HoREA เสนอกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับเงินฝากโครงการอสังหาริมทรัพย์

ประธาน HoREA เล ฮวง ชาว กล่าวว่า สำหรับกฎระเบียบเกี่ยวกับการฝากเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ "บนกระดาษ" หรือที่มีอยู่แล้ว การให้ทางเลือกสองทางอาจยังไม่เหมาะสม และทางเลือกที่ดีที่สุดคือการรวมทางเลือกทั้งสองเป็นหนึ่งเดียว

นายโจวจึงได้เสนอให้มีการรวมกันในทิศทางนี้ว่า “ ผู้ลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินการได้และได้ทำธุรกรรมตามระเบียบข้อบังคับเพื่อให้มั่นใจถึงการปฏิบัติตามสัญญาหรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำเพื่อให้แน่ใจว่ามีการลงนามในสัญญาตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 มาตรา 24 ของกฎหมายฉบับนี้”

สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ โครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยทางราชการแต่ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อที่อยู่อาศัย งานก่อสร้าง ให้เป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วง ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

มีการกำหนดกฎระเบียบมากมายเพื่อควบคุมเงินฝากโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

นายโจวยังได้วิเคราะห์แต่ละตัวเลือกอย่างละเอียดอีกด้วย ตัวเลือกที่ 1 คือ “ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น ”

โดยนายโจวได้กล่าวไว้ว่าด้วยทางเลือกนี้ วัตถุประสงค์ของ "การฝากเงินเพื่อให้มั่นใจถึงการปฏิบัติตามสัญญา" คือ ในความเป็นจริง หลังจากที่ได้ลงนามในสัญญาแล้ว แทบจะไม่มีกรณีที่ผู้ฝากเงินถูก "หลอกลวง" โดยผู้รับเงินฝากเลย เนื่องจากสัญญานี้มักได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดจากคู่สัญญาและนำไปปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเมื่อดำเนินการตามสัญญา โดยปกติจะหัก "เงินมัดจำ" ออกจากการชำระเงินเริ่มแรกของธุรกรรม

ตัวเลือกที่ 2 คือ: “ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งกฎหมายฉบับนี้”

นายโจว กล่าวว่า แผนนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ “ฝากเงินเพื่อให้แน่ใจว่าจะลงนามในสัญญา” ในความเป็นจริง ก่อนที่จะลงนามในสัญญา ผู้ฝากเงินมักจะถูก “หลอกลวง” โดยผู้รับเงินฝาก และไม่ได้ “ลงนามในสัญญา” ทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย

“ ในปัจจุบัน “ทางเลือกที่ 1” และ “ทางเลือกที่ 2” ถูกต้องทั้งคู่ จึงจำเป็นต้องบูรณาการทางเลือกทั้งสองเข้าด้วยกัน โดยควบคุม “เงินมัดจำ” ให้เป็น “การรับประกันการเซ็นสัญญา” หรือ “เงินมัดจำ” ให้เป็น “การรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา” เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยในอนาคต ” นายโจวเน้นย้ำ

นายโจวยังประเมินด้วยว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 และ พ.ศ. 2557 ไม่ได้ควบคุม "เงินฝาก" ที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยมีสิทธิ์ทำสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน

จึงเกิดกรณี “นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน ผู้ประกอบธุรกิจไม่สุจริต” อาศัยอำนาจตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 328 วรรคหนึ่ง ซึ่งไม่ได้กำหนดมูลค่าและอัตราของ “เงินมัดจำ” ไว้ จึงรับ “เงินมัดจำ” จากลูกค้าที่มีมูลค่าสูง โดยบางรายถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรมอยู่

แม้แต่ “นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์” ก็ยังตั้ง “โครงการผี” ขึ้นมาโดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อจุดประสงค์ในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อลูกค้า และรบกวนความสงบเรียบร้อยในสังคม ซึ่งมักเกิดขึ้นในกรณีฉ้อโกงที่บริษัทอาลีบาบาเป็นกรณีทั่วไป

เจา อันห์

แหล่งที่มา