ฮานอยขาดแคลนอุปทาน อสังหาฯ แนวราบทางตะวันตก “ร้อนระอุ”

ปริมาณอุปทานต่ำเป็นประวัติการณ์ ราคาพุ่งสูง

รายงานจากหน่วยวิจัยตลาดในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 แสดงให้เห็นว่าอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์อยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามรายงานของ Savills กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 บันทึกการลดลงของอุปทานใหม่ 76% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 94% เมื่อเทียบเป็นรายปี อุปทานขั้นต้นลดลงร้อยละ 9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและร้อยละ 39 เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยทาวน์เฮาส์ครองตลาดมากที่สุด

หากพิจารณาทั้งตลาดแล้ว อุปทานรวมใน 9 เดือนแรกของปี 2566 มีเพียง 1/20 เมื่อเทียบกับปี 2562 ถึงแม้ว่าอุปทานจะมีน้อย แต่ก็กระจุกตัวอยู่ในเขตที่อยู่ห่างจากใจกลางเมือง เช่น ย่าหล่ำ ถึงแม้ว่าอุปทานจำนวนมากจะมาจากหุ่งเยน ซึ่งเคยเป็นตลาดชานเมืองที่ไม่ค่อยได้รับความสนใจมากนักก็ตาม

Nguyen Hoai An ซึ่งมีมุมมองเดียวกันกับ Savills ซึ่งเป็นผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE สาขาเวียดนามฮานอย ได้ยืนยันด้วยว่าอุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ตลาดฮานอยบันทึกยูนิตใหม่ขายได้ 710 ยูนิตจาก 5 โครงการ โดยกระจุกตัวอยู่ในภาคเหนือและหุงเยน หากเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 จำนวนการขายในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นเกือบ 5 เท่า อย่างไรก็ตาม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 อุปทานใหม่ทั้งหมดลดลง 81% (เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2563 และ 2564) โดยมีการบันทึกมากกว่า 2,100 ยูนิต

การลดลงของอุปทานถือเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดประการหนึ่งที่ทำให้ราคาของวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยสูงขึ้น ตามการเปิดเผยของนางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย บริษัท Savills Hanoi ปัจจุบันมูลค่าเฉลี่ยของวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านดองต่อตารางเมตร เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคานี้มีการบันทึกไว้เฉพาะในเขตภาคกลางเท่านั้น

การสำรวจจริงแสดงให้เห็นว่าโครงการขนาดใหญ่รอบฮานอยมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากราคาเฉลี่ย 100 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2561 ราคาปัจจุบันของกลุ่มอาคารแนวราบในบริเวณตะวันออกของฮานอยอยู่ที่ 214 ล้านดอง/ตรม. บริเวณตะวันตกของฮานอยอยู่ที่ 226 ล้านดอง/ตรม. บริเวณเหนืออยู่ที่ 244 ล้านดอง/ตรม. และบริเวณใต้คือ 186 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อประเมินแนวโน้มตลาดสิ้นปี นางฮัง กล่าวว่า ภายในสิ้นปี 2566 คาดว่าจะมีอุปทานเพิ่มขึ้นอีก 695 ยูนิตจาก 7 โครงการ เขตเตยโหจะมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุดที่ 24% รองลงมาคือลองเบียนที่ 21% และเกียลัมที่ 20% ฝั่งตะวันตกยังคงประสบภาวะขาดแคลนอุปทานในอนาคต

แนวโน้มสภาพคล่องจากฮานอยตะวันตก

ตลาดที่อยู่อาศัยของฮานอยเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดยได้รับปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและนโยบายการขายที่ยืดหยุ่นจากนักลงทุน รายงานของ CBRE แสดงให้เห็นว่าถึงแม้อุปทานจะต่ำ แต่ความต้องการตลาดก็ยังคงสูง ทั้งนี้ จำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาส 3 ปี 2566 ยังคงเกินกว่าอุปทานใหม่ โดยอยู่ที่ 910 ยูนิต เพิ่มขึ้น 51% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ยอดจำหน่ายรวม 9 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 2,580 ยูนิต เกินยอดจำหน่ายใหม่รวมที่เปิดตัวในช่วงเวลาดังกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าปริมาณอุปทานใหม่แม้จะยังจำกัด แต่คาดว่าจะปรับปรุงดีขึ้นในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 และมีแนวโน้มที่จะบันทึกสภาพคล่องที่ดีในพื้นที่ที่มีจุดแข็งด้านโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภคที่มีอยู่ และการเชื่อมต่อการจราจรที่ยืดหยุ่น

อสังหาฯ แนวราบทางตะวันตกของฮานอย “ร้อนแรงขึ้น”

ด้วยเหตุนี้ ภูมิภาคตะวันตกจึงมีความเคลื่อนไหวที่แข็งแกร่งในด้านโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่งแบบซิงโครนัส ก่อให้เกิดภาพลักษณ์ใหม่แก่ภาพรวมของเมือง ประการแรก กระทรวง สาขา และบริษัทต่างๆ จำนวนมากได้ย้ายเข้ามาในพื้นที่นี้ ทำให้เกิดพื้นที่ที่มีบริษัทในประเทศและต่างประเทศทั้งขนาดใหญ่และเล็กนับพันแห่งรวมอยู่ด้วย ส่งผลให้มีผู้คนจำนวนมากย้ายมาที่นี่เพื่อซื้อบ้านและอยู่อาศัย

โครงการขนาดใหญ่ที่ได้รับการพัฒนาตามเส้นทางเหล่านี้ในภูมิภาคตะวันตก ได้แก่ The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion... จากการสำรวจจริง พบว่าระดับราคาในโครงการเหล่านี้มีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง พื้นที่เขตเมือง Vinhomes Green Bay มีค่าใช้จ่ายประมาณ 400 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ส่วน The Manor Central Park มีค่าใช้จ่ายประมาณ 320 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ไปทางทิศตะวันตก วิลล่า Park City ก็มีราคาสูงถึง 300 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

ในพื้นที่นี้ การพัฒนาเส้นทางต่างๆ เช่น เส้นทางโตหุย-เลวันเลือง ถนนวงแหวน 2 ถนนวงแหวน 3 และถนนวงแหวน 3.5 และถนนวงแหวน 4 ที่วางแผนไว้ หรือถนนทังลอง พร้อมด้วยโครงการรถไฟในเมืองหมายเลข 2A และหมายเลข 3 ได้สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 คาดว่าจะส่งเสริมการพัฒนาในเขตชานเมือง (เมลินห์ ดานฟอง ฮว่ายดุก ซอคเซิน ฮาดง ทันห์โอย ทันห์ตรี) และจังหวัดใกล้เคียง เช่น หุ่งเอียน และบั๊กนิญ เมื่อถนนวงแหวนหมายเลข 4 เปิดให้สัญจรในปี 2570 จะช่วยย่นระยะเวลาการเดินทางจากฮานอยไปยังพื้นที่อื่นๆ และคาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 36 เมื่อเทียบกับปัจจุบัน ช่วยลดความกดดันในพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีกองทุนที่ดินจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ปัจจัยดังกล่าวยังส่งผลให้มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์จากจังหวัดและเมืองใกล้เคียงเมืองหลวงเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย

ในบริบทของการขาดแคลนอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินที่สูง และความรู้สึกของผู้ซื้อบ้านที่เป็นไปในทางบวกมากขึ้นในช่วงปลายปี ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตตะวันตกของฮานอยจะยังคงได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้แข็งแกร่งขึ้นในอนาคต

แหล่งที่มา