กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ ได้รับการผ่านและมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 นักลงทุนหลายรายสงสัยว่านี่คือเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนหรือไม่?

“เวลาทอง” ในการลงทุนคือเมื่อไหร่?

นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietNamNet ว่าสำหรับนักลงทุนรายบุคคล ในช่วงเวลานี้ที่อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาทองคำยังคงสูงอยู่ ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว...ขณะนี้ถือเป็น “เวลาทอง” สำหรับนักลงทุนที่จะค้นคว้าและ “ลงเงิน” ในตลาดที่ห่างไกลจากฮานอยหรือในเมืองใหญ่ๆ

“ภายในปี 2568 เมื่อกฎหมายทั้งสามด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดอสังหาฯ กำลังจะพลิกหน้าใหม่; ราคาผลิตภัณฑ์อสังหาฯที่มีอยู่จะเพิ่มขึ้น การลงทุนในช่วงนี้ผู้ลงทุนมีสิทธิที่จะเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีราคาที่เหมาะสมและมีการดำเนินการตามกฎหมาย” นายจุงกล่าว

การลงทุนอสังหาฯ-W-2.jpg
ตอนนี้คือเวลาทองในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? (ภาพ : ฮวง ฮา)

นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 ยังได้เปิดเผยกับ VietNamNet ว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นจุดสิ้นสุดของวัฏจักรก่อนหน้านี้ และเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรใหม่

ขณะนี้อาจเรียกได้ว่าเป็น “จุดต่ำสุด” และกำลังค่อยๆ เข้าสู่ช่วงใหม่ เมื่อได้กำหนด “จุดต่ำสุด” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว นักลงทุนที่มีเงินควรซื้อ

อย่างไรก็ตาม นาย Que เผยว่า ตลาดจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทนักลงทุน

“สำหรับนักลงทุนที่มีเงิน 100% นี่คือเวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่ “มือเปล่า” หรือใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป ช่วงนี้ไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมในการลงทุน เนื่องจากสภาพคล่องยังคงไม่ดีอย่างน้อยก็ในปีหน้า

ส่วนนักลงทุนอสังหาฯมืออาชีพ ใช้เลเวอเรจปานกลาง ประมาณ 30 – 50% และยังมีแผนที่จะขายในระยะเวลาสั้นๆ 3 – 6 เดือน ยังคงรับประกันกำไรจากส่วนทุนประมาณ 10 – 30% ก็ได้เข้ามาแล้ว ตลาดตั้งแต่ต้นปี 2023 จึงบอกได้ยากว่านี่คือจังหวะที่เหมาะสมในการลงทุนหรือไม่ แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับประเด็นทางการเงินและประสบการณ์ของนักลงทุนแต่ละคนด้วย “ขึ้นอยู่กับแต่ละกลุ่ม” นาย Que วิเคราะห์แล้ว

จะลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มไหนดี?

นายเล ดินห์ จุง ผู้อำนวยการทั่วไป บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ จำกัด กล่าวว่า ในปีนี้ กลุ่มอาคารสูงและอาคารเตี้ยในเมืองใหญ่ยังคงมีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์อย่างในฮานอย ราคาได้เพิ่มขึ้น 15-20% แม้ว่าจะยังมีพื้นที่ให้ลงทุน แต่มูลค่าการลงทุนก็สูงมาก ระดับต่ำสุดอยู่ที่ 3 พันล้านดอง สำหรับอพาร์ทเม้นท์หรืออาคารเตี้ย ขั้นต่ำอยู่ที่ 6 พันล้านดองขึ้นไป ดังนั้นนี่จะไม่ใช่กลุ่มที่เหมือนกันสำหรับทุกวิชา

“ในปี 2567 กลุ่มที่ดินที่มีราคาต่ำที่สุดจะเริ่มกลับมาเติบโตอีกครั้ง ดึงดูดนักลงทุนมากขึ้น เนื่องจากมีมูลค่าเหมาะสม มีสถานะทางกฎหมายที่รับรอง และยังเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุด ณ เวลานี้ ดังนั้นตลาดที่ดินจะมีปัจจัยบวกมากมายและมีสัญญาณการเติบโตที่ชัดเจนมากขึ้น

ปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีราคาลดมากที่สุด การซื้อที่ดินในช่วงนี้จะถือเป็นข้อได้เปรียบข้อหนึ่ง “เมื่อตลาดฟื้นตัว ประกอบกับมีกฎหมายใหม่ๆ บังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 โครงการใหม่ๆ ก็จะมีราคาสูง” นายจุงประเมิน

ในขณะเดียวกันประธานกลุ่ม G6 ได้วิเคราะห์ว่าในปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทไม่ใช่เรื่องที่สมควร เพราะจะต้องใช้เวลานานมากในการทำกำไร หรือสำหรับห้องชุดในเวลานี้การซื้อเพื่อเช่าก็สูงเกินไป ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 25 ปี การซื้ออพาร์ทเม้นท์เพื่อ “พลิก” ไม่ใช่เรื่องเหมาะสมในเวลานี้

“สำหรับสินค้าประเภทอาคารพาณิชย์ โพเดียม… สถานการณ์ก็คล้ายๆ กัน ความสามารถในการเช่าเพื่อคืนทุนก็ใช้เวลานานเช่นกัน ส่วนอสังหาฯ ภาคอุตสาหกรรม ลงทุนแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ ยังมีพื้นที่เหลืออยู่แต่ไม่ “อุดมสมบูรณ์” เหมือนช่วงปี 2561 - 2566 อีกต่อไป เพราะราคาสูง” นายเชว กล่าว

ด้วยประสบการณ์ในอาชีพนี้ ผู้นำรายนี้เชื่อว่าในวงจรอสังหาริมทรัพย์ทุกวงจรจะมีกลุ่ม "ราชา" อยู่ 2 กลุ่ม เป็นที่ดินและศูนย์กลางการค้า ทาวน์เฮ้าส์

ที่ดินมูลค่าต่ำ กำไรจากการขายที่คาดหวังสูง สภาพคล่องสูง ศูนย์การค้าหรือทาวน์เฮาส์เป็นกลุ่มการลงทุนเพื่อการเช่า ซึ่งเป็นกลุ่ม “ราชา” ในช่วงปลายรอบ” นายเกวประเมิน

อย่างไรก็ตาม เมื่อลงทุนในช่วงนี้ ผู้นำกลุ่ม G6 ตั้งข้อสังเกตว่านักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจกับเรื่องการวางแผน

“คุณควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เฉพาะในสถานที่ที่มีการวางแผนที่มั่นคงหรือวางแผนล่วงหน้าหากคุณมีข้อมูลจริงๆ” ในการเลือกทำเลที่ตั้งของผลิตภัณฑ์การลงทุน ควรเกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยหรือรีสอร์ท “หากอสังหาฯ ไม่มีปัจจัยเหล่านี้ ก็เป็นเพียงการลงทุนเพื่อเก็งกำไร การเล่นเซิร์ฟ และความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่องก็ยากมาก” นายเชว กล่าว

นายจุง กล่าวว่า การลงทุนในระยะนี้ นักลงทุนต้องให้ความสำคัญกับการเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน เลือกตลาดรอบๆ ฮานอยแต่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเขตอุตสาหกรรม เขตที่อยู่อาศัย และผลิตภัณฑ์ มุ่งเน้นที่มูลค่าการดำรงชีวิตของผู้อยู่อาศัยอย่างครบถ้วน สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน สวนสาธารณะ โรงพยาบาล เส้นทางคมนาคมที่สะดวก...

เก็บเงินได้ 1 พันล้านดอง ควรออมเงินหรือลงทุนที่ดิน? นักลงทุนเริ่มสงสัยว่าหลังจากที่ได้ออมเงินไว้ได้ 1 พันล้านดองแล้ว จะสมเหตุสมผลมากกว่ากันระหว่างการฝากเงินไว้ในธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ยหรือซื้อที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยหรือโฮจิมินห์ในตอนนี้?