“ล่า” ที่ดินต้นปี

เมื่อตระหนักว่าที่ดินยังมีโอกาสสร้างกำไรได้ นักลงทุนจำนวนมากจึงลงทุนอย่างหนักในช่วงวันแรกของปี บางคนถึงขั้นวางเงินมัดจำก่อนถึงวันตรุษจีนเลยด้วยซ้ำ

เมื่อตระหนักว่าที่ดินยังมีโอกาสสร้างกำไรได้ นักลงทุนจำนวนมากจึงลงทุนอย่างหนักในช่วงวันแรกของปี บางคนถึงขั้นวางเงินมัดจำก่อนถึงวันตรุษจีนเลยด้วยซ้ำ

นักลงทุนนำเงินมาซื้อที่ดินในช่วงวันแรกของปี ภาพโดย: ตวง ถัน

พอเทศกาลตรุษจีนผ่านไป นักลงทุนก็แห่กัน “ลงเงิน”

โดยไม่ได้ยึดถือความคิดที่ว่า “มกราคมเป็นเดือนแห่งความสนุก” ในวันแรกของการกลับมาทำงานหลังเทศกาลเต๊ต นางสาวทู ฮวง พนักงานออฟฟิศ ได้ไปที่สำนักงานทนายความเพื่อทำธุรกรรมที่ดิน

นักลงทุน “มือสมัครเล่น” รายนี้กล่าวว่าในสัปดาห์สุดท้ายก่อนวันหยุดเทศกาลเต๊ต เธอได้ฝากเงินเพื่อซื้อที่ดินขนาด 90 ตารางเมตรในตำบลด่งตาม (เขตมีดุก ฮานอย) เพื่อที่จะ “ปิดการขาย” ได้ทันทีหลังจากวันหยุดเทศกาลเต๊ต

“หลังจากตรวจสอบตลาดแล้ว พบว่าราคาที่ดิน 2,100 ล้านดองติดถนนระหว่างเทศบาลนั้นเหมาะสม” นี่คือทำเลที่มีศักยภาพทางธุรกิจที่ดี ดังนั้นทันทีที่เปิดให้บริการก็จะมีผู้ซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ผู้ขายเปลี่ยนใจหรือขึ้นราคา ฉันจึงตัดสินใจวางเงินมัดจำทันที” นางสาวทู ฮวง กล่าว

ที่ดินที่ถูกแบ่งเป็นแปลงๆ มีหลักประกันทางกฎหมาย ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ยังคงมีอัตราการเติบโตด้านราคาที่ดี

คุณฮวง กล่าวว่า การลงทุนในที่ดินไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนเมื่อก่อน เนื่องจากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีรายได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหลังจากฮานอยใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ตามการคำนวณของนางฮวง ภาษีและค่าธรรมเนียมรวมเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงต้นปีที่แล้ว

นางสาวซวนฮัว นักลงทุน กล่าวว่า ที่ดินที่เธอซื้อเมื่อเดือนกันยายน 2567 กำลังจะทำกำไร ที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่ 120 ตรม. ตั้งอยู่ในตำบลฮวงวันทู (เขตชวงมี ฮานอย) ราคาซื้ออยู่ที่ประมาณ 1.3 พันล้านดอง แต่ราคาปัจจุบันที่ทั้งสองฝ่ายกำลังเจรจากันอยู่ได้สูงถึงเกือบ 1.6 พันล้านดองแล้ว

“ก่อนถึงเทศกาลตรุษจีน นายหน้าก็โทรมาถามว่าผมอยากขายหรือเปล่า หลังจากที่ฉันซื้อที่ดินได้ประมาณหนึ่งเดือน ก็มีลูกค้ารายหนึ่งเสนอที่จะจ่ายเพิ่มอีกประมาณ 100 ล้านดอง" นางสาวซวนฮวา กล่าวด้วยความตื่นเต้น

แต่ผู้ลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนอันแสนหวานเสมอไปจากการ "สำรวจ" ตลาด นางฮัว กล่าวว่า เธอได้ “ฝัง” เมืองหลวงของเธอไว้บนที่ดินผืนหนึ่งในเขตเยนเหงีย (เขตห่าดง ฮานอย) เป็นเวลา 7 ปี แรงกดดันจากการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารทำให้เธอเครียดและเหนื่อยล้าอยู่เสมอ ปมจะคลายเมื่อเธอขายที่ดินในช่วงต้นปี 2567

“ถึงแม้ฉันจะขายมันได้ในราคาสองเท่าของราคาที่ซื้อมา แต่หลังจากหักค่ากู้ยืมแล้ว กำไรที่ฉันได้มาก็ไม่คุ้มค่ามากนัก ยังไม่รวมถึงความกดดันทางจิตใจที่ถูกกดทับมาตลอด 7 ปีอีกด้วย “ช่วงนี้ฉันมักจะนอนไม่หลับและปวดหัวบ่อยๆ” คุณฮัวเผย

นอกจากนี้ เพื่ออำนวยความสะดวกในการซื้อและขายที่ดิน โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของฮานอย นักลงทุนจะต้องรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับนายหน้าในพื้นที่ คนเหล่านี้ถือเป็น "คนในพื้นที่" ในพื้นที่และจะกำหนดสภาพคล่องของที่ดินเป็นอย่างมาก

“นายหน้าเหล่านี้ส่วนใหญ่มักเป็นชาวบ้านในหมู่บ้าน” พวกเขารู้จักวิธีการ 'ล่า' ที่ดินราคาดีๆ ที่ยังไม่ 'ขาย' ให้กับใครหลายคน อย่างไรก็ตามนายหน้าเหล่านี้มักจะซ่อนข้อมูลการติดต่อของเจ้าของที่ดินจากลูกค้าของตน พวกเขาจะปล่อยให้ทั้งสองฝ่ายพบกันเฉพาะตอนทำธุรกรรมที่สำนักงานรับรองเอกสารเท่านั้น” นางสาวฮัว กล่าว

ปี 2025 จะเป็นปีแห่งที่ดินหรือไม่?

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ในปี 2568 ที่ดินที่แบ่งออกเป็นแปลงๆ มีการรับประกันตามกฎหมาย ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน และมีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง จะยังคงบันทึกอัตราการเติบโตด้านราคาที่ดีต่อไป นอกจากนี้ ความต้องการในการซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องควบคู่กับความเร็วของการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเศรษฐกิจ โดยอิงตามระเบียงกฎหมายที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว

ผู้แทนสถาบันเศรษฐศาสตร์การก่อสร้าง (กระทรวงก่อสร้าง) ซึ่งมีมุมมองตรงกัน กล่าวว่า สถานการณ์การซื้อขายที่ดินในปีนี้จะน่าตื่นเต้นกว่าปี 2567 โดยคาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นประมาณ 8-10%

นาย Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท EZ Real Estate ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า คนเวียดนามส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการกักตุนที่ดินหรือทองคำเป็นหลัก ในความเป็นจริง ตั้งแต่มีการประกาศใช้กฎหมายที่ดินปี 1993 ราคาที่ดินในฮานอยมีแนวโน้มเพียง 2 ประการเท่านั้น คือ คงที่และเพิ่มขึ้น แต่ไม่มีการลดลง

“เนื่องจากเสถียรภาพดังกล่าว หลายคนจึงมองว่าที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัยในการต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ ดังนั้นนักลงทุนจำนวนมากจึงยังคงกล้าลงทุนหากเห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวมีศักยภาพ มีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน ใกล้เมืองใหญ่ และมีสถานะทางกฎหมายที่ถูกต้อง” นายโตน กล่าวเน้นย้ำ

CEO รายนี้เชื่อว่ากลุ่มที่ดินสำหรับอยู่อาศัยนั้นสามารถ "ตอบโจทย์" กับรูปแบบการลงทุนที่แตกต่างกันได้ ผู้ซื้อขายแบบสวิงสามารถทำกำไรจากความคลั่งไคล้ของตลาดในท้องถิ่นได้ ในขณะเดียวกัน นักลงทุนระยะยาวก็ยังคงสามารถมั่นใจได้ว่าจะทำกำไรได้หลังจากผ่านไปอีกไม่กี่ปี

อย่างไรก็ตาม เขายังสังเกตอีกว่ากลุ่มที่ดินชานเมืองมีอัตราสภาพคล่องค่อนข้างช้า ในขณะที่ผลิตภัณฑ์นั้นเองไม่มีความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด ดังนั้นหากนักลงทุนใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป อาจเกิดความเสี่ยงได้

นายเหงียน กว็อก อันห์ ผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com กล่าวว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงต้นไตรมาสที่ 2 ปี 2568 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะเข้าสู่ช่วงการรวมตัว นักลงทุนจะค่อยๆ รู้สึกมั่นใจมากขึ้นกับแนวโน้มการพัฒนาของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

“หลังจากช่วงเวลานี้ ตลาดจะเข้าสู่ช่วงรุ่งเรือง คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2568” เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาและความถูกต้องตามกฎหมายอีกต่อไปเหมือนเมื่อครั้งที่ตลาดมืดมน ในทางกลับกัน ศักยภาพในการเพิ่มราคาคือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่จะลงเงิน “กลุ่มธุรกิจที่มีกำไร เช่น ที่ดิน จึงได้รับการเอาใจใส่จากนักลงทุนเป็นพิเศษ” นาย Quoc Anh กล่าว

นายเหงียน กว็อก อันห์ แบ่งปันข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพในการปรับราคาในกลุ่มที่ดิน โดยยกตัวอย่างสถิติเมื่อพิจารณาจากรอบก่อนหน้านี้ เมื่อตลาดเข้าสู่ระยะพัฒนา โดยลงทุน 100 ดอง อพาร์ทเมนต์จะทำกำไรได้เพียง 136 ดอง แต่ที่ดินจะทำกำไรได้มากถึง 300 ดอง ดังนั้นที่ดินจึงยังคงเป็นกลุ่มที่นักลงทุนให้ความสำคัญ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/cuoc-san-dat-nen-dip-dau-nam-d244586.html