ราคาอสังหาฯ เวียดนามพุ่งสูงกว่าสหรัฐฯ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น

แม้ว่าราคาบ้านและที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ภาษีเงินได้และภาษีการจดทะเบียนของเวียดนามกลับต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคมาก นอกจากนี้ ยังไม่มีการออกภาษีป้องกันการเก็งกำไร

ราคาอสังหาฯ เวียดนามพุ่งสูงกว่าสหรัฐฯ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น

แม้ว่าราคาบ้านและที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ภาษีเงินได้และภาษีการจดทะเบียนของเวียดนามกลับต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคมาก นอกจากนี้ ยังไม่มีการออกภาษีป้องกันการเก็งกำไร

ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์เวียดนามของ Batdongsan ประจำปี 2024 เมื่อมีการแบ่งปันเกี่ยวกับปัจจัยมหภาค ดร. Can Van Luc หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV แสดงความเชื่อมั่นเสมอเกี่ยวกับแนวโน้มเชิงบวกของเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม เมื่อพูดถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ ความตื่นเต้นดังกล่าวก็หายไป

นายคาน วัน ลุค ยังรู้สึกเบื่อหน่ายกับสถานการณ์ราคาบ้านที่สูงในปัจจุบันอีกด้วย ภาพโดย: ทานห์ วู

“ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วมาก! ตั้งแต่ปี 2019 ถึงตอนนี้ ราคาเพิ่มขึ้น 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เหตุผลส่วนหนึ่งที่ทำให้ราคาสูงขึ้นคืออุปทานไม่เพียงพอ ผมคิดว่าตลาดกำลังซ่อนความผิดปกติบางอย่าง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาและคำนวณราคาสินค้าให้เหมาะสมและยั่งยืน” ดร. คาน แวน ลุค หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

เพื่อย้ำคำกล่าวข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2567 สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียง 4.6% แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงอย่างต่อเนื่องก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ นี้สะท้อนให้เห็นถึงจิตวิทยาที่ระมัดระวังของผู้ซื้อบ้าน ก่อนถึงช่วง "พายุราคา" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

การเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์และผลตอบแทนจากการเช่าในแต่ละประเทศ

ตามข้อมูลของ Global Property Guide ราคาอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว จนอยู่ในอันดับต้นๆ ของโลก โดยราคาเพิ่มขึ้นถึง 59% หลังจาก 5 ปี ตัวเลขดังกล่าวสูงกว่าสหรัฐอเมริกา (54%) ออสเตรเลีย (49%) ญี่ปุ่น (41%) และสิงคโปร์ (37%) อีกด้วย อัตราการเติบโตของเวียดนามนั้นสูงกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น อินโดนีเซีย (9%) มาเลเซีย (11%) และไทย (18%) ถึง 3-6 เท่า

นอกเหนือจากตัวเลขข้อมูลแล้ว หัวข้อที่ได้รับความนิยมมากที่สุดบนอินเทอร์เน็ตยังเกี่ยวข้องกับประเด็นราคาบ้านอีกด้วย ดังนั้นคีย์เวิร์ดที่ถูกค้นหามากที่สุดคือ “วัยรุ่นซื้อบ้านยาก”, “ภาษีอสังหาริมทรัพย์”, “ราคาอสังหาริมทรัพย์สูง” และ “ราคาอสังหาริมทรัพย์แพงเว่อร์”

เพื่อ “ลด” ราคาที่อยู่อาศัย กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ ได้เสนอนโยบายต่อต้านการเก็งกำไรอย่างต่อเนื่อง สำหรับกระทรวงก่อสร้าง เป็นนโยบายเก็บภาษีจากผู้ที่มีบ้านและที่ดินจำนวนมาก และเก็บภาษีจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้าง ขณะเดียวกัน กระทรวงการคลังได้เสนอให้จัดเก็บภาษีโดยเน้นระยะเวลาการถือครอง

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทบัตดองซาน กล่าวว่าแต่ละประเทศมีนโยบายภาษีรายได้ของตนเองเพื่อควบคุมการ "เล่นเซิร์ฟ" ด้านอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ในญี่ปุ่น อัตราภาษีสำหรับบ้านและที่ดินที่เป็นเจ้าของไม่ถึง 5 ปีจะสูงถึง 39.6% หากครบ 5 ปีขึ้นไป อัตราภาษีจะลดลงเหลือ 20.3%

โครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆทั่วโลก

ในประเทศจีน ประเทศนี้มุ่งเน้นการเก็บภาษีที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองและที่ดินว่างเปล่า และเพื่อส่งเสริมให้ผู้คนพัฒนา ทำธุรกิจ และผลิตบนที่ดินเหล่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อทำการซื้อขายที่ดิน ผู้ขายอาจต้องเสียภาษีมากถึง 30 – 60 เปอร์เซ็นต์ ขณะเดียวกันอสังหาฯ อื่นๆ อัตราภาษีอยู่ที่ประมาณ 20% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ในฝรั่งเศส ภาษีจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการเป็นเจ้าของควบคู่ไปกับมูลค่าของทรัพย์สิน สำหรับบ้านและที่ดินที่ถือครองเป็นเวลา 6 ปีหรือน้อยกว่า อัตราภาษีเงินได้ที่ผู้ขายจะต้องจ่ายจะอยู่ระหว่าง 19 – 25 เปอร์เซ็นต์ ในทางกลับกัน สำหรับทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของเป็นเวลา 22 ปีขึ้นไป อัตราภาษีจะลดลงเหลือ 0% ในขณะเดียวกัน บ้านที่มีมูลค่า 1.3 - 3 ล้านยูโร จะต้อง "เสีย" ภาษีเพิ่มเติม 0.25 เปอร์เซ็นต์ สำหรับกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีที่มูลค่าเกิน 3 ล้านยูโร อัตราภาษีเพิ่มเติมจะอยู่ที่ 0.5%

หากมองย้อนกลับไปที่ตลาดเวียดนาม อัตราภาษีในปัจจุบันต่ำกว่าประเทศอื่นๆ มาก แม้จะเปรียบเทียบกับประเทศในภูมิภาคก็ตาม โดยเฉพาะในประเทศเวียดนาม ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่เพียง 2% เท่านั้น ภาษีการจดทะเบียน 0.5% ขณะเดียวกันสำหรับประเทศไทยตัวเลขอยู่ที่ 35% และ 2% ตามลำดับ ฟิลิปปินส์อยู่ที่ 6% และ 1.4% อินโดนีเซียอยู่ที่ 30% และ 5% ประเทศจีนอยู่ที่ 60% และ 5.5%

“เมื่อกล่าวถึงประเทศที่มีชื่อเสียงบางประเทศในโลก จะเห็นได้ว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ถูกใช้เป็นนโยบายเพื่อจัดการตลาดและเพิ่มรายได้ให้สูงสุด อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะนำไปใช้ จำเป็นต้องพิจารณาความท้าทายเชิงทฤษฎีและเชิงปฏิบัติการหลายประการอย่างเหมาะสม ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ประเทศเกาะแห่งนี้เก็บภาษีจากกิจกรรมเก็งกำไรสูงมาก แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว” นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าว

จากการสำรวจของ Batdongsan โดยทำการสำรวจนักลงทุน 118 รายในปี 2023 ผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 80% ระบุว่าพวกเขาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่ถึง 1 ปี จากนั้นจึงจะนำมาเสนอขาย การที่อสังหาริมทรัพย์ “โต้เถียง” กันเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาถูกปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง การนำนโยบายต่อต้านการเก็งกำไรมาใช้จะเป็นวิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิผลในการช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสุขภาพดีและมั่นคง อันจะช่วยให้ความฝันในการสร้างบ้านสำหรับผู้คนหลายล้านคนกลายเป็นจริงได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-viet-nam-tang-nhanh-hon-ca-my-uc-nhat-ban-d231568.html