ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านพักอาศัยสังคมประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ

จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคในการกู้ยืมเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน

ทั้งนี้ ทุกปี นายกรัฐมนตรีจะออกมติกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อการซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคมสงเคราะห์ 4.8% ต่อปี จากธนาคารเพื่อนโยบายสังคม ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ ยังได้ออกคำสั่งกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ 4.8 - 5% ต่อปี สำหรับการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของรัฐที่ธนาคารพาณิชย์ที่ธนาคารแห่งรัฐกำหนด

แต่หลายๆคนบอกว่าเมื่อก่อนผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมส่วนใหญ่ไม่สามารถกู้ยืมสินเชื่อที่มีเงื่อนไขพิเศษได้ แต่ต้องกู้ยืมสินเชื่อเชิงพาณิชย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยประมาณร้อยละ 9 ต่อปี สาเหตุคือพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ไม่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อที่รัฐแต่งตั้งให้สินเชื่อพิเศษแก่ครัวเรือนและบุคคลเพื่อซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

นอกจากนี้ คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ยังไม่ได้จัดสรรรายจ่ายงบประมาณแผ่นดินสำหรับการรีไฟแนนซ์และอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยให้กับธนาคารนโยบายสังคมและธนาคารพาณิชย์ 4 แห่งที่ธนาคารแห่งรัฐกำหนด ด้วยเหตุนี้ผู้ซื้อบ้านจึงพบว่าการขอกู้สินเชื่อที่มีเงื่อนไขพิเศษเป็นเรื่องยากและต้องขอกู้สินเชื่อเชิงพาณิชย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยประมาณร้อยละ 9 ต่อปี

ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านพักอาศัยสังคมประสบปัญหาการเข้าถึงเงินทุนและมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ — สินเชื่อพิเศษเป็นปัจจัยสำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

นอกจากนี้ เฉพาะกรณีที่มียอดสินเชื่อพิเศษคงค้างเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพาณิชย์ราคาต่ำกว่า 1.05 พันล้านดอง ภายใต้แพ็กเกจสินเชื่อพิเศษ 30,000 พันล้านดอง ตามมติ 02/NQ-CP ลงวันที่ 7 มกราคม 2556 ของรัฐบาลเท่านั้นที่จะยังคงใช้ดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษต่อไป ในความเป็นจริงโครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งมีราคาขายค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับระดับข้างบน และโครงการบางโครงการในทำเลสวยงามก็มีราคาขายต่ำกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เพียงเล็กน้อยเท่านั้น

ด้วยปัญหาเหล่านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ยื่นเอกสารถึงรัฐบาลและคณะกรรมการประจำรัฐสภาเมื่อเร็ว ๆ นี้ เพื่อพิจารณาส่งไปยังรัฐสภาเพื่อเสริมมติหมายเลข 29/2021/QH15 ของรัฐสภา ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2021 เกี่ยวกับแผนการลงทุนสาธารณะระยะกลางสำหรับช่วงปี 2021-2025 เพื่อจัดสรรค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ให้กับธนาคารนโยบายสังคม การอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่ธนาคารแห่งรัฐกำหนด เพื่อดำเนินการสินเชื่อพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2025 และบรรลุเป้าหมายในการพัฒนาหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคม 1 ล้านหน่วยในช่วงปี 2021-2020

นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว โครงการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตยังคงมีปัญหาบางประการเกิดขึ้น โดยเฉพาะจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน 100 โครงการที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้าง มีเพียง 24 โครงการเท่านั้นที่เข้าเกณฑ์ในการกู้ยืมโดยมีความต้องการเงินทุนรวมเกือบ 12,500 พันล้านดอง

แม้ว่าท้องถิ่นหลายแห่งได้พิจารณาการลงทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมสำหรับแรงงานที่มีรายได้น้อยเป็นรายการการลงทุนในแหล่งทุนระยะกลางและระยะยาวก็ตาม อย่างไรก็ตาม มีปัญหาใหม่ๆ ค่อนข้างมากที่เกิดขึ้นเมื่อดำเนินโครงการ ประเด็นเรื่องกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ การหาผู้ลงทุน และการอนุมัติการใช้พื้นที่ ถือเป็นปัญหาที่ค่อนข้างยาก

ค้นหาวิธีแก้ไขปัญหาเพิ่มเติม

เพื่อเป็นการขจัดอุปสรรคในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมไปทีละน้อย ล่าสุดหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ลงบันทึกและยอมรับให้มีการแก้ไขปรับปรุงประเด็นทางกฎหมายให้เหมาะสมกับสถานการณ์ในทางปฏิบัติอย่างจริงจัง ตัวอย่างเช่น ในส่วนของนโยบายช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ตามที่กระทรวงก่อสร้างระบุ ปัจจุบันมีโครงการสินเชื่อ 2 โครงการเพื่อสนับสนุนผู้ซื้อและผู้เช่าบ้านพักสังคม

โครงการแรกเป็นแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษตามมติคณะรัฐมนตรีที่ 11/2022 และมติคณะรัฐมนตรีที่ 43/2022/QH15 ผ่านธนาคารนโยบายสังคม เพื่อให้บุคคลและครัวเรือนสามารถซื้อ เช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน การก่อสร้างใหม่หรือการปรับปรุงและซ่อมแซมที่พักอาศัยตามนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม วงเงินกู้สูงสุดรวมของโครงการนี้คือ 15,000 พันล้านดอง

ตามรายงานของธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเวียดนาม ระบุว่าแหล่งเงินทุน 15,000 พันล้านดองสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมตามพระราชกฤษฎีกา 100/2015 ที่กำหนดไว้ในโครงการฟื้นฟู ณ วันที่ 16 สิงหาคม 2023 หนี้คงค้างของธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเวียดนามสูงถึง 7,351 พันล้านดอง โดยมีลูกค้าเกือบ 19,900 ราย

โครงการที่ 2 เป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรีที่ 33/2566 มติฉบับนี้ได้เสนอแนวทางแก้ปัญหาแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง โดยมีเป้าหมายเพื่อสนับสนุนเงินทุนสำหรับการดำเนินโครงการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิต

แพ็กเกจสินเชื่อนี้จะเบิกจ่ายในช่วงปี 2566-2573 ให้กับผู้ลงทุน (เพื่อกระตุ้นอุปทาน) ลูกค้าบุคคลธรรมดาที่กู้ยืมเพื่อซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสังคม (เพื่อรองรับความต้องการ) โดยอัตราดอกเบี้ยในช่วงสิทธิพิเศษจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ 1.5-2%

กระทรวงก่อสร้างยังกล่าวอีกว่า ขณะนี้กำลังทำงานอย่างใกล้ชิดกับธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ธนาคารเวียดนามเพื่อนโยบายสังคม กระทรวง สาขา และท้องถิ่น เพื่อกระตุ้นและแนะนำการดำเนินการตามแพ็คเกจสินเชื่อดังกล่าวข้างต้น

โดยเฉพาะประเด็นเรื่องการปรับลดราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ขณะนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างรับและปรับปรุงร่าง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) แล้ว

ดังนั้น มาตรา 84 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ จึงบัญญัติกำหนดราคาค่าเช่า ค่าเช่าซื้อ และค่าขายบ้านพักอาศัยสงเคราะห์ไว้ดังนี้ ราคาขายให้ถือหลักการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งปวงในการคืนทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัย ได้แก่ เงินชดเชย ค่าสนับสนุน ค่าย้ายเข้าอยู่อาศัย และค่าลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค (ถ้ามี) ภายในขอบข่ายโครงการ...

กำไรมาตรฐานคือ 10% สำหรับพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม โดยไม่รวมเงินสนับสนุนจากรัฐ และค่าบำรุงรักษาที่ผู้ซื้อต้องจ่ายตามระเบียบ ราคาเช่าซื้อกำหนดเป็นราคาขายและไม่รวมค่าบำรุงรักษาที่พักอาศัยที่ผู้เช่าชำระตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ราคาเช่าจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ลงทุนและผู้เช่า

มาตรา 82 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ ได้กำหนดเงื่อนไขจูงใจนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมไว้อย่างชัดเจน ได้แก่ การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน การให้แรงจูงใจทางภาษีตามกฎหมายภาษี การให้แรงจูงใจด้านพื้นที่ดินหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ และไม่ต้องคำนึงถึงราคาบ้านพักอาศัยสังคม...

เมื่อกฎระเบียบข้างต้นผ่านแล้ว จะช่วยส่งเสริมให้นักลงทุนเข้าร่วมในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งจะทำให้มั่นใจได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยประเภทนี้จะมีความเหมาะสมมากขึ้น เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีทางเลือก

จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า จนถึงปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ ทั่วประเทศได้ดำเนินการลงทุนก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแล้ว 181 โครงการ มีขนาดการก่อสร้างประมาณ 94,390 ยูนิต มีพื้นที่พักอาศัยรวม 4.8 ล้านตารางเมตร ท้องถิ่นยังคงดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 291 โครงการ ขนาดพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 271,500 ยูนิต พื้นที่รวมประมาณ 14,520,000 ตร.ม.
นอกจากนี้ สำนักงาน กยท. ได้ประกาศรายชื่อโครงการ 24 โครงการ ที่มีสิทธิได้รับสินเชื่อพิเศษวงเงิน 120,000 ล้านดอง จำนวน 24 โครงการ โดยมีความต้องการสินเชื่อประมาณ 12,400 ล้านดอง

แหล่งที่มา