การปรับราคาที่ดินยังไม่ส่งผลกระทบต่อวิสาหกิจบาเรีย

การปรับราคาที่ดินไม่ส่งผลกระทบต่อวิสาหกิจบ่าเรีย-หวุงเต่าในระยะสั้น

แม้ว่าราคาที่ดินในจังหวัดบ่าเรีย-วุงเต่าเพิ่งจะปรับเพิ่มขึ้น แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในท้องถิ่นยังคงมีสัญญาณเชิงบวก เนื่องจากไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการชดเชยในระยะสั้น

จังหวัดบ่าเรีย-วุงเต่า เป็นหนึ่งในพื้นที่ชั้นนำที่จะประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ตามกฎหมายที่ดินปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อวันที่ 17 กันยายน ซึ่งน้อยกว่า 2 เดือนหลังจากที่กฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดได้ออกคำสั่งหมายเลข 26/2024/QD-UBND เกี่ยวกับการปรับและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งในคำสั่งก่อนหน้านี้เกี่ยวกับรายการราคาที่ดิน

ตามคำสั่งฉบับที่ 26 เรื่องการปรับราคาที่ดินไม่ใช้เป็นการชดเชยค่าเคลียร์พื้นที่ แต่จะนำไปใช้เป็นหลักเป็นข้อมูลอ้างอิง ส่วนการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ก็ยังคงดำเนินการสำรวจราคาเฉพาะสำหรับแต่ละพื้นที่

ในความเป็นจริงการปรับราคาที่ดินไม่ได้ส่งผลกระทบต่อนักลงทุนในปัจจุบัน นายเหงียน กวาง ติน กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัทร่วมทุนพัฒนาก่อสร้าง (DIC Corp) เปิดเผยถึงประเด็นการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า “การปรับรายการราคาที่ดินเป็นไปเพื่อให้ตามราคาตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป ในขณะเดียวกัน การชดเชยให้กับผู้ประกอบการก็เป็นไปตามราคาตลาด ดังนั้นในระยะสั้นจะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการ แต่จะกระทบต่อรายได้จากภาษีและโครงการลงทุนของภาครัฐโดยตรง”

ในทำนองเดียวกัน นายเล เวียด เลียน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พัฒนาที่อยู่อาศัย Ba Ria - Vung Tau (Hodeco) ยังกล่าวอีกว่า การปรับราคาที่ดินให้เพิ่มขึ้น 20-30% นั้นเกิดจากการนำค่าสัมประสิทธิ์ออกไป ดังนั้นโดยพื้นฐานแล้วไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใดๆ ในปัจจุบันธุรกิจต่างๆ ได้นำราคาค่าชดเชยและราคาเคลียร์พื้นที่มาใช้เป็นราคาตลาด ดังนั้นในระยะสั้น จะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าชดเชยและเงินลงทุนรวมของธุรกิจในแต่ละโครงการ

DIC Corp และ Hodeco คือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่สองแห่งในจังหวัดบ่าเรีย-วุงเต่า DIC Corp อยู่ในขั้นตอนการชดเชยโครงการ: พื้นที่เขตเมืองใหม่ North Vung Tau (ได้รับการชดเชยแล้ว 13.02/90.5 เฮกตาร์; พื้นที่ Chi Linh Central Area (ได้รับการชดเชยแล้ว 72.4/99.73 เฮกตาร์)...

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา DIC Corp ได้วางแผนที่จะกระตุ้นการเบิกจ่าย แต่บ่อยครั้งที่อัตราการเบิกจ่ายจริงจะต่ำกว่าที่วางแผนไว้ ตัวอย่างเช่น ในปี 2021 แผนการเบิกจ่ายอยู่ที่ 9,436.3 พันล้านดอง แต่เบิกจ่ายจริงอยู่ที่ 3,026.44 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็นอัตรา 32.1% ในปี 2565 มีแผนจะเบิกเงิน 11,739.8 พันล้านดอง แต่ในความเป็นจริงกลับเบิกได้เพียง 3,473.5 พันล้านดอง คิดเป็นอัตรา 29.6% ในปี 2566 มีแผนจะเบิกเงิน 4,138 พันล้านดอง แต่ในความเป็นจริงมีการเบิกเงินเพียง 1,124.3 พันล้านดอง หรืออัตราเบิกเงิน 27.2%

เหตุผลที่ DIC Corp ให้ไว้สำหรับการเบิกจ่ายที่ไม่เป็นไปตามแผนเป็นเวลาหลายปีนั้น เกิดจากความยากลำบากในการชดเชยและการอนุมัติพื้นที่สำหรับโครงการสำคัญ ซึ่งส่งผลให้อัตราการเบิกจ่ายต่ำกว่าที่วางแผนไว้

สำหรับ Hodeco นอกเหนือจากการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่าแล้ว บริษัทฯ ยังได้ขยายการลงทุนไปยังจังหวัดและเมืองอื่นๆ ด้วยการสมทบทุนให้กับบริษัท Thua Thien Hue Construction Joint Stock Company อีกด้วย

คณะกรรมการของบริษัท Hodeco เปิดเผยว่าในการเตรียมการโครงการ บริษัทมีกระบวนการจัดสรรกองทุนที่ดินในระยะยาว ดังนั้น บริษัทจึงมีความกระตือรือร้นในการดำเนินโครงการอยู่เสมอ และไม่ได้รับผลกระทบมากนักในระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม การปรับราคาที่ดินย่อมส่งผลให้ต้นทุนเงินทุนในการเตรียมโครงการในอนาคตเพิ่มสูงขึ้น ทำให้การผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจมีความยากขึ้น ทำให้ธุรกิจต้องระมัดระวังมากขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าโครงสร้างโครงการระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาวมีความสมดุลกัน ส่งผลให้การพัฒนาเป็นไปอย่างมั่นคงและยาวนาน

“โดยพื้นฐานแล้วการปรับขึ้นราคาที่ดินจะเป็นภาระของผู้บริโภค เพราะจะบังคับให้ธุรกิจที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุนระหว่างดำเนินโครงการ ดังนั้น ปัญหาการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้บริโภคจึงเป็นเรื่องยากมาก นอกจากนี้ยังเป็นข้อได้เปรียบสำหรับธุรกิจที่มีการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่มั่นคง มีกระบวนการจัดสรรที่ดินระยะยาว และมีแบรนด์และชื่อเสียงในตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายเลียนเน้นย้ำ

นางสาว Pham Thai Thanh Truc ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ACB Securities (ACBS) ให้ความเห็นว่ารายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะผลักดันให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น สิ่งนี้ส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพในการลงทุน สร้างแรงกดดันให้เจ้าของธุรกิจต้องประเมินโครงการแต่ละโครงการใหม่ และอาจต้องเพิ่มราคาขายเพื่อรักษาผลกำไร รายการราคาที่ดินใหม่นี้จะเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งซึ่งต้องการเร่งกระบวนการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ตามกลไกของตลาด แต่ในขณะเดียวกันก็จะเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับนักลงทุนที่มีสถานการณ์ทางการเงินที่ไม่ดีนัก

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/dieu-chinh-gia-dat-chua-anh-huong-den-doanh-nghiep-ba-ria—vung-tau-trong-ngan-han-d226130.html