ธุรกิจจำนวนมากมีสิทธิในการใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และกำลังประสบปัญหาในการตัดสินใจว่าพวกเขาสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้หรือไม่ และจะดำเนินการได้อย่างไรเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้
นาย Dang Van Khai รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company กล่าวปิดการประชุมเชิงปฏิบัติการ เรื่อง "พลวัตใหม่ โอกาส ความท้าทายจากกฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง" เมื่อเช้าวันที่ 15 สิงหาคม ด้วยความหวังสูง
นาย ดัง วัน ไค รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอนสเตร็กซิม เฮาส์ซิ่ง ดีเวลลอปเมนท์ อินเวสต์เมนท์ คอมพานี |
“นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมแผนงานและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวถึงมตินำร่องของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน แต่ที่ดินดังกล่าวไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งจะหารือกันในการประชุมเดือนตุลาคมปีหน้า “เราจะมีคำแนะนำเพิ่มเติมสำหรับกรณีของเรา เพราะในขณะนี้ เราอาศัยเพียงทางเลือกนำร่องเท่านั้น” นาย Khai กล่าวระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการที่จัดโดยนิตยสาร Thuong Gia ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากสมาคมเพื่อการพัฒนาสินค้าอุปโภคบริโภคแห่งเวียดนาม (ACOD) และสมาคมธุรกิจฮานอย (HBA)
ก่อนหน้านี้คำถามที่นายไก่ถามในเวิร์คช็อปยังคงเป็นประเด็นร้อนที่ต้องมีการหารือกันหลังกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เพราะเป็นกรณีทั่วไปที่บริษัทมีสิทธิใช้ที่ดินแต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย จึงไม่สามารถยื่นขอแปลงเป็นโครงการที่มีที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ตามต้องการได้
โครงการของบริษัทในไหเซือง ซึ่งได้รับการอนุมัติการวางแผนตั้งแต่ปี 2560 ประกอบด้วยที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ไกลจากพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่อยู่อาศัย บริษัทได้ชำระค่าเช่าที่ดิน 50 ปีและได้รับหนังสือรับรองการเช่า แต่ไม่มีพื้นที่ที่อยู่อาศัยเลย
“พวกเรากังวลใจมาก เพราะถ้าเรายังคงก่อสร้างอาคารพาณิชย์และอาคารบริการซึ่งได้รับการอนุมัติให้สูง 9 ชั้นต่อไป เพื่อให้โครงการดำเนินไปตามที่ต้องการ เราอาจจะต้องปล่อยให้อาคารเหล่านั้นว่างเปล่า และไม่สามารถปล่อยเช่าได้ เนื่องจากไม่มีผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้น ดังนั้น ใครจะเป็นผู้ว่าจ้างอาคารเหล่านี้เพื่อให้บริการ” นั่นคงจะเป็นการสิ้นเปลือง เราต้องการถามว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะปรับผังเมืองให้ครอบคลุมทั้งบริการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และเราจะต้องประมูลใหม่หรือประมูลซ้ำหรือไม่เมื่อเรามีหนังสือปกแดงแล้ว?..." นายข่านห์หารือหลังจากฟังนายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา และนายจิญห์ เสนอประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดิน
ปัญหาคือ กฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่มีกลไกให้บริษัทที่มีสิทธิใช้ที่ดินและไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เอง
เกี่ยวกับประเด็นนี้ นาย Phan Duc Hieu ยอมรับว่าเป็นประเด็นที่นักลงทุนจำนวนมากกังวล แต่เขายังเน้นย้ำด้วยว่า เมื่อมีการผ่านกฎหมายที่ดิน ปัญหาเหล่านี้ก็ได้รับการหารือและถกเถียงอย่างรอบคอบเช่นกัน
นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา |
“นี่ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดขึ้นภายหลังที่กฎหมายนี้ได้รับการผ่าน แต่ได้รับการพิจารณาตามผลประโยชน์และต้นทุน จุดแข็งและข้อเสีย” รัฐบาลกำลังร่างมตินำร่องรับมือกรณีมีที่ดินแต่ไม่สามารถเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เอง
ฉันคิดว่าจำเป็นต้องมีนักบินเพื่อประเมินผลกระทบก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะทำให้ถูกกฎหมายหรือไม่ เพราะเป้าหมายของกฎหมายที่ดินไม่ได้มีไว้เพียงพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมและสมดุล โดยไม่เน้นกลุ่มหรือประเภทใดประเภทหนึ่งเป็นพิเศษ” นายฮิวหารือกับธุรกิจต่างๆ เกี่ยวกับเนื้อหาของกฎหมายที่ดินที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024
เกี่ยวกับกรณีนี้ นายชินห์ กล่าวว่า มีปัญหาบางประการที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน อันหนึ่งคือโครงการก่อน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ.2558 (เริ่มบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดินแปลงอื่นๆ) ประการที่สอง คือ ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ซึ่งจะต้องย้ายออกจากตัวเมืองตามความจำเป็น... แต่ไม่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย สามเป็นโครงการใหม่
นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม |
“นี่เป็นสิ่งที่ต้องมีการวิจัยเพิ่มเติม” มุมมองของเราคือสำหรับกรณีที่มีอยู่ก่อนปี 2558 โครงการที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมที่ถูกระงับเนื่องจากการย้ายถิ่นฐาน...จะต้องมีการแก้ไข “ข้อจำกัดดังกล่าวน่าจะใช้ได้กับโครงการใหม่เท่านั้น” นายชินห์กล่าว และแนะนำให้ภาคธุรกิจต่างๆ แสดงความคิดเห็นต่อไป เพื่อให้หน่วยงานต่างๆ สามารถสรุปและพิจารณาตัวเลือกที่เสนอให้รัฐบาลได้
ขณะนี้รัฐบาลกำลังพิจารณาร่างมติเรื่องนำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย
ร่างดังกล่าวให้ทางเลือก 2 ประการสำหรับเกณฑ์โครงการที่เลือกสำหรับโครงการนำร่อง
ทางเลือกที่ 1 นำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่มิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนโครงการและร้อยละ 20 ของพื้นที่รวมความต้องการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่ได้รับการอนุมัติจากโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2573
โดยจะให้ความสำคัญกับกรณีที่ดินในเขตเมืองและพื้นที่ผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ วิสาหกิจที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือที่ดินที่รัฐให้เช่าโดยเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า กรณีจำเป็นต้องย้ายสถานที่เนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อม หรือต้องย้ายเนื่องจากการไม่เป็นไปตามแผนก่อสร้างหรือการวางผังเมือง
ตัวเลือกที่ 2 เป็นแบบนำร่องสำหรับกรณีที่นักลงทุนได้รับเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่มีผลบังคับใช้ของกฎหมายที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 กรณีผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินที่มีแหล่งกำเนิดจากที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า; กรณีผู้ลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและจำเป็นต้องย้ายสถานที่เนื่องจากก่อให้เกิดมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม จะต้องดำเนินการย้ายสถานที่ให้เป็นไปตามแผนการก่อสร้างและการวางผังเมือง
การแสดงความคิดเห็น (0)