สาเหตุที่อำนาจซื้อตลาดอสังหาฯภาคใต้ลดลงกะทันหัน

ขาดอุปทานใหม่

ตามข้อมูลของ ลาวด่ง ความต้องการในการซื้อและขายบ้านในภาคใต้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ระดับราคาขายยังคงสูง แต่จำนวนการทำธุรกรรมของอพาร์ทเมนท์และส่วนอื่นๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้กลับลดลง ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการขาดแคลนอุปทานใหม่

ผลวิจัยตลาดจากบริษัทอสังหาฯ หลายราย ชี้ตลาดอสังหาฯ ในเดือน เม.ย. 67 ไม่สามารถรักษา “การเร่งตัว” เหมือนเดือน มี.ค. ปีก่อนได้ ที่มีกำลังซื้อลดลงเล็กน้อยในเกือบทุกกลุ่ม

ตามข้อมูลจาก batdongsan.com.vn ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน TP ในนครโฮจิมินห์ อำนาจซื้อก็ลดลงเช่นกันในเกือบทุกกลุ่ม เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์และวิลล่าทั้งสองกลุ่มมีการค้นหาลดลงมากที่สุด บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์ลดลงร้อยละ 1 และที่ดินโครงการลดลงร้อยละ 2

รายงานตลาดล่าสุดของ CBR Vietnam แสดงให้เห็นว่าในนครโฮจิมินห์ จำนวนอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดตัวในตลาดในไตรมาสแรกของปี 2024 อยู่ที่ประมาณ 500 ยูนิต โดย 80 ยูนิตอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์

ปริมาณธุรกรรมอสังหาฯ บางประเภทในภาคใต้มีแนวโน้มลดลง ภาพประกอบ

ตามข้อมูลของ CBR Vietnam นี่เป็นจำนวนอพาร์ทเมนท์ที่ขายได้ในไตรมาสที่ต่ำที่สุดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาในนครโฮจิมินห์ และเพียงประมาณ 17% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ด้านสภาพคล่อง ไตรมาส 1/2567 จำนวนยูนิตขายได้รวมกว่า 600 ยูนิต ลดลง 74% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2566 ราคาห้องชุดหลักอยู่ที่ 61 ล้านดองต่อตรม. ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ในด้านราคาขาย ในเดือนเมษายน ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงมีการผันผวนเล็กน้อยในสามระดับ ได้แก่ ระดับไฮเอนด์ ระดับกลาง และราคาไม่แพง

ราคาอพาร์ตเมนท์รองในนครโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่อย่างน้อย 51 ล้านดองต่อตารางเมตร และสูงสุดอยู่ที่ 337 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามการวิจัยตลาดของ batdongsan.com.vn

ตามการวิจัยตลาด การลดลงเล็กน้อยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ส่วนใหญ่เกิดจากการขาดผลิตภัณฑ์เพื่อการซื้อขาย

ในเดือนที่ผ่านมา เมืองมีโครงการที่มีอุปทานอย่างเป็นทางการสำหรับการขายเพียง 1 โครงการเท่านั้น ซึ่งก็คือโครงการ Akari City เฟส 2 ที่ประกาศเมื่อเดือนเมษายน 2024

จังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งเป็นจังหวัดเพื่อนบ้านของนครโฮจิมินห์ มีโครงการใหม่เปิดขาย 6 โครงการในเดือนเมษายน แสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงจำกัดมาก

ตั้งแต่ต้นปีมา เมืองนี้มีโครงการใหม่ๆ จำนวนมากเข้าสู่ตลาด รวมถึงโครงการหรูหรา 2 โครงการในเมือง Thu Duc และเขต 7 ที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการแล้ว แต่มีกลุ่มผลิตภัณฑ์เล็กๆ และยังเป็นที่สนใจอีกด้วย ส่วนที่เหลือก็เป็นเพียงผลิตภัณฑ์บางส่วนที่กระจัดกระจายจากโครงการเก่าหรือเฟสต่อไปของโครงการที่มีอยู่ก่อนหน้านี้

การทำธุรกรรมหลักของกลุ่มวิลล่าและที่ดินในนครโฮจิมินห์เกือบทั้งหมดอยู่ในตลาดรอง เนื่องจากนักลงทุนขายต่อ และไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างจริงจัง

คาดว่าภาวะขาดแคลนอุปทานจะยังคงดำเนินต่อไปในเดือนหน้า เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ที่กำลังดำเนินการหรือเตรียมที่จะดำเนินการในนครโฮจิมินห์ยังไม่มีแผนการขายอย่างเป็นทางการสำหรับเดือนหน้า

ภาพรวมการพัฒนาตลาดในปี 2567 ตามข้อมูลของ CBR Vietnam ในนครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่มากกว่า 8,000 ยูนิตสำหรับขาย โดยนักลงทุนจะเปิดตัวอพาร์ทเมนต์ใหม่ประมาณ 7,500 ห้องในช่วง 6 เดือนที่เหลือของปี 2024 โดยคาดว่าราคาหลักจะเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายปี

อย่างไรก็ตาม นางสาวเซือง ถวิ สุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBR Vietnam กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามโดยรวมและภูมิภาคภาคใต้โดยเฉพาะจึงจะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนก็ต่อเมื่อกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขปี 2024 มีผลบังคับใช้ และเศรษฐกิจของเวียดนามฟื้นตัว

แหล่งท่องเที่ยวที่น่าสนใจของชานเมือง

ตามรายงานของ Stock Express News เมื่อเข้าสู่ปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้จะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนทั้งในด้านอุปทานและกิจกรรมการทำธุรกรรม เมื่อพิจารณาอัตราการขายผลิตภัณฑ์ในตลาดในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จะเห็นได้ว่าความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น ธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับกลาง ในขณะที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ยังคงเงียบเหงาและบันทึกมูลค่าสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้น

ในบริบทนี้ ธุรกิจที่มีกลยุทธ์ในการปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริง จะสามารถแก้ไขปัญหาสภาพคล่องได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกและระดับกลางในนครโฮจิมินห์เริ่มมีน้อยลงเรื่อยๆ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในตอนนี้และต้องการหาสินค้าราคา "ถูก" สามารถมองหาได้เฉพาะพื้นที่ใกล้เคียงเท่านั้น เมื่อเข้าใจจิตวิทยานี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงแห่เข้าสู่เขตชานเมืองเพื่อพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองความต้องการที่เพิ่มมากขึ้น

ตัวอย่างเช่น ในเมืองลองอัน บริษัท Sea Holdings กำลังเตรียมเปิดตัวโครงการ Destino Centro ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนหลวงหมายเลข 1A พร้อมด้วยผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดจำนวนกว่า 2,000 ห้อง ขณะเดียวกันก็เสนอโซลูชั่นทางการเงินเพื่อเพิ่มจำนวน "จุดสัมผัส" กับลูกค้าอีกด้วย ไม่ไกลนัก Cat Tuong Group ได้ประกาศโครงการอพาร์ตเมนต์ Cat Tuong Phu An ซึ่งมีขนาด 1,700 ยูนิต ในเนื้อที่ตั้งแต่ 38-80 ตร.ม.

หรือในจังหวัดบิ่ญเซือง บริษัท CapitaLand ได้จัดพิธีวางศิลาฤกษ์โครงการ The Orchard ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง ทูเดามอท นี่เป็นโครงการส่วนประกอบของคอนโดมิเนียมหรูหรา Sycamore ที่รวมเอาการค้าและบริการไว้ด้วยกัน โดยมีขนาด 3,500 ยูนิต และมูลค่าการลงทุนรวม 18,000 พันล้านดอง

ในขณะเดียวกัน กลุ่ม Phu Dong เพิ่งประกาศโครงการ Phu Dong Sky One ในเมือง ดีอัน คาดว่าจะใช้ระยะเวลาก่อสร้าง 24-36 เดือน และจะเริ่มส่งมอบในเดือนธันวาคม 2568 โดยจะมียูนิตจำนวน 780 ยูนิต พื้นที่ 42-75 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-32 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม)

นอกจากทั้ง 2 โครงการนี้แล้ว ยังมีโครงการข้างเคียงอีกบางโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตรม. เช่น โครงการ Bons Polaris ของ Bcons Group ที่มีราคาตั้งแต่ 37-41 ล้านดอง/ตรม. โครงการ Phuc Dat Connect 2 ของ Phuc Dat Group มีมูลค่าประมาณ 40 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงการ Picity Sky Park ประมาณ 40-45 ล้านดอง/ตรม. คาดว่าโครงการของ T&T Capital จะมีต้นทุนอยู่ที่ 30-35 ล้านดองต่อตารางเมตร

นางสาวเกียง ฮวินห์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M ของ Savills Vietnam กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ไม่มีสินค้าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 พันล้านดองอีกต่อไปแล้ว และ 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่าตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองต่อหน่วย

คุณเกียง ฮวีญ กล่าวว่า ผลิตภัณฑ์คอนโดมิเนียมในบิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน ยังคงมีราคาขายที่สามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดนครโฮจิมินห์ จึงทำให้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อบ้าน

เต้าหวู่ (ท/ชม)

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-suc-mua-cua-thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-bat-ngo-giam-manh-a664563.html