วิสาหกิจต่างๆ กำลังรอผลการทดลองนำร่องอีกครั้งในเรื่องภาคพื้นดิน

ธุรกิจจำนวนมากมีสิทธิการใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และกำลังประสบปัญหากับคำถามว่าพวกเขาสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้หรือไม่ และจะดำเนินการได้อย่างไรเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้

นาย Dang Van Khai รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company กล่าวปิดการประชุมเชิงปฏิบัติการ เรื่อง "พลวัตใหม่ โอกาส ความท้าทายจากกฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง" เมื่อเช้าวันที่ 15 สิงหาคม ด้วยความหวังสูง

นาย ดัง วัน ไค รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอนสเตร็กซิม เฮาส์ซิ่ง ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนท์ คอมพานี

“นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวถึงมตินำร่องของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ซึ่งจะนำไปหารือกันในสมัยประชุมเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้ เราจะมีคำแนะนำเพิ่มเติมสำหรับกรณีของเรา เพราะขณะนี้เราอาศัยทางเลือกนำร่องเท่านั้น” นายไคกล่าวระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการที่จัดโดยนิตยสาร Business Magazine โดยได้รับการสนับสนุนจากสมาคมเพื่อการพัฒนาสินค้าอุปโภคบริโภคแห่งเวียดนาม (ACOD) และสมาคมธุรกิจฮานอย (HBA)

ก่อนหน้านี้คำถามที่นายไก่ถามในเวิร์คช็อปยังคงเป็นประเด็นร้อนที่ต้องมีการหารือกันหลังกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เพราะเป็นกรณีทั่วไปที่บริษัทมีสิทธิใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จึงไม่สามารถยื่นขอแปลงเป็นโครงการที่มีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามต้องการได้

โครงการของบริษัทในไหเซือง ซึ่งได้รับการอนุมัติการวางแผนตั้งแต่ปี 2560 ประกอบด้วยที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะที่ดินเชิงพาณิชย์ที่อยู่ไกลจากเขตที่อยู่อาศัยและพื้นที่อยู่อาศัย บริษัทได้ชำระค่าเช่าที่ดิน 50 ปีและได้รับหนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดิน แต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเลย

“เรากังวลมากเพราะว่าถ้าเราสร้างอาคารพาณิชย์และบริการที่ได้รับการอนุมัติให้สูง 9 ชั้นต่อไปเพื่อให้โครงการดำเนินไปตามที่ต้องการ เราอาจจะปล่อยให้ว่างเปล่าและไม่สามารถปล่อยเช่าได้เพราะไม่มีผู้อยู่อาศัย ดังนั้นใครจะเช่าเพื่อให้บริการ? นั่นคงเป็นการสิ้นเปลือง เราอยากถามว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะปรับผังเมืองให้เป็นทั้งบริการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และหากเราต้องประมูลใหม่หรือประมูลใหม่เมื่อเรามีหนังสือปกแดงอยู่แล้ว? ” นายคานห์หารือหลังจากฟังนายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา และนายจินห์เสนอประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน

ปัญหาคือ กฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่มีกลไกให้บริษัทที่มีสิทธิใช้ที่ดินและไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เอง

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นาย Phan Duc Hieu ยอมรับว่าเป็นประเด็นที่นักลงทุนจำนวนมากกังวล แต่เขายังเน้นย้ำด้วยว่า เมื่อมีการผ่านกฎหมายที่ดิน ปัญหาเหล่านี้ก็ได้รับการหารือและถกเถียงอย่างรอบคอบเช่นกัน

นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา

“เรื่องนี้ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดขึ้นภายหลังกฎหมายผ่าน แต่เป็นเรื่องที่พิจารณาจากข้อดี ข้อเสีย ข้อดีข้อเสีย รัฐบาลกำลังร่างมตินำร่องเพื่อจัดการกรณีที่มีที่ดินแต่ไม่สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เองเพื่อเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติ”

ฉันคิดว่าจำเป็นต้องมีนักบินเพื่อประเมินผลกระทบก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะทำให้ถูกกฎหมายหรือไม่ เพราะเป้าหมายของกฎหมายที่ดินไม่ได้มีไว้เพียงพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมและสมดุล โดยไม่เน้นกลุ่มหรือประเภทใดประเภทหนึ่งเป็นพิเศษ” นายฮิวหารือกับธุรกิจต่างๆ เกี่ยวกับเนื้อหาของกฎหมายที่ดินที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

เกี่ยวกับกรณีนี้ นายชินห์ กล่าวว่า มีปัญหาบางประการที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน อันหนึ่งคือโครงการก่อน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ.2558 (เริ่มบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดินแปลงอื่นๆ) ประการที่สอง คือ ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ซึ่งจะต้องย้ายออกจากตัวเมืองตามความจำเป็น... แต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย สามเป็นโครงการใหม่

นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

“เรื่องนี้ยังต้องมีการศึกษากันต่อไป เรามองว่ากรณีที่เกิดขึ้นก่อนปี 2558 เช่น โครงการที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ถูกระงับเนื่องจากการย้ายถิ่นฐาน... จะต้องมีแนวทางแก้ไข ข้อจำกัดดังกล่าวน่าจะใช้ได้กับโครงการใหม่เท่านั้น” นายชินห์กล่าว พร้อมขอให้ภาคธุรกิจแสดงความคิดเห็นต่อไป เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถสรุปและพิจารณาแนวทางแก้ไขที่เสนอต่อรัฐบาล

ขณะนี้รัฐบาลกำลังพิจารณาร่างมตินำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

ร่างดังกล่าวให้ทางเลือก 2 ประการสำหรับเกณฑ์โครงการที่เลือกสำหรับโครงการนำร่อง

ทางเลือกที่ 1 นำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่มิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนโครงการและร้อยละ 20 ของพื้นที่รวมความต้องการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ได้รับการอนุมัติจากโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2573

โดยจะให้ความสำคัญกับที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินที่รัฐให้เช่าโดยเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า กรณีจำเป็นต้องย้ายสถานที่เนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อม หรือต้องย้ายเนื่องจากการไม่เป็นไปตามแผนก่อสร้างหรือการวางผังเมือง

ตัวเลือกที่ 2 เป็นแบบนำร่องสำหรับกรณีที่นักลงทุนได้รับเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่มีผลบังคับใช้ของกฎหมายที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15 กรณีผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินที่มีแหล่งกำเนิดจากรัฐซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรโดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินเช่าโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า; กรณีผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและจำเป็นต้องย้ายสถานที่เนื่องจากก่อให้เกิดมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม จะต้องย้ายสถานที่ให้เป็นไปตามแผนการก่อสร้างและการวางผังเมือง

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html