ธุรกิจจำนวนมากมีสิทธิในการใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และกำลังประสบปัญหาในการตัดสินใจว่าพวกเขาสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้หรือไม่ และจะดำเนินการได้อย่างไรเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้
นาย Dang Van Khai รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company กล่าวปิดการประชุมเชิงปฏิบัติการ เรื่อง "พลวัตใหม่ โอกาส ความท้าทายจากกฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง" เมื่อเช้าวันที่ 15 สิงหาคม ด้วยความหวังสูง
 |
| นาย ดัง วัน ไค รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอนสเตร็กซิม เฮาส์ซิ่ง ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนท์ คอมพานี |
“นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมแผนงานและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวถึงมตินำร่องของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน แต่ที่ดินดังกล่าวไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งจะหารือกันในการประชุมเดือนตุลาคมปีหน้า “เราจะมีคำแนะนำเพิ่มเติมสำหรับกรณีของเรา เพราะในขณะนี้ เราอาศัยเพียงทางเลือกนำร่องเท่านั้น” นาย Khai กล่าวระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการที่จัดโดยนิตยสาร Thuong Gia ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากสมาคมเพื่อการพัฒนาสินค้าอุปโภคบริโภคแห่งเวียดนาม (ACOD) และสมาคมธุรกิจฮานอย (HBA)
ก่อนหน้านี้คำถามที่นายไก่ถามในเวิร์คช็อปยังคงเป็นประเด็นร้อนที่ต้องมีการหารือกันหลังกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เพราะเป็นกรณีทั่วไปที่บริษัทมีสิทธิใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จึงไม่สามารถยื่นขอแปลงเป็นโครงการที่มีที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ตามต้องการได้
โครงการของบริษัทในไหเซือง ซึ่งได้รับการอนุมัติการวางแผนตั้งแต่ปี 2560 ประกอบด้วยที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ไกลจากพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่อยู่อาศัย บริษัทได้ชำระค่าเช่าที่ดิน 50 ปีและได้รับหนังสือรับรองการเช่า แต่ไม่มีพื้นที่ที่อยู่อาศัยเลย
“พวกเรากังวลใจมาก เพราะถ้าเรายังคงก่อสร้างอาคารพาณิชย์และอาคารบริการซึ่งได้รับการอนุมัติให้สูง 9 ชั้นต่อไป เพื่อให้โครงการดำเนินไปตามที่ต้องการ เราอาจจะต้องปล่อยให้อาคารเหล่านั้นว่างเปล่า และไม่สามารถปล่อยเช่าได้ เนื่องจากไม่มีผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้น ดังนั้น ใครจะเป็นผู้ว่าจ้างอาคารเหล่านี้เพื่อให้บริการ” นั่นคงจะเป็นการสิ้นเปลือง เราต้องการถามว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะปรับผังเมืองให้ครอบคลุมทั้งบริการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และเราจะต้องประมูลใหม่หรือประมูลซ้ำหรือไม่เมื่อเรามีหนังสือปกแดงแล้ว?..." นายข่านห์หารือหลังจากฟังนายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา และนายจิญห์ เสนอประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน
ปัญหาคือ กฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่มีกลไกให้บริษัทที่มีสิทธิใช้ที่ดินและไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เอง
เกี่ยวกับประเด็นนี้ นาย Phan Duc Hieu ยอมรับว่าเป็นประเด็นที่นักลงทุนจำนวนมากกังวล แต่เขายังเน้นย้ำด้วยว่า เมื่อมีการผ่านกฎหมายที่ดิน ปัญหาเหล่านี้ก็ได้รับการหารือและถกเถียงอย่างรอบคอบเช่นกัน
 |
| นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา |
“นี่ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดขึ้นภายหลังที่กฎหมายนี้ได้รับการผ่าน แต่ได้รับการพิจารณาตามผลประโยชน์และต้นทุน จุดแข็งและข้อเสีย” รัฐบาลกำลังร่างมตินำร่องรับมือกรณีมีที่ดินแต่ไม่สามารถเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เอง
ฉันคิดว่าจำเป็นต้องมีนักบินเพื่อประเมินผลกระทบก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะทำให้ถูกกฎหมายหรือไม่ เพราะเป้าหมายของกฎหมายที่ดินไม่ได้มีไว้เพียงพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมและสมดุล โดยไม่เน้นกลุ่มหรือประเภทใดประเภทหนึ่งเป็นพิเศษ” นายฮิวหารือกับธุรกิจต่างๆ เกี่ยวกับเนื้อหาของกฎหมายที่ดินที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024
เกี่ยวกับกรณีนี้ นายชินห์ กล่าวว่า มีปัญหาบางประการที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน อันหนึ่งคือโครงการก่อน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ.2558 (เริ่มบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดินแปลงอื่นๆ) ประการที่สอง คือ ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ซึ่งจะต้องย้ายออกจากตัวเมืองตามความจำเป็น... แต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย สามเป็นโครงการใหม่
 |
| นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม |
“นี่เป็นสิ่งที่ต้องมีการวิจัยเพิ่มเติม” มุมมองของเราคือสำหรับกรณีที่มีอยู่ก่อนปี 2558 โครงการที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมที่ถูกระงับเนื่องจากการย้ายถิ่นฐาน...จะต้องมีการแก้ไข “ข้อจำกัดดังกล่าวน่าจะใช้ได้กับโครงการใหม่เท่านั้น” นายชินห์กล่าว และแนะนำให้ภาคธุรกิจต่างๆ แสดงความคิดเห็นต่อไป เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถสรุปและพิจารณาตัวเลือกที่เสนอให้รัฐบาลได้
ขณะนี้รัฐบาลกำลังพิจารณาร่างมติเรื่องนำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย
ร่างดังกล่าวให้ทางเลือก 2 ประการสำหรับเกณฑ์โครงการที่เลือกสำหรับโครงการนำร่อง
ทางเลือกที่ 1 นำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่มิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนโครงการและร้อยละ 20 ของพื้นที่รวมความต้องการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ได้รับการอนุมัติจากโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2573
โดยจะให้ความสำคัญกับกรณีที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินที่รัฐให้เช่าโดยเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า กรณีจำเป็นต้องย้ายสถานที่เนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อม หรือต้องย้ายเนื่องจากการไม่เป็นไปตามแผนก่อสร้างหรือการวางผังเมือง
ตัวเลือกที่ 2 เป็นแบบนำร่องสำหรับกรณีที่นักลงทุนได้รับเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่มีผลบังคับใช้ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กรณีผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินที่มีแหล่งกำเนิดจากที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า; กรณีผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและจำเป็นต้องย้ายสถานที่เนื่องจากก่อให้เกิดมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม จะต้องดำเนินการย้ายสถานที่ให้เป็นไปตามแผนการก่อสร้างและการวางผังเมือง
การแสดงความคิดเห็น (0)