โครงการนำร่องประเภทที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ทั้งนี้ รัฐบาลได้เสนอแผนนำร่องเพิ่มพื้นที่ที่อยู่อาศัยไม่เกินร้อยละ 30 ตลอดช่วงแผน (เทียบกับสถานะการใช้ที่ดินในปัจจุบัน) ให้สอดคล้องกับผังการจัดสรรที่ดินและผังเมืองในผังเมืองจังหวัดช่วงปี พ.ศ. 2564 - 2573

พื้นที่นำร่องโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องอยู่นอกรายชื่อโครงการจัดซื้อที่ดินที่สภาประชาชนอนุมัติ

โครงการนำร่องเพื่อขยายพื้นที่เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องเป็นไปตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอหรือผังเมืองและการก่อสร้าง โครงการเหล่านี้จะต้องสอดคล้องกับโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ได้รับอนุมัติ และจะต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดเกี่ยวกับข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน

ข้อเสนอนำร่องสำหรับประเภทที่ดินที่ใช้สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

ตามข้อเสนอ องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบุคคลจะได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินประเภทหนึ่งหรือมากกว่าหนึ่งรายการต่อไปนี้ ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกัน

ข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินจะดำเนินการโดยการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและการนำเงินทุนมาลงทุนสิทธิการใช้ที่ดิน

กรณีเนื้อที่ดินที่จะใช้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์มีขนาดใหญ่กว่าเนื้อที่ดินขององค์กรหรือบุคคลซึ่งมีสิทธิใช้ที่ดินนั้นอยู่ในปัจจุบัน องค์กรหรือบุคคลดังกล่าวจะต้องทำความตกลงเพื่อรับสิทธิใช้ที่ดินพื้นที่ที่เหลือเพื่อดำเนินโครงการ

กรณีพื้นที่ดินสำหรับดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์โดยวิธีรับสิทธิใช้ที่ดิน มีพื้นที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการไม่เข้าเงื่อนไขแบ่งแยกเป็นโครงการอิสระได้ รัฐต้องเรียกคืนที่ดิน จัดสรรที่ดิน และให้เช่าที่ดินแก่ผู้ลงทุน โดยมิต้องนำที่ดินนั้นออกขายทอดตลาดหรือประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดินนั้น

กรณีผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้รับหนังสือรับรองประเภทที่กำหนดในมาตรา 256 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน แต่เข้าเงื่อนไขในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินแล้ว ผู้ใช้ที่ดินสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินและนำเงินทุนที่ใช้สิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งมติฉบับนี้มาลงทุนได้ โดยไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินก่อนโอนสิทธิ

กฎเกณฑ์ดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อขยายประเภทที่ดินที่ใช้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน โดยก้าวข้ามข้อจำกัดของการอนุญาตให้ใช้เฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นใดสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

พร้อมกันนี้ ยังได้ออกกฎเกณฑ์เพื่อแก้ไขปัญหากรณีพื้นที่โครงการมีที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ และกรณีที่ดินไม่มีใบรับรอง แต่มีสิทธิได้รับใบรับรอง เพื่อลดขั้นตอนการบริหารจัดการ ต้นทุนการปฏิบัติตามข้อกำหนด และลดระยะเวลาการดำเนินโครงการเพื่อปลดปล่อยทรัพยากรที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ตอบสนองความต้องการที่ดินที่อยู่อาศัยและที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนได้อย่างทันท่วงที

โครงการนำร่องนี้คาดว่าจะใช้เวลา 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2029

ตามที่รัฐบาลระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมาอุปทานของโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ซึ่งสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีจำกัด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ เพื่อส่งเสริมกระบวนการขยายเมืองของประเทศ แก้ไขความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยของประชาชน และอำนวยความสะดวกแก่ผู้ลงทุน จำกัดการเกิดขึ้นของขั้นตอนทางการบริหาร ลดค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามกฎหมาย สร้างอุปทานเพิ่มให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และจำกัดการร้องเรียนจากประชาชนเมื่อมีการเรียกคืนที่ดิน

ฟาม ดุย

แหล่งที่มา