กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2566: ความโปร่งใส ส่งเสริมการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน

วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ถือเป็นวันที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เมื่อกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ กวางนิญ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการขยายตัวเป็นเมืองสูงเป็นอันดับ 5 ของประเทศ ได้ดำเนินการตามกฎหมายเฉพาะเพื่อนำกรอบกฎหมายนี้ไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผล

จากการมุ่งเน้นและให้ความสำคัญกับการลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กวางนิญได้กลายมาเป็นหนึ่งในท้องถิ่นที่มีดัชนีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีที่สุดในเวียดนาม โดยมีเมืองระดับจังหวัดและพื้นที่เมืองที่พัฒนาแล้วถึง 4 แห่งตั้งอยู่ในเขตและเมือง การพัฒนาที่แข็งแกร่งและการเติบโตด้านขนาดเศรษฐกิจด้วยอัตราการเติบโตต่อเนื่องสองหลักเป็นประวัติการณ์ในรอบ 9 ปีที่ระดับสองหลัก ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกวางนิญกลายเป็นตลาดที่คึกคักที่สุดในภาคเหนือ โดยมีการพัฒนาค่อนข้างกว้างขวางในหลายพื้นที่...

ด้วยเป้าหมายที่จะนำกฎหมายต่างๆ มาใช้ในชีวิตจริงในเร็วๆ นี้ พัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีสุขภาพดีและบริหารจัดการตลาดนี้อย่างเคร่งครัด... โดยปฏิบัติตามหนังสือส่งทางราชการฉบับที่ 63/CD-TTg ลงวันที่ 26 มิถุนายน 2024 ของรัฐบาลเกี่ยวกับการเร่งความคืบหน้าในการก่อสร้างและการประกาศใช้เอกสารรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนิญได้สั่งให้กรมก่อสร้างเป็นประธาน รวบรวมความคิดเห็น และประกาศใช้กฎหมายและเนื้อหาเฉพาะบางประการเพื่อชี้นำ บังคับใช้ เผยแพร่ และปรับใช้ในจังหวัดทันที

นายเหงียน มานห์ ตวน อธิบดีกรมก่อสร้าง กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมาย คำสั่ง และคำแนะนำของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กรมได้แนะนำให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดส่งความคิดเห็นเกี่ยวกับเนื้อหาของคำสั่งไปยังกระทรวงก่อสร้าง และดำเนินการร่างกฎระเบียบเฉพาะเพื่อรวบรวมความคิดเห็นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จากผลตอบรับและการสังเกตเบื้องต้น พบว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขมีเนื้อหาใหม่ๆ ที่สำคัญหลายประการที่จะช่วยให้บรรลุเป้าหมายในการปรับปรุงสถาบันและนโยบายให้สมบูรณ์แบบ รวมทั้งปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการของรัฐ สิ่งนี้ก่อให้เกิดความโปร่งใสและความเป็นมืออาชีพในการดำเนินกิจกรรมนายหน้าและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ มั่นใจให้ตลาดอสังหาฯพัฒนาได้อย่างมั่นคงและแข็งแรง...

เมื่อเทียบกับ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 แล้ว พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้สืบทอดและเพิ่มเติมการปรับปรุงในทิศทางของการแก้ไขปัญหา ลดขั้นตอน ให้เปิดเผย โปร่งใส และเจรจาต่อรองอย่างเสรีบนพื้นฐานของการเคารพสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของคู่สัญญาโดยผ่านสัญญา โดยไม่ละเมิดข้อห้ามของกฎหมาย นอกเหนือจากจะสอดคล้องกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แล้ว กฎระเบียบใหม่ยังกำหนดความรับผิดชอบให้หน่วยงานของรัฐในการสร้างระบบกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนึ่งเดียว สอดคล้อง และเฉพาะเจาะจง เพื่อสร้างทางเดินทางกฎหมายที่มีสุขภาพดีสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

มุมมองวิสัยทัศน์การวางแผนนครฮาลอง ปี 2040

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นใหม่บางประการ: ห้ามมอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญามัดจำ นักลงทุนได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อของบ้านและงานก่อสร้างที่ตรงตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจทั้งหมด ลดจำนวนเงินที่ต้องชำระในการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต; บุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจ ผู้ลงทุนโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ จะต้องได้รับการชำระเงินตามสัญญาผ่านบัญชีธนาคาร กระชับพื้นที่การโอนสิทธิการใช้ที่ดินในรูปแบบการแบ่งย่อย การขายที่ดิน... พร้อมนี้ยังมีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขใหม่ๆ ของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เช่น องค์กรและบุคคลที่ประกอบธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจัดตั้งบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เสียก่อน โดยก่อนเริ่มประกอบกิจการต้องส่งข้อมูลธุรกิจเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้หน่วยงานรัฐนำไปลงระบบข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ชั้นการค้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการชั้นหนึ่งก่อนจึงจะดำเนินการได้ บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องประกอบอาชีพในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์...

กฎหมายฉบับใหม่ยังได้เพิ่มการกระทำที่ต้องห้ามเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายแพ่ง กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และเหมาะสมกับแนวปฏิบัติ เช่น ห้ามมิให้มีการปลอมแปลงเอกสารโดยเด็ดขาด ห้ามจงใจปลอมแปลงข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ห้ามดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาด ธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน บ้าน และงานก่อสร้าง ที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจ ยังคงระบาดอยู่ในตลาด ทำให้ควบคุมได้ยากอย่างยิ่ง...

ในความเป็นจริง ในระยะหลังนี้ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้กระทำการผิดกฎหมายที่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อผลประโยชน์ของรัฐ และสร้างความเสียหายต่อลูกค้าซึ่งเป็นองค์กรและบุคคล เช่น การหลีกเลี่ยงภาษี การลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตที่ผิดกฎหมาย สัญญาที่มีสิทธิและผลประโยชน์ที่ไม่สมส่วนระหว่างคู่สัญญา การละเมิดข้อผูกพันตามสัญญา เช่น การส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ตรงตามกำหนด ไม่รับประกันคุณภาพการก่อสร้าง การจัดสรรเงินทุนของลูกค้า... ก่อให้เกิดข้อพิพาท ละเมิดกฎหมาย การจัดการตลาด การฟ้องร้องเป็นเวลานาน... ไม่ปฏิบัติตามหลักการความเสมอภาคต่อหน้ากฎหมาย สิทธิและภาระผูกพันที่เท่าเทียมกันและสมดุลของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม เรื่องนี้ทำให้เกิดความสับสนและส่งผลกระทบต่อบุคคลและองค์กรต่างๆ มากมาย ดังนั้นตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป การบังคับใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ จะช่วยป้องกันและลดข้อบกพร่องเดิมๆ ให้เหลือน้อยที่สุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเสาหลักประการหนึ่งของเศรษฐกิจในการช่วยกระจายทรัพยากรและสร้างสินทรัพย์ถาวรให้กับประเทศ การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์สร้างแรงผลักดันการเติบโตให้กับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง (ตลาดการเงิน การก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง ตกแต่งภายใน แรงงาน ฯลฯ) ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง การท่องเที่ยว บริการ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ฯลฯ ดังนั้นการบังคับใช้กฎหมายใหม่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นวิธีแก้ปัญหาที่เป็นรูปธรรมและมีประสิทธิภาพ ช่วยรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาค สร้างแรงผลักดันการเติบโตที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีเขตเมืองที่พัฒนาแล้วและอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคัก เช่น กวางนิญ

แหล่งที่มา