงคือ เนื่องจากบริษัทต่างชาติมีการควบคุมบริษัทในประเทศที่ “ต้องการเงิน” เป็นอย่างดี บริษัทต่างชาติจึงกดดันให้ซื้อโครงการในราคาถูก
“ครอบครัวผมมีข้าวสารอยู่หนึ่งโถ เมื่อข้าวสารหมดก็ต้องไปขอยืมจากเพื่อนบ้าน แต่เราสามารถขอยืมได้เพียงครั้งหรือสองครั้งเท่านั้นก่อนที่เพื่อนบ้านจะหมดข้าวสาร และพวกเราก็เช่นกัน เพราะเราไม่มีที่พึ่งอื่น นั่นจึงเป็นสาเหตุที่ธุรกิจบางแห่งล้มเหลวใน 6 เดือน บางแห่งล้มเหลวใน 9 เดือน บางแห่งล้มเหลวใน 1 ปี แม้ว่าราคาจะถูก แต่เราก็ต้องขายเพื่อหาเงินมาซื้อข้าวสารเพื่อความอยู่รอด” ชายคนนี้เปรียบเทียบอย่างขมขื่น
จริงๆ แล้วแค่สังเกตความเป็นจริงก็ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าโครงการที่มีชื่อเสียงหลายๆ โครงการมีการเปลี่ยนชื่อ ซึ่งก็หมายถึงการเปลี่ยนเจ้าของนั่นเอง แค่บริษัทไม่ประกาศออกมา แม้แต่ Novaland Group ซึ่งเป็นแบรนด์ใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องขายโครงการต่างๆ มากมายให้กับ Gamuda Land Group จากมาเลเซีย
ความยากลำบากเกิดขึ้นมานานเกินไปและไม่มีสัญญาณเชิงบวกใดๆ สำหรับผลลัพธ์ ดังนั้นในปัจจุบัน ธุรกิจหลายแห่งจึงวิ่งวุ่นเพื่อหาพันธมิตรเพื่อ "ขายตัวเอง" ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ ร้องเรียนว่าตนเองเสนอขายโครงการของตนให้กับหุ้นส่วนต่างชาติในราคาต่ำ แต่ไม่มีใครซื้อ หรือให้ความร่วมมือในการลงทุนแต่อย่างใด เพราะโครงการดังกล่าวไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น และไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรืออย่าง DK Group ที่ทำงานร่วมกับพันธมิตรชาวญี่ปุ่นมาเกือบปีแล้วเพื่อเชิญชวนให้มีการร่วมทุนหรือขายโครงการโดยตรง DK จะเป็นผู้รับผิดชอบยอดขายทั้งหมด แม้ว่ากำไรจะถูกแบ่งตามอัตราส่วนเงินสมทบ แต่จนถึงตอนนี้ก็ยังไม่ได้สรุปผล ดังนั้นจึงอยู่ในระหว่างรอดูต่อไป การไม่มีการขาย ไม่มีรายได้ ไม่มีการเรียกร้องความร่วมมือ ทำให้กลุ่มนี้ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน “พนักงานลาออกเกือบหมด โครงการต้องหยุดชะงัก มีความเสี่ยงล้มละลายสูงมาก แม้จะมีทรัพย์สินจำนวนมาก” หัวหน้ากลุ่มบ่น
สนับสนุนวิสาหกิจชั้นนำ
นายหยุน เฟื้อก งีอา ผู้อำนวยการศูนย์เศรษฐศาสตร์ กฎหมายและการจัดการ (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า การที่วิสาหกิจในประเทศต้องขายสินทรัพย์ให้กับวิสาหกิจต่างชาติ ส่งผลกระทบมากมายต่อสังคมและเศรษฐกิจ เมื่อการสนับสนุนของวิสาหกิจเหล่านั้นลดลงหรืออาจสูญเสียไป ไม่เพียงเท่านั้น การจะฟื้นตัวให้กลับไปสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤต จะต้องใช้เวลาถึง 5 ปีหรืออาจถึง 10 ปีก็ได้ เนื่องจากสินทรัพย์ "ระเหยไป" มาก แม้ว่าจะไม่มีการวิจัยที่แสดงให้เห็นชัดเจนว่าธุรกิจสูญเสียไปมากเพียงใด แต่ผู้คนสามารถประมาณได้คร่าวๆ ว่าการสูญเสียทรัพย์สินอาจอยู่ที่ 20-30% ของมูลค่าหรืออาจสูงถึง 50% ก็ได้
“จากภายนอก หลายคนคิดว่าการที่บริษัทต่างชาติซื้อหุ้นคืนจะทำให้บริษัทในประเทศมีเงินเหลือไว้ลงทุนต่อ ซึ่งจะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้ หลังจากวิกฤตการณ์ผ่านไป ตลาดจะโปร่งใสขึ้นและกฎหมายจะสมบูรณ์ขึ้น แต่ในความเป็นจริง บริษัทในประเทศต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะสร้างแบรนด์ที่สามารถแข่งขันกับพันธมิตรต่างชาติได้เพียงพอ ปัจจุบันการถูกซื้อกิจการ การต้องขายสินทรัพย์ในราคาต่ำเป็นเรื่องที่เจ็บปวดมาก ดังนั้น รัฐบาลจึงจำเป็นต้องพิจารณาขจัดอุปสรรคสำหรับแต่ละบริษัทและแต่ละโครงการเพื่อลดสถานการณ์นี้ลง” นายเหงียกล่าว
ความยากลำบากในการอนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยสังคม การออกหุ้นกู้ของบริษัท...อยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐบาล ส่วนที่ดินสาธารณะแทรก การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การอนุญาตหนังสือสีชมพู ฯลฯ อยู่ในอำนาจของท้องถิ่น ส่วนโครงการที่ถูกระงับการพิจารณาชั่วคราว การเข้าถึงสินเชื่อ การลดอัตราดอกเบี้ย การลดภาษี... หากได้รับการแก้ไขทั้งหมด การเพิ่มทุนจะสร้างสภาพคล่องให้กับตลาด และลดความยากลำบากให้กับธุรกิจ
นายเล ฮวง โจว
นาย Pham Lam รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยังเห็นด้วยว่าเวียดนามต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh... เหล่านี้เป็นบริษัทชั้นนำในตลาด จึงไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย เช่น สินเชื่อ การก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ไม้... ดังนั้นเมื่อบริษัทประสบปัญหา จะต้องมีทิศทางและกลไกการพลิกฟื้นเพื่อสนับสนุนให้บริษัท โดยเฉพาะบริษัทชั้นนำ สามารถฟื้นตัวได้ เพราะการฟื้นตัวของพวกเขาจะดึงให้ธุรกิจ อุตสาหกรรมอื่นๆ และเศรษฐกิจโดยรวมฟื้นตัวเช่นกัน ในเวลาเดียวกัน มันจะช่วยฟื้นโครงการที่ “ตาย” ไปแล้วในทางคลินิก ซึ่งจะช่วยลดของเสีย โดยเฉพาะทรัพยากรที่วิสาหกิจในประเทศได้ทุ่มเทสร้างมาหลายปีจะไม่ตกไปอยู่ในมือวิสาหกิจต่างชาติที่มีราคาถูก
นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เล่าอย่างเจ็บปวดถึงเหตุการณ์ในปี 2550 ที่เวียดนามเข้าร่วม WTO ซึ่งเป็นช่วงเวลาเดียวกับที่บริษัทต่างชาติ "หลั่งไหล" เข้ามาในเวียดนาม อย่างไรก็ตาม ในเวลานั้นเขาไม่ได้กังวลว่าบริษัทหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์จะถูกซื้อโดยต่างประเทศ ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าในหลายสาขา บริษัทในประเทศไม่เพียงแต่รักษาส่วนแบ่งทางการตลาดไว้ได้เท่านั้น แต่ยังครอบงำบริษัทต่างชาติอีกด้วย แต่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2565 HoREA ออกมาเตือนเป็นครั้งแรกเกี่ยวกับความเสี่ยงที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ใหญ่บางแห่งและโครงการมูลค่าสูงบางโครงการจะถูกซื้อโดยต่างประเทศ โดยทั่วไป บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนามจะโอนโครงการมูลค่า 1.5 พันล้านเหรียญสหรัฐให้กับพันธมิตรต่างประเทศในราคาที่ถูกมาก ในปัจจุบัน โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และบริษัทต่างๆ ในเวียดนามหลายแห่งถูกชาวต่างชาติเข้าซื้อหุ้นถึง 49%
“บริษัทต่างชาติกำลัง “จับจ่าย” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเพื่อค้นหาและซื้อโครงการที่ดีที่สุดในราคาต่ำกว่าต้นทุน บริษัทต่างชาติแห่งหนึ่งบอกกับผมว่าหากมีบริษัทใดขายโครงการใด พวกเขาควรแนะนำโครงการนั้นให้กับบริษัทเหล่านั้น นอกจากนี้ เราต้องยอมรับความจริงข้อนี้ด้วย เพราะบริษัทและตลาดมีความอ่อนแอมากและต้องการเงินทุนจำนวนมาก เพื่อควบคุมปัญหานี้ วิธีแก้ปัญหาพื้นฐานคือการเพิ่มความยืดหยุ่นและความแข็งแกร่งของบริษัทในประเทศโดยทั่วไป รวมถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิ่งที่ต้องทำทันทีคือการขจัดอุปสรรคภายใต้การอนุมัติของแต่ละระดับ ไม่ว่าจะเป็นระดับรัฐบาล รัฐมนตรี และท้องถิ่น เพื่อให้บริษัทต่างๆ สามารถดำเนินโครงการ สร้างความไว้วางใจกับลูกค้า ส่งเสริมสภาพคล่อง และฟื้นตัวได้” นาย Chau กล่าวเน้นย้ำ
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)