การลดอัตราดอกเบี้ยยังไม่น่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯใช่หรือไม่?

ตั้งแต่กลางเดือนมีนาคม ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานสามครั้งติดต่อกัน ล่าสุดหลังประชุมผู้นำธนาคารกลางกับธนาคารกลางเมื่อเช้าวันที่ 25 พ.ค. ที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์มีแผนจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 0.3 – 0.5% ซึ่งใช้กับเงินกู้เก่าทั้งหมด คาดว่าการเคลื่อนไหวเหล่านี้จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

การลดอัตราดอกเบี้ยยังคงส่งผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ — อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างต่อเนื่องคาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

นักเศรษฐศาสตร์ ปริญญาเอก ดินห์ เธียน แสดงความเห็นว่า หากอัตราดอกเบี้ยลดลงเนื่องจากธนาคารมีเงินส่วนเกิน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับประโยชน์ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าวิกฤตสภาพคล่องจะได้รับการแก้ไขแล้ว แต่การที่อัตราดอกเบี้ยลดลงยังไม่ใช่สัญญาณของเศรษฐกิจที่มีเงินส่วนเกิน ดังนั้นกระแสเงินสดจึงไม่สามารถไหลเข้าช่องทางการลงทุน เช่น หุ้น และอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที

ต.ส. ดินห์ เธียน วิเคราะห์ว่า หลังจากที่มีการระบาดต่อเนื่องกันเป็นเวลา 3 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกลับถูกผลักดันให้สูงเกินไป หากตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นไป ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะซบเซาหรือออกข้างทาง ก็จะมีการสะสมเพื่อเติบโตต่อไป อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2563 - 2564 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในบริบทของภาวะเศรษฐกิจถดถอย

“ตอนนี้ผู้ที่ถือครองที่ดินเพื่อการลงทุนและการเก็งกำไรอาจกล่าวได้ว่าหยุดไปแล้ว ผู้คนเพียงหวังว่าตลาดจะละลาย มีผู้ซื้อและผู้ขายขายทรัพย์สินของตนออกไป และพวกเขาไม่ต้องการกระโจนลงไปเพื่อจับจุดต่ำสุดเหมือนในช่วงปี 2555-2556” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ตามข้อมูลจาก TS. หากเราต้องการให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ละลาย โอกาสต่างๆ จะต้องเกิดขึ้น ประการแรกคือกระแสเงินสด ประการที่สองคือระดับราคาที่ลดลงไปสู่ระดับที่เพียงพอให้ผู้ซื้อไว้วางใจและยอมรับ

ในบริบทที่เศรษฐกิจโลกเริ่มฟื้นตัว การส่งออกมีเสถียรภาพ และเศรษฐกิจตลาดภายในประเทศมีแนวโน้มดีขึ้น... นายเฮียนเชื่อว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวในปี 2567 มีความชัดเจนค่อนข้างมาก โดยกระจุกตัวอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยในเมือง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถลงทุนและใช้ประโยชน์ได้ เมื่อถึงเวลานี้ระดับราคาจะลดลงหรือออกข้าง

ต.ส. นอกจากนี้ ดินห์ เธียน ยังคาดการณ์ด้วยว่าโอกาสที่เงินที่ไม่ได้ใช้จะกลับคืนสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าก็คงไม่สูงนัก “ปัจจุบัน ผู้ที่ถือครองที่ดินจำนวนมากต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารทุกวัน ตลาดจะไม่เห็นนักลงทุนหน้าใหม่ (ที่ยังไม่ได้ถือครองที่ดิน) เข้ามาเทเงินในอสังหาฯ เหมือนคลื่นลูกก่อนๆ จำนวนผู้ถือครองที่ดินที่ต้องการขายสินค้ามีมากกว่าจำนวนผู้ที่มีเงินถือครองสินค้า นั่นหมายความว่าอุปสงค์มีน้อยกว่าอุปทาน” ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์

ดังนั้นนักลงทุนจึงมักลงทุนในสถานที่ที่ตนเห็นศักยภาพที่ชัดเจนและสามารถใช้ประโยชน์จากมันได้ แทนที่จะซื้อขายกันจำนวนมากตั้งแต่ในเมืองไปจนถึงพื้นที่ชนบทห่างไกลเหมือนเช่นเคย ในขณะเดียวกันพวกเขาก็ไม่มีความมั่นใจในการ “เล่นเซิร์ฟ” อีกต่อไปเหมือนเมื่อ 5-7 ปีก่อน ดังนั้นพวกเขาจึงระมัดระวังในการซื้อขายมากขึ้น

แหล่งที่มา