ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทำธุรกรรมผ่านธนาคาร

เช้านี้ (28 พ.ย.) รัฐสภา ได้ผ่านร่าง พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) แล้ว โดยมีผู้เห็นด้วยกว่า 94% กฎหมายนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2568

นายหวู่ ฮ่อง ทันห์ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ กล่าวถึงประเด็นใหม่ว่า การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างบุคคลและองค์กรขนาดเล็กจะต้องได้รับการตกลงจากทั้งสองฝ่ายในแง่ของการชำระเงินสำหรับสัญญาซื้อขายและการโอน อย่างไรก็ตามนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถูกบังคับให้ชำระเงินผ่านทางธนาคาร

นายทานห์ กล่าวว่า ระเบียบนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้แน่ใจว่าสามารถควบคุมกระแสเงินสดจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุนโครงการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวสุนทรพจน์เมื่อเช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน (ภาพ: Quochoi)

ตามกฎข้อบังคับใหม่ที่ออกโดยรัฐสภา การวางเงินมัดจำสำหรับการซื้อและขายบ้านแบบกระดาษจะเข้มงวดยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต เมื่อตรงตามเงื่อนไขในการเริ่มดำเนินกิจการ

สัญญาการวางเงินมัดจำจะระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน โครงการก่อสร้าง และขนาดพื้นที่ของโครงการอย่างชัดเจน โครงการอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษสามารถดำเนินการได้ก็ต่อเมื่อมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การตัดสินใจจัดสรรที่ดิน ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารกรรมสิทธิ์บ้าน และสิทธิการใช้ที่ดิน...

ทั้งนี้ ตามคำกล่าวของคณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติ จะทำให้แน่ใจได้ว่าธรรมชาติที่แท้จริงของเงินฝากจะได้รับการสะท้อนออกมา ในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า ซึ่งมักจะเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำถือเป็นขั้นตอนแรกของกระบวนการซื้อและขาย ซึ่งต้องดำเนินการก่อนการเซ็นสัญญา จึงจำเป็นต้องมีการตรวจสอบเพื่อหลีกเลี่ยงการเรียกเก็บเงินมัดจำจำนวนมากเกินไป ซึ่งอาจนำไปสู่พฤติกรรมฉ้อโกงซึ่งอาจสร้างความเสียหายให้กับผู้ซื้อได้

อย่างไรก็ตาม โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายขายทอดตลาดแต่ยังไม่ได้ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายหรือเช่าซื้อภายในเวลาที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ (1 มกราคม 2568) ยังคงดำเนินการตามขั้นตอนการขายหรือเช่าซื้อตามกฎหมายปัจจุบันต่อไป นักลงทุนจะต้องเปิดเผยข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กฎหมายใหม่ก่อนการลงนามในสัญญา

ส่วนเรื่องการชำระเงินเมื่อทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจกล่าวว่า หลังจากที่คณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาแล้ว ได้สรุปแผนให้ลูกค้าชำระเงิน 95% ของมูลค่าสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย

ดังนั้น ลูกค้าจะต้องเก็บมูลค่าสัญญาส่วนหนึ่งไว้ในขณะที่รอการออกใบรับรอง

นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน (ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน) ก่อนที่จะโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนต้องมีการตัดสินใจที่จะมอบหมาย เช่า หรืออนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน แต่ไม่จำเป็นต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่โอนทั้งหมดหรือบางส่วน

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการ กล่าวว่า กฎระเบียบฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการคัดเลือกนักลงทุนที่ไม่มีคุณสมบัติในการโอนโครงการ และเพื่อให้แน่ใจว่ามีหลักการในการขายและโอนเฉพาะสิ่งที่ผู้ขายหรือผู้โอนมีเท่านั้น

ฮาเกวง

แหล่งที่มา