ราคาที่สูงทำให้คนที่ต้องการซื้อบ้านประสบปัญหา

ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็นว่าตลาดอพาร์ทเมนท์สำหรับขายในฮานอยมีสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวกหลายครั้งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อุปทานมีการปรับปรุงดีขึ้นเมื่อเทียบกับห้าปีที่ผ่านมา แต่ราคายังคงสูงอยู่ ส่งผลให้ลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงประสบความยากลำบากเนื่องจากงบประมาณที่จำกัด

เมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนหน้า จำนวนอพาร์ตเมนต์ใหม่ทั้งหมดในปี 2024 ในฮานอยอยู่ที่ 24,996 ยูนิต ซึ่งถือเป็นจำนวนสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2020 แม้ว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์จะดีขึ้น แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงอยู่ ราคาเสนอขายเบื้องต้น (ราคาขายตรงจากนักลงทุน) อยู่ที่ 75 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 29 เมื่อเทียบกับปีก่อน

อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4,000 ล้านดองคิดเป็น 59% ของยูนิตทั้งหมดที่ขายได้ เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 2% ในปี 2563 อพาร์ตเมนต์ราคาระหว่าง 2,000 ล้านดองถึง 4,000 ล้านดองคิดเป็น 40% อพาร์ทเม้นท์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองมีส่วนแบ่งการตลาดเพียงประมาณ 1% เท่านั้น

ระยะที่ 2012 - 2013 ในเมือง. ในนครโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนท์ระดับกลางอยู่ที่ประมาณ 22 - 25 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น ส่วนอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์อยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่เงินเดือนของผู้เชี่ยวชาญด้านสำนักงานอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดอง/เดือน หลังจากผ่านไปกว่าทศวรรษ ราคาของอพาร์ทเมนท์ระดับกลางอยู่ที่ 50 - 65 ล้านดอง/ตรม. แต่เงินเดือนของพนักงานออฟฟิศอยู่ที่ประมาณ 25 ล้านดอง/ตรม. เท่านั้น

จากหลักฐานนี้ นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien แสดงความเห็นว่า ในปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จนทำให้คนทั่วไปไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ ค่าจ้างไม่เพิ่มขึ้นตามราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น ราคาในปัจจุบันยังคงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะสามารถจ่ายได้ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอย ราคาบ้านยังคงเติบโตแซงหน้ารายได้ของคนส่วนใหญ่ การที่ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงได้หรือไม่นั้นเป็นคำถามที่ยากและท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย บริษัท Savills Hanoi แสดงความเห็นว่าราคาขายอพาร์ทเมนท์ในตลาดหลักของฮานอยยังคงสูงอยู่ แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนต์คลาส C ที่เคยถือเป็นบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โดยราคาเฉลี่ยในช่วงก่อนผันผวนเพียง 30 - 40 ล้านดอง/ตร.ม. ก็ปัจจุบันแตะระดับ 50 ล้านดอง/ตร.ม. แล้ว อพาร์ทเม้นท์ราคาถูกมีน้อย

ราคาที่สูงส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการซื้อของลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง นี่เป็นปัญหาใหญ่สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม กลุ่มไฮเอนด์ยังคงมีความต้องการที่ดี นางสาวฮังได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

การสำรวจของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่า แม้ว่าอพาร์ตเมนต์ระดับ Class B จะครอบงำอุปทานใหม่ด้วยส่วนแบ่งทางการตลาดประมาณ 97% แต่ก็ยังคงมีอัตราการดูดซับที่ดีที่ 85% ซึ่งต้องขอบคุณสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ดังนั้น คุณฮั่งจึงเชื่อว่าปัญหาตลาดในปัจจุบันคือการขาดแคลนอพาร์ตเมนท์ราคาถูกและราคาไม่แพง แต่ก็ไม่อาจปฏิเสธได้ว่าความต้องการอพาร์ตเมนท์ราคาสูงยังคงมีอยู่มาก

ในปี 2568 คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ในตลาดฮานอยจะสูงถึง 25,200 อพาร์ทเมนต์ ในจำนวนนี้ เกรด B ยังคงเป็นผู้นำ โดยคิดเป็น 88% ของอุปทานในอนาคต ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป จะมีการเปิดขายยูนิตจำนวนประมาณ 70,000 ยูนิต จาก 91 โครงการ คาดว่าพื้นที่ด่งอันห์ ฮ่วยดึ๊ก และฮวงมาย จะมีส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 52%

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ให้ความเห็นว่าขณะนี้ ตลาดกำลังประสบกับภาวะไม่สมดุลในการจัดหา แต่ด้วยการปรับปรุงกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ในอนาคต พื้นที่ที่เหมาะสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะกฎแห่งอุปสงค์และอุปทานแสดงให้เห็นว่า เมื่อมีอุปสงค์ อุปทานก็จะค่อยๆ ตอบสนองอย่างแน่นอน

ในทางกลับกัน ผู้ซื้อยังมีทางเลือกอื่นในการคว้าโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน แม้จะคิดเป็นเพียงสัดส่วนเล็กน้อย แต่ก็ไม่สามารถพูดได้ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองหายไปหมด แต่ส่วนใหญ่แล้วจำนวนที่มีอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ในปัจจุบันนั้นหายากมากขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดรอง อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ยังคงมีจำหน่ายอยู่ แม้ว่าส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ห่างไกลและมีขนาดเล็กก็ตาม

นอกจากนี้ในด้านการวางแผนก็ยังมีโครงการอีกมากมายที่ยังอยู่ในขั้นตอนการวางแผน ดังนั้นกลุ่มอพาร์ตเมนท์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองอาจจะได้รับการเสริมเพิ่มเติมในอนาคตอันใกล้นี้ หากอุปทานนี้ไม่ได้มาจากตลาดเชิงพาณิชย์ บ้านพักสังคมจะเป็นทางเลือกหนึ่ง เมื่อมีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมากขึ้นในตลาด จะช่วยสนับสนุนการแก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนในเชิงบวก

คุณฮังเล่าถึงโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านว่า “การเป็นเจ้าของบ้านต้องมีความรู้พื้นฐานครบถ้วน และต้องใช้เวลาในการสะสมเงินทุน โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่ เมื่อเรียนจบและออกจากโรงเรียน ส่วนใหญ่มักไม่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ทันที ดังนั้นการสะสมเงินทุนจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้ซื้อสามารถมองหาแพ็คเกจช่วยเหลือทางการเงิน การกู้ยืมเงินจะช่วยลดระยะเวลาในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีแผนทางการเงินที่เหมาะสมเพื่อให้ซื้อบ้านได้ในราคาที่เอื้อมถึง”

นอกจากนี้ กลยุทธ์อีกประการหนึ่งที่ควรคำนึงถึงก็คือ การมองหาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งมีราคาสมเหตุสมผลมากกว่า อาจต้องมีความยืดหยุ่นในการเดินทาง แต่เป็นทางออกที่ดีสำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด นอกจากนี้ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งของฮานอยที่แข็งแกร่งในปีต่อๆ ไปด้วยโครงการที่โดดเด่นหลายโครงการ เช่น สะพานทูเลียน, สะพานหง็อกโหย, สะพานทรานหุ่งเดา และโครงการส่วนประกอบที่ 3 ของถนนวงแหวนที่ 4 - เขตเมืองหลวง จะช่วยสนับสนุนการเชื่อมต่อระหว่างฮานอยและพื้นที่ใกล้เคียงให้สะดวกสบายยิ่งขึ้น

แม้ว่าคุณไม่พร้อมที่จะซื้อบ้าน การเช่าก็เป็นทางออกที่เหมาะสม นี่เป็นแนวโน้มทั่วไปในหลายประเทศ โดยเฉพาะเมื่อราคาบ้านสูง และคนหนุ่มสาวต้องใช้เวลาในการสะสมเงินทุน ในปัจจุบันมีทางเลือกมากมายสำหรับการเช่าบ้านคุณภาพดีที่ตอบโจทย์ความต้องการในการอยู่อาศัยในขณะที่รอโอกาสในการซื้อบ้าน

โดยรวมแล้วการเป็นเจ้าของบ้านไม่เพียงแต่เป็นการตัดสินใจซื้อเท่านั้น แต่ยังต้องมีกลยุทธ์ทางการเงินที่ชาญฉลาดด้วย ไม่ว่าจะเลือกซื้อขาด เช่าบ้าน หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มใดก็ตาม แต่ละคนจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบโดยพิจารณาจากเงื่อนไขทางการเงินและแผนส่วนตัวของตนเอง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำ

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/gia-cao-nguoi-co-nhu-cau-mua-nha-o-rat-kho-khan/20250221102712513