ระบบการให้เช่าสำนักงานจำนวนมากต้อง "เปิดตัว" การลดราคาที่ไม่เคยมีมาก่อนเพื่อรักษาลูกค้าไว้

รักษาผู้เช่าด้วยแรงจูงใจและส่วนลด

เมื่อเร็วๆ นี้ ระบบสำนักงานแห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ที่มีพื้นที่สำนักงานในเขต 1 ฟู่ญวน ทันบินห์ ต้องออกแพ็คเกจส่วนลดพิเศษสำหรับผู้เช่า ซึ่งก็คือ เช่า 2 แถม 1 ฟรี ตามข้อมูลจากระบบการให้เช่าพื้นที่สำนักงานนี้ โดยในส่วนของพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิม ผู้เช่าที่เช่า 2 ตร.ม. จะได้รับพื้นที่เพิ่มฟรี 1 ตร.ม. ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าเช่าสำนักงานขนาด 200 ตร.ม. ก็จะสามารถใช้สำนักงานขนาด 300 ตร.ม. ได้

นอกจากโปรแกรมข้างต้นแล้ว หน่วยงานนี้ยังเสนอแพ็คเกจกระตุ้นยอดขายสำหรับสัญญาเช่าใหม่ในรูปแบบ 2 แถม 1 อีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อลูกค้าเซ็นสัญญาเช่าสำนักงานระยะเวลา 2 ปี พวกเขาจะได้รับสิทธิ์ใช้งานเพิ่มอีกหนึ่งปี ระบบนี้ยังได้ปรับใช้รูปแบบการชำระเงินได้ยืดหยุ่นมากกว่าเดิม เช่น ชำระค่าเช่าราย 12 เดือนแถมฟรี 1 เดือน, 24 เดือนแถมฟรี 3 เดือน...

นอกเหนือจากระบบสำนักงานที่มีเทคนิคลดราคาแบบไม่เคยมีมาก่อนดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นแล้ว ในนครโฮจิมินห์ยังมีสำนักงานให้เช่าบางแห่งที่มีการปรับราคาต่อสาธารณะหรือเสนอแพ็คเกจพิเศษ โปรโมชั่นส่วนลด 20% - 30% หรือแม้แต่ 50% ของราคาเช่าระยะสั้น จะเห็นได้ว่าจากโปรแกรมส่วนลดที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้มีสำนักงานให้เช่าเกรดเอบางแห่งที่มีราคาตั้งแต่ 20 - 45 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน ก่อนหน้านี้ สำนักงานคุณภาพระดับ A ในนครโฮจิมินห์มีราคาอยู่ที่ 35 - 70 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน

ระบบการให้เช่าสำนักงานหลายแห่งต้องเสนอส่วนลดที่ไม่เคยมีมาก่อนเพื่อรักษาลูกค้าไว้ ภาพที่ 1 — "คลื่น" ของการขับไล่ทำให้เจ้าของบ้านหลายรายต้องเสนอแรงจูงใจพิเศษเพื่อรักษาผู้เช่าไว้

ราคาค่าเช่าสำนักงานชั้น B ลดลงอย่างรวดเร็วจาก 20 - 35 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน เหลือเพียง 10 - 30 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน หลังจากใช้โปรแกรมส่งเสริมการขายของหน่วยเช่า ถือเป็นราคาที่ดีในช่วงที่ราคาค่าเช่าสำนักงาน “สูงสุด” หลังจากช่วงที่มีการเติบโตดี

นอกจากการลดราคาค่าเช่าและการเสนอโปรโมชั่นราคาดีแล้ว หน่วยเช่าบางแห่งยังเสนอนโยบายต่างๆ เช่น การสนับสนุนเฟอร์นิเจอร์เพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ด้วย หรือบางหน่วยงานก็ตัดพื้นที่เล็กๆ ออกแล้วให้เช่าพื้นที่เพื่อรักษาธุรกิจที่ลดพนักงานลง ช่วยให้ธุรกิจมีความยืดหยุ่นในการหาพื้นที่เช่าในช่วง เศรษฐกิจ ที่ยากลำบาก นอกเหนือจากการปรับราคาค่าเช่าแล้ว หน่วยเช่าบางแห่งยังมีนโยบายขยายกำหนดการชำระเงินหรือเลื่อนการชำระเงินให้กับลูกค้าที่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงินอีกด้วย

อุปทานเพิ่มขึ้น ราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง

จากข้อมูลของ JLL Vietnam พบว่าอุปทานสำนักงานในนครโฮจิมินห์ในช่วงเดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบันพื้นที่สำนักงานเกรดเอในนครโฮจิมินห์มีพื้นที่มากกว่า 308,325 ตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 16,200 ตารางเมตรเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในช่วงเวลาอันใกล้นี้ นครโฮจิมินห์จะได้ต้อนรับแหล่งจัดหาสินค้าใหม่ๆ มากมาย เมื่อสำนักงานให้เช่าหลายแห่งสร้างเสร็จและเริ่มดำเนินการ ความจริงที่ว่าอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและอุปสงค์ลดลงหลังจากช่วงเศรษฐกิจที่ยากลำบากแสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าสำนักงานจะได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก Knight Frank Vietnam ระบุ ในอนาคตอันใกล้ พื้นที่ว่างในนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ถึง 29% ในกลุ่มสำนักงานเกรด A นี่คือผลจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 จากนั้นราคาค่าเช่าสำนักงาน โดยเฉพาะสำนักงานเกรดเอ อาจลดลงอย่างรวดเร็วถึง 20% เมื่ออัตราการเข้าใช้พื้นที่ถึง 75%

ระบบการให้เช่าสำนักงานหลายแห่งต้องเสนอส่วนลดที่ไม่เคยมีมาก่อนเพื่อรักษาลูกค้าไว้ ภาพที่ 2 — สำนักงานคลาสซีราคาประหยัดหลายแห่งไม่สามารถหาผู้เช่าได้ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ

Knight Frank ยังคาดการณ์ว่าค่าเช่าสำนักงานเกรด A จะลดลงเหลือ 53 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อตารางเมตรต่อเดือนภายในสิ้นปี 2023, 48.50 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อตารางเมตรต่อเดือนภายในสิ้นปี 2024 และ 44.50 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อตารางเมตรต่อเดือนภายในสิ้นปี 2025 อัตราพื้นที่ว่างจะเพิ่มขึ้นเป็น 29%, 24% และ 32% ตามลำดับ ซึ่งบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดการเช่าสำนักงานในเมือง

สำนักงานระดับ B เผชิญกับแนวโน้มที่ดูเลวร้ายยิ่งขึ้น เนื่องจากกลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากแนวโน้มตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่ามากขึ้น ส่งผลให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรง

คาดว่าค่าเช่าสำนักงานเกรด B จะลดลงเหลือ 28.50 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน ภายในสิ้นปี 2023, 26.50 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน ภายในสิ้นปี 2024 และ 24.50 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน ภายในสิ้นปี 2025 อัตราพื้นที่ว่างจะเพิ่มขึ้นเป็น 14%, 17% และ 20% ตามลำดับในแต่ละปี

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนระบุว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากเนื่องจากพื้นที่สำนักงานกลับมาคึกคักอีกครั้งพร้อมกับอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 แม้ว่าจะมีอุปทานมาก แต่จำนวนผู้เช่าสำนักงานกลับลดลง ทำให้หน่วยงานให้เช่าหลายแห่งต้องแข่งขันกันอย่างดุเดือดด้วยโปรโมชั่นและแรงจูงใจเพื่อรักษาผู้เช่ารายเก่าและหาผู้เช่ารายใหม่

สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ยังส่งผลให้อาคารสวยๆ หลายแห่งที่มีราคาค่าเช่าสูงในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ถูกปล่อยทิ้งร้างและไม่ได้รับการให้ความสำคัญเหมือนอย่างเคยอีกต่อไป ธุรกิจต่างๆ จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ กำลัง “ละทิ้ง” ทำเลใจกลางเมืองเพื่อย้ายไปยังเขตที่ห่างไกลออกไปหรือแม้แต่เขตชานเมืองเพื่อเช่าสำนักงานที่ถูกกว่า “คลื่น” ของการกลับมาเปิดสถานที่อีกครั้งยังไม่หยุด และคาดว่าจะแพร่กระจายไปในช่วงเวลาข้างหน้า จนกว่าราคาค่าเช่าจะปรับลงมาอยู่ในระดับที่ธุรกิจรับได้ และแน่นอนว่าจะไม่เกิดขึ้นในระยะสั้น

แหล่งที่มา