เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ธุรกิจควรใส่ใจอะไรบ้าง?

กฎหมายที่ดินปี 2024 มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย นักลงทุนต้องรีบเตรียมความพร้อมด้วยความรู้และข้อมูลที่จำเป็น เพื่อดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพในบริบทของกรอบกฎหมายใหม่

เมื่อเช้าวันที่ 17 กรกฎาคม ศูนย์ส่งเสริมการลงทุนและการค้านครโฮจิมินห์ (ITPC) ร่วมมือกับศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศเวียดนาม (VIAC) จัดการประชุมเชิงปฏิบัติการ " กฎหมายที่ดิน 2024: แนวทางปฏิบัติที่มีประสิทธิผลสำหรับนักลงทุน "

ในงานนี้ นาย Phan Duc Hieu สมาชิกถาวรคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้เน้นย้ำประเด็นใหม่และการปรับปรุงกฎหมายที่ดินปี 2024 สำหรับนักลงทุน นอกจากนี้ยังมีประเด็นบางประการที่ต้องได้รับความสนใจในการทำความเข้าใจและบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ เกี่ยวกับที่ดิน

เนื้อหาจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดินปี 2567 น่าสนใจสำหรับธุรกิจและนักลงทุน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นาย Hieu กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ดำเนินการเกี่ยวกับทรัพยากรที่ดินในลักษณะที่ครอบคลุม มุ่งเน้น สมดุล และสมเหตุสมผล วัตถุประสงค์เพื่อให้ประเภทอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างเป็นธรรม ไม่เอนเอียงไปในกลุ่มเป้าหมายใดกลุ่มหนึ่งโดยเฉพาะ

เช่น สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ธุรกิจที่ต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องมีที่ดิน

“จะได้ที่ดินมาอย่างไร” นายฮิ่ว กล่าว และเสริมว่า รัฐบาลจะกู้ที่ดินมาเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการก็ต่อเมื่อเป็น “โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมือง” ที่มีการทำงานแบบซิงโครนัสเท่านั้น หากไม่เป็นไปตามกรณีข้างต้น ธุรกิจจะต้องเจรจากัน แน่นอนว่าเราสามารถ เจรจาได้ แต่ไม่ใช่กับที่ดินทุกประเภท เราสามารถเจรจาได้เฉพาะการโอนที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ทางเลือกอีกทางหนึ่งที่ธุรกิจสามารถทำได้คือการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ที่ดินนั้นต้องเป็นไปตามเงื่อนไขสองประการ ประการหนึ่งคือ ที่ดินส่วนหนึ่งจะต้องเป็นที่อยู่อาศัย จึงจะเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้เป็นพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้

“หากธุรกิจเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ก็ไม่สามารถแปลงให้เป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้” นายฮิ่ว กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวเสริมว่า นี่เป็นประเด็นที่นักลงทุนและธุรกิจจำนวนมากสนใจและมีมุมมองที่แตกต่างกันมาก อย่างไรก็ตาม รัฐสภาก็ได้พิจารณาเนื้อหาดังกล่าวอย่างรอบคอบแล้วและมีมติเห็นชอบให้รวมเนื้อหาดังกล่าวไว้ในกฎหมายด้วย เพราะหลักการในการตรากฎหมายของรัฐสภาคือการมุ่งสู่ความมั่นคงและขยายผลเป็นกฎหมายให้สามารถบังคับใช้ได้อย่างแพร่หลาย ในกรณีที่ไม่ชัดเจนทางรัฐบาลจะดำเนินการนำร่อง

“ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเข้าใจเรื่องนี้เป็นอย่างดี และการตัดสินใจดังกล่าวเป็นการตัดสินใจโดยเจตนา สภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้หารือกันอย่างรอบคอบโดยพิจารณาประเด็นต่างๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อกำหนดผลกระทบต่อประเด็นต่างๆ ก่อนตัดสินใจ” นายฮิ่วกล่าว

เมื่อเทียบกับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ สำหรับบ้านพักอาศัยสังคม กลไกใหม่จะเปิดกว้างกว่า สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากรัฐวิสาหกิจไม่มีที่ดิน รัฐจะเรียกคืนที่ดินนั้น ในกรณีที่กิจการมีที่ดินอยู่แล้วก็สามารถดำเนินการได้ตามปกติและเปลี่ยนวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาโครงการได้

ส่วนข้อมูลเพิ่มเติมเรื่องการออกใบรับรองสำหรับผลิตภัณฑ์ออฟฟิศเทล คอนโดเทล... นายฮิ่ว กล่าวว่า นักลงทุนต้องแยกแยะระหว่างโครงการที่พักอาศัยและก่อสร้าง ที่อยู่อาศัยจะได้รับใบรับรองความเป็นเจ้าของในระยะยาวในขณะที่ผลิตภัณฑ์ใหม่เช่นข้างต้นเป็นงานก่อสร้าง จึงจะมีการให้การรับรองตามวัตถุประสงค์และระยะเวลาของโครงการ จำเป็นต้องแยกแยะประเด็นนี้ให้ชัดเจน

“วัตถุประสงค์ของกฎหมายที่ดินฉบับนี้คือเพื่อส่งเสริมและสนับสนุนการใช้ที่ดินอย่างประหยัดและมีประสิทธิภาพ ดังนั้น นักลงทุนต้องใช้ที่ดินอย่างมีจุดประสงค์” นายฮิว กล่าว

ประเด็นอีกประเด็นหนึ่งที่ธุรกิจและนักลงทุนจำนวนมากสนใจเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินก็คือประเด็นที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเพื่อการเกษตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อเกษตรกรรม การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินนอกเกษตร การโอนที่ดินเกษตรกรรม...มีอะไรบ้าง?

นาย Phan Duc Hieu ตอบสนองต่อเนื้อหานี้ว่า ที่ดินเพื่อการเกษตรก็ถือเป็นกลุ่มเนื้อหาที่สำคัญในกฎหมายฉบับใหม่เช่นกัน ดังนั้น จึงแบ่งปัญหาที่ต้องสังเกตออกเป็น 3 กลุ่ม

ประการแรกเกี่ยวข้องกับค่าชดเชย หลักการทั่วไปคือจะต้องจ่ายค่าชดเชยตามประเภทของที่ดินที่ได้รับคืน ถัดไปคือการโอนย้าย เดิมมีการกำหนดว่าบุคคลธรรมดาสามารถรับเงินโอนได้ 10 เท่าของขีดจำกัด แต่ปัจจุบันได้ขยายเป็น 15 เท่าของขีดจำกัดแล้ว สำหรับองค์กรธุรกิจไม่มีข้อจำกัดหากมีวัตถุประสงค์และแผนการใช้งานที่เฉพาะเจาะจง

“เป้าหมายของกฎหมายฉบับก่อนคือการจำกัดการครอบครอง การเก็งกำไร และการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร... ปัจจุบัน มีความเปิดกว้างมากขึ้นในแง่ของปัจจัยนำเข้า แต่ผลผลิตกลับมีจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากที่ดินถูกใช้ไปในทางที่ผิดภายใน 12 เดือน ที่ดินนั้นจะถูกเพิกถอนทั้งหมด” นายฮิวกล่าว

ถัดไปคือเนื้อหา : การโอนที่ดินเกษตรกรรมต้องทำอย่างไร?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ประเด็นนี้จะถูกมอบหมายให้รัฐบาลออกพระราชกฤษฎีกาพร้อมคำแนะนำการปฏิบัติที่เฉพาะเจาะจง นักลงทุนที่สนใจเนื้อหานี้ควรศึกษาแบบร่างล่วงหน้า หากพวกเขาพบปัญหาที่ไม่ชัดเจนหรือมีคำถาม พวกเขาควรให้คำแนะนำโดยเร็ว ก่อนที่จะมีการประกาศพระราชกฤษฎีกา

ในการประชุมครั้งก่อน คุณ Cao Thi Phi Van รองผู้อำนวยการ ITPC ได้กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ประกอบด้วย 16 บทและ 260 มาตรา โดยที่กฎหมายที่ดินปี 2013 มีการแก้ไขและเพิ่มเติม 180/212 มาตรา และมีการเพิ่มมาตราใหม่ 78 มาตรา

ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจบางประการได้แก่: กฎระเบียบเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิและภาระผูกพันของพลเมืองเกี่ยวกับที่ดิน แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการจำแนกประเภทที่ดิน ปรับปรุงแผนงานและแผนการใช้ที่ดินอย่างต่อเนื่อง; ขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคล กฎระเบียบเพิ่มเติมเกี่ยวกับการพัฒนา จัดการ และการทำประโยชน์ที่ดิน

นอกจากนี้ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจให้แก่ท้องถิ่นให้เหมาะสมกับความเป็นจริงของแต่ละท้องถิ่น และออกกฎหมายที่พิสูจน์แล้วว่าเหมาะสมในทางปฏิบัติ อันจะช่วยลดปัญหาและอุปสรรค และปลดล็อกทรัพยากรที่ดินสำหรับการพัฒนาประเทศ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html