ซื้อบ้านและปล่อยเช่า : เคล็ดลับคำนวณกำไรใน 5 นาที

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักมีกฎการลงทุนซ่อนเร้นที่ไม่ใช่ทุกคนจะรู้เสมอ กฎเหล่านี้ช่วยให้นักลงทุนประเมินข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้ได้อย่างรวดเร็ว Yahoo Finance เปิดเผยกฎ 50% เพื่อช่วยให้คุณกำหนดต้นทุนได้อย่างรวดเร็วเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

กฎ 50% คือ อะไร

กฎ 50% ระบุว่ารายได้ค่าเช่ารวมครึ่งหนึ่งจากทรัพย์สินที่ให้เช่าควรถูกจัดสรรไว้เพื่อครอบคลุมต้นทุนการดำเนินงานก่อนที่จะคำนวณกำไร กฎนี้ช่วยให้นักลงทุนหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดจากการประเมินค่าใช้จ่ายต่ำเกินไปและประเมินผลตอบแทนที่จะได้รับสูงเกินไป

ตัวอย่างเช่น เมื่อใช้กฎ 50% อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าซึ่งสร้างรายได้ค่าเช่า 300 ล้านดองต่อปี จะต้องจ่ายเงิน 150 ล้านดองเพื่อครอบคลุมต้นทุนที่เกี่ยวข้อง ส่วนที่เหลือ 150 ล้านดองจะเป็นรายได้สุทธิสำหรับนักลงทุนก่อนค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ตามข้อมูลของ Yahoo Finance กฎ 50% นี้ไม่ได้คำนึงถึงการชำระเงินจำนองหรือค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายที่คำนวณโดยใช้กฎ 50% ได้แก่ ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย การสูญเสียตำแหน่งว่าง ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม และค่าสาธารณูปโภค

หากแหล่งที่มาของเงินทุนสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คือเงินกู้ คุณจะต้องคำนวณต้นทุนเงินต้น ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สินหากมี และต้นทุนบริการ (หากทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ในเขตเมือง) แยกกัน

การคำนวณกฎ 50% ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่ายมาก ไม่จำเป็นต้องใช้สูตรที่ซับซ้อน เพียงประมาณค่าเช่าสุทธิรวมที่ทรัพย์สินสามารถสร้างรายได้ได้รายเดือนหรือรายปี จากนั้นหารครึ่งหนึ่ง

หากพูดอย่างง่ายๆ เหมือนกับงบการเงิน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะคล้ายกับค่าใช้จ่ายในการจัดการธุรกิจและค่าใช้จ่ายในการขาย โดยไม่รวมดอกเบี้ย ภาษี และค่าเสื่อมราคา

ตัวอย่างเช่น คุณกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะสร้างรายได้ค่าเช่าเดือนละ 30 ล้านดอง หากคุณใช้กฎ 50% คุณต้องใช้จ่าย 15 ล้านดองต่อเดือนสำหรับค่าใช้จ่ายดังที่กล่าวไว้ข้างต้น โดยไม่รวมเงินกู้จำนอง ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินการ

อาคารอพาร์ทเมนท์ใน ฮานอย (ภาพถ่าย: Tran Khang)

โดยถือว่าค่าผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์สินรายเดือนอยู่ที่ 9 ล้านดอง และค่าบริการอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านดองต่อเดือน ตามทฤษฎี คุณจะมีกำไรสุทธิเหลืออยู่ 5 ล้านดอง ตัวเลขนี้ถือว่าคุณจัดการทรัพย์สินด้วยตนเองแทนที่จะใช้ผู้ให้บริการเช่น Airbnb หรือโบรกเกอร์

ใช้กฎ 50%

กฎ 50% ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการประมาณการมากกว่าจะเป็นมาตรฐานตายตัวในการประเมินผลตอบแทน กฎนี้ช่วยให้นักลงทุนประมาณการจำนวนรายได้สุทธิที่สามารถรับได้อย่างรวดเร็ว หากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแห่งใดแห่งหนึ่ง ผลกระทบหลักของกฎข้อนี้คือการป้องกันไม่ให้พวกเขาประเมินต้นทุนที่เกี่ยวข้องต่ำเกินไป

อย่างไรก็ตามข้อเสียของกฎนี้ก็คือมันให้ผลลัพธ์ที่คงที่ในขณะที่ตลาดมีความผันผวนอยู่เสมอหรือเกิดเหตุการณ์ผิดปกติขึ้น

เช่น คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในพื้นที่ชายฝั่งทะเล ระหว่างการดำเนินการ คุณจะทราบว่ามีค่าใช้จ่ายผิดปกติเกิดขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้บ้านทรุดโทรมลงอย่างรวดเร็ว นี่คือต้นทุนที่คุณไม่สามารถคาดการณ์ได้ภายใต้กฎ 50% เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

กฎ 50% นี้สามารถเป็นจุดเริ่มต้นเมื่อตัดสินใจว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่ หากคุณทราบค่าเช่าสุทธิที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจากทรัพย์สินนั้น คุณสามารถคำนวณ 50% ของจำนวนนั้นเพื่อประมาณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิได้อย่างรวดเร็ว

จากนั้นคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นดอกเบี้ยและภาษีได้ สุดท้ายคุณสามารถเปรียบเทียบตัวเลขผลตอบแทนที่คาดไว้กับเป้าหมายของคุณเพื่อดูว่าการลงทุนนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่

แน่นอนว่ายังมีปัจจัยอื่นๆ มากมายที่คุณจำเป็นต้องพิจารณานอกเหนือจากกฎ 50% คุณต้องคำนึงถึงค่าภาษี ประกัน ค่าซ่อม ค่าบำรุงรักษา และค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ จากนั้นคุณสามารถวางแผนเพิ่มค่าเช่าได้ตามนั้น

สิ่งสำคัญคือคุณต้องวิจัยตลาดการให้เช่าในบริเวณที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ ตัวอย่างเช่น การพิจารณาแนวโน้มราคาค่าเช่า ความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่า และความน่าดึงดูดโดยรวมของพื้นที่อาจเป็นประโยชน์

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm