จะลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้อย่างไร?

ราคาอพาร์ทเม้นท์มีการปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) การพัฒนาเศรษฐกิจและการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็วส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันกองทุนที่ดินก็ค่อยๆ หมดลง และอุปทานที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากการดำเนินโครงการล่าช้า เนื่องจากนโยบายที่เกี่ยวข้องกับแหล่งเงินทุน และการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกต่างๆ ในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ - ลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างไร? — มูลค่าที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้นเนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะได้รับการปรับปรุง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

การที่มูลค่าที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้นเมื่อมีการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

จากข้อมูลการวิจัยของ VARS พบว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในปี 2023 เพิ่มขึ้นประมาณ 38 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 2019 ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 16 จุดเปอร์เซ็นต์

โดยเฉพาะดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์เป็นหนึ่งในดัชนีในโครงการดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ VARS กำลังวิจัยเพื่อสะท้อนความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้อิทธิพลของการเคลื่อนไหวของตลาดในแต่ละช่วงเวลา

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีการบันทึกการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ในขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ก็เริ่มเข้าสู่วัฏจักรของการขึ้นราคาอีกครั้ง พร้อมทั้งราคาในโครงการหรูระดับไฮเอนด์ในตลาดรองที่ค่อย ๆ ลดลง

สถิติจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในอพาร์ทเมนท์ที่ขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2024 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 และจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน โดยเฉพาะจำนวนการค้นหาอพาร์ทเมนท์ในเดือนมกราคม 2024 ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% ในช่วงเวลาเดียวกัน ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ความต้องการอพาร์ทเมนท์ก็เพิ่มขึ้นถึง 59% เช่นกัน แนวโน้มนี้คล้ายกันในจังหวัดและเมืองอื่นๆ ส่วนใหญ่

อสังหาฯ - ลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างไร? (รูปที่ 2) — สถิติจาก Batdongsan.com.vn พบว่าระดับความสนใจในอพาร์ทเมนท์ที่ขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2024 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 และจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน

แม้ว่าความต้องการของผู้ซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่อุปทานอพาร์ตเมนต์ยังคงเติบโตไม่สมดุล อุปทานอพาร์ทเมนท์ในปี 2023 บันทึกการลดลงทั้งในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์

ในฮานอย คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในปี 2023 อยู่ที่ประมาณ 10,500 ยูนิต ลดลงประมาณ 31% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในนครโฮจิมินห์ คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 7,500 ยูนิต ลดลงมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022

อุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติใหม่มีไม่เพียงพอ ขณะเดียวกัน โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการกลับประสบปัญหาเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและเงินทุน แม้ว่าความพยายามในการขจัดความยากลำบากของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ จะประสบผลสำเร็จอย่างโดดเด่น แต่จำนวนโครงการที่นำไปใช้และเริ่มใหม่อีกครั้งในปี 2566 กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แรงกดดันด้านกระแสเงินสดยังไม่บรรเทาลงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

บรรเทาความยุ่งยากแก่นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อลดราคาอพาร์ตเมนต์

ทั้งนี้ สถานการณ์การระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ภาคเอกชนเริ่มดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2566 โดยได้รับความร่วมมือจากหน่วยงานบริหารจัดการภาครัฐ

อสังหาฯ - ลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างไร? (รูปที่ 3) — กฎระเบียบใหม่ที่มุ่งเป้าไปที่การขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมมีผลใช้บังคับอย่างเป็นทางการแล้ว โดยลดราคาอพาร์ตเมนต์ให้เหลือระดับที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากการครบกำหนดชำระคืนพันธบัตรยังคงเป็นความท้าทายสำหรับธุรกิจต่างๆ ในปี 2567 โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเกือบ 115.7 ล้านล้านดองที่ครบกำหนดชำระ คิดเป็น 41.4% ของมูลค่ารวมของพันธบัตรของบริษัทที่ครบกำหนดชำระในปีนี้ ตามข้อมูลล่าสุดของสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA)

กิจกรรมการออกพันธบัตรในช่วงเดือนแรกของปี 2567 เริ่มเผชิญอุปสรรคเช่นกันเนื่องจากเงื่อนไขการออกและการซื้อขายพันธบัตรที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เช่น ข้อกำหนดเกี่ยวกับผู้ลงทุนในหลักทรัพย์มืออาชีพและข้อกำหนดการจัดอันดับเครดิตภาคบังคับเมื่อมีการนำพระราชกฤษฎีกา 65/2565/ND-CP มาใช้ใหม่ตั้งแต่ต้นปี 2567 หลังจากมีการขยายเวลาและเลื่อนออกไปตามพระราชกฤษฎีกา 08/2566/ND-CP อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงความยากลำบากในระยะสั้นเท่านั้น ในระยะยาวการบังคับใช้พระราชกฤษฎีกา 65 จะช่วยให้ตลาดพันธบัตรขององค์กรพัฒนาได้อย่างแข็งแรงมากขึ้น

ในด้านสินเชื่อทุน สินเชื่อคงค้างในการดำเนินกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มียอดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากมีการแก้ไขปัญหาจากภาคธนาคาร รัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อลดความยุ่งยากของโครงการ

อย่างไรก็ตาม สินเชื่อผู้บริโภคและสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนแรกของปี 2567 จะยังคงลดลงนับตั้งแต่ปี 2566 ถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะยังคงอยู่ในระดับต่ำก็ตาม เพราะเหตุการณ์เกี่ยวกับเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย... ยังคงไม่สามารถคาดเดาได้ การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านและจ่ายหนี้รายเดือนมากกว่า 10 ล้านดองกลายเป็นภาระสำหรับหลายครอบครัว เมื่อพวกเขาไม่มั่นใจในสถานะงานและรายได้ในอนาคตของพวกเขา

อย่างไรก็ตาม หลังจากเทศกาลตรุษจีน สินเชื่อซื้อบ้านก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยในธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่มีระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย เนื่องจากผู้คนเริ่มกลับมาลงทุนอีกครั้ง

หลังจากที่ปริมาณอุปทานลดลงเป็นเวลานาน คาดว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งจะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง เนื่องมาจากตลาดฟื้นตัว และความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการของหน่วยงานบริหารของรัฐ โดยเฉพาะการจัดหาบ้านพักสังคมและบ้านพักคนงาน อย่างไรก็ตาม อุปทานนี้ต้องใช้เวลาในการดำเนินการทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นก่อนเปิดตัวอย่างเป็นทางการในตลาด และส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ที่ไกลจากใจกลางเมือง

ดังนั้น VARS จึงคาดการณ์ว่าในระยะสั้นราคาอพาร์ตเมนท์ใจกลางเมืองใหญ่จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาจับต้องได้และระดับกลาง ในขณะเดียวกันราคาซื้อและขายต่อของโครงการระดับหรูระดับไฮเอนด์อาจลดลงเล็กน้อย

VARS คาดว่าควบคู่ไปกับปัจจัยบวกหลายประการของตลาดในปัจจุบัน ภายในกลางปี 2568 เมื่อมีการผ่านกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับกฎระเบียบใหม่เพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน กฎหมายดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

อุปทานที่อยู่อาศัยในสังคมจะเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงเหลือระดับที่เหมาะสมกับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

แหล่งที่มา