อาการที่แสดงออกถึง “ความกระหายในดินแดน” หรือแค่ “ไข้เสมือนจริง” กันแน่?

เมื่อคืนวันที่ 19 สิงหาคม เช้ามืดวันที่ 20 สิงหาคม พ.ศ. 2567 การประมูลที่ดิน 19 แปลง ในตำบลเตี๊ยนเยน อำเภอหว่ายดึ๊ก สิ้นสุดลง โดยราคาที่ดิน "สรุปขั้นสุดท้าย" ที่ 133 ล้านดอง/ตร.ม. สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 30 เท่า

การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยกินเวลานานถึง 18 ชั่วโมง ทำให้เกิดกระแสฮือฮาในเว็บไซต์โซเชียลเน็ตเวิร์ก ด้วยภาพของนักลงทุนนับร้อยที่เข้าแถวรอลงทะเบียนเข้าร่วมการประมูล

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — การประมูลที่ดินดังกล่าวเกิดขึ้นจนถึงเวลาเกือบ 04.00 น. ของวันที่ 20 สิงหาคม 2567 (ภาพ: หูถัง)

ที่ดิน 2 แปลงที่มีราคาชนะประมูลต่ำที่สุดในการประมูลครั้งนี้อยู่ที่ 91.3 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ยังคงสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12.5 เท่า

ภาพนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่มากนัก เพราะเมื่อไม่ถึงครึ่งเดือนก่อน "กระทะไฟ" ของการประมูลที่ดินในThanh Oai ก็กำหนดระดับราคาใหม่สำหรับกลุ่มที่ดินในเขตชานเมืองด้วย

การประมูลที่ดินซึ่งจัดขึ้นสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาในเขตThanh Oai เมืองฮานอย ดึงดูดผู้เข้าร่วมหลายพันคน มากกว่า 100 ล้าน VND/m2 ถือเป็นราคาที่ชนะสูงที่สุด สูงกว่าราคาเริ่มต้นเบื้องต้นเพียง 8.6 ล้าน VND/m2 ถึง 8 เท่า เป็นราคา 12.5 ล้าน VND/m2

ทั้งนี้ ยอดเงินทั้งหมดที่อำเภอถันโอยรวบรวมได้จากการประมูลครั้งล่าสุด อยู่ที่ 404,600 ล้านดอง ส่วนต่างราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 349,000 ล้านดอง สูงกว่าราคาเริ่มต้นเดิมประมาณ 8 เท่า

สำหรับฮ่วยดึ๊ก อำเภอนี้คาดว่าจะเก็บรายได้ได้กว่า 186 พันล้านดองจากการประมูล ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 11 เท่า

ตลาดที่ดินชานเมืองก่อนประมูล ที่ดินขายราคา 20-30 ล้านดอง/ตรม.

จากการสำรวจตลาดจริงของ Nguoi Dua Tin และรายงานสรุปจากแพลตฟอร์มซื้อขายทางอิเล็กทรอนิกส์บางแห่ง เช่น Batdongsan.com.vn พบว่าราคาขายที่ดินในตำบล Thanh Cao (เขต Thanh Oai ฮานอย) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเพียง 80% เท่านั้นในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา จากระดับทั่วไป 15 ล้านดองต่อตรม. ในปี 2020 มาเป็น 27 ล้านดองต่อตรม. ในปี 2024 โดยไม่มีปรากฎการณ์เพิ่มขึ้นกะทันหันหลายสิบเท่าเหมือนราคาในการประมูลข้างต้น

ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายทั่วไปที่ 27 ล้านดอง/ตรม. ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ราคาที่ชนะการประมูลที่ 63 - 100 ล้านดอง/ตรม. สำหรับที่ดินในตำบลถั่นเคา ในการประมูลเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2567 จึงสูงกว่า 2.3 ถึง 3.7 เท่า

ในพื้นที่ใกล้เคียงอำเภอถั่นโอย ราคามีการผันผวนอยู่ในช่วง 20-30 ล้านดองต่อตร.ม.

สำหรับพื้นที่เตี๊ยนเยน ฮหว่ายดึ๊ก ฮานอย ราคาขายที่ดินที่ได้รับความนิยมสูงสุดในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่เพียง 43 ล้านดองต่อตรม. โดยมีอัตราการเติบโตในปีล่าสุดอยู่ที่ประมาณกว่า 48%

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลล่าสุดยังสูงกว่าระดับราคาทั่วไปถึง 2 ถึง 3 เท่า

สำหรับพื้นที่ใกล้เคียงในอำเภอหว่ายดึ๊ก ราคาอยู่ที่เพียง 22-62 ล้านดอง/ตรม. ในไตรมาส 2 ปี 67 เท่านั้น

ราคาที่ดินที่พุ่งสูงเป็นสัญญาณของความ “กระหาย” ในตลาด

นาย Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ได้เปิดเผยเกี่ยวกับสถานการณ์ดังกล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 เป็นต้นไป ที่ดินเปล่าจะเริ่มเข้าสู่แนวโน้มการฟื้นตัวหลัก คลื่นในปัจจุบันมีเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกว่าความต้องการที่ดินทั่วประเทศในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567

อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญประเมินว่านี่เป็นเพียงการปรับปรุงในบางพื้นที่โดยเฉพาะจังหวัดภาคเหนือเท่านั้น กรุงฮานอยพบว่าความสนใจในที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 75

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระดับความสนใจและการเพิ่มขึ้นของราคาในเขตชานเมืองของฮานอย เป็นผลมาจากปัจจัยการวางแผนและกิจกรรมการประมูล” นาย Quoc Anh กล่าว

โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ที่ดินในดงอันห์, ซาลัม, ฮหว่ายดึ๊ก, ท่าชธาตุ และก๊วกโอย มีการค้นหาเพิ่มขึ้นจาก 48% เป็น 104% ส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองเหล่านี้เพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

นายเหงียน ก๊วก อันห์ เชื่อว่ามี 3 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดที่ดิน รวมถึงเศรษฐกิจระดับภูมิภาค และยิ่งไปกว่านั้น คือ เศรษฐกิจระดับประเทศ โครงสร้างพื้นฐานและการวางแผนประชากรและการเชื่อมต่อกับท้องถิ่นอื่น ๆ

"นอกเหนือไปจากตลาดแบบดั้งเดิมแล้ว ในตลาดใหม่หลายแห่งที่ประกาศข้อมูลการวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน ราคาโดยทั่วไปจะเพิ่มขึ้น 10-30% และในบางสถานที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าในช่วงเวลาสั้นๆ"

ในปัจจุบันข้อมูลการวางแผนได้ถูกเผยแพร่ค่อนข้างมากในระดับใหญ่ทั้งประเทศเสมือนเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ถูกนำมาดำเนินการโดยมีการวางแผนแบบซิงโครนัส ข้อมูลเชิงบวกนี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและราคาของกลุ่มที่ดิน" นักวิเคราะห์กล่าว

อย่างไรก็ตาม นาย Quoc Anh ยังเน้นย้ำด้วยว่า เมื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงตามข้อมูลโครงสร้างพื้นฐาน จะพบว่ามีบางจุดที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตามความต้องการและศักยภาพ แต่ก็มีบางจุดที่ราคาเพิ่มขึ้นเนื่องจากข่าวลือ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดได้

มองจากมุมอื่น ดร. นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า การประมูลที่ดินได้รับความสนใจจากผู้เข้าร่วมจำนวนมาก และราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหันนั้น แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าผู้คน "กระหาย" ที่ดิน

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จำนวนโครงการ แปลงที่ดิน และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ "สะอาด" มีอยู่น้อยมาก โดยมีเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนน้อยมากจนอาจกล่าวได้ว่าแทบไม่มีเลย

ดังนั้นการเปิดตัวโครงการที่มีสถานะถูกต้องตามกฎหมายและบริหารจัดการโดยรัฐบาลจะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนที่ยินดีจะจ่ายเงินจำนวนมหาศาลเพื่อ "ถือครอง" ที่ดินดังกล่าว

ความเสี่ยงแอบแฝงจากการ “กอด” ผืนดิน

แม้ว่าเขาเชื่อว่าราคาที่ดินที่สูงนั้นเป็นผลมาจาก "ความกระหาย" ของตลาดเป็นส่วนหนึ่ง แต่คุณดิงห์ยังเตือนนักลงทุนให้ระมัดระวังด้วย เพราะแม้ว่าตลาดจะกลายเป็นจุดที่ร้อนแรงแล้ว แต่การซื้อขายที่ดินก็ยังไม่ใช่กลุ่มที่มีสภาพคล่องสูงนัก บางพื้นที่ร้อนแรงมาก แต่ก็มีบางพื้นที่ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นด้วยความตั้งใจที่จะควบคุมตลาด

“เป็นไปได้อย่างยิ่งที่นักลงทุนจะสมคบคิดกันเข้าร่วมการประมูล ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงขยับเข้าใกล้ระดับราคาใหม่เพื่อทำกำไร นอกจากนี้ ฮานอยยังเป็นเมืองสำคัญที่มีพื้นที่จำกัดและประชากรหนาแน่น ทำให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงพอต่อความต้องการ ดังนั้นจึงเป็นไปได้อย่างยิ่งที่นักลงทุนจะใช้ประโยชน์จากจิตวิทยาดังกล่าวเพื่อทำกำไร”

ราคาที่ดินจะสูงจริงหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนที่ได้รับรางวัลจะชำระเงินจริงในอนาคตหรือไม่ “เรื่องราวการประมูลเงินฝากในทูเทียมยังคงมีอยู่เพื่อให้เรามีมุมมองที่สมจริงมากขึ้นเกี่ยวกับสถานการณ์ไข้ที่ดินนี้” นายดิงห์กล่าว

นายเหงียน กัวก์ อันห์ แสดงความเห็นว่าผลการประมูลที่ดินที่มีราคาสูงเช่นนี้จะทำให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการใหม่มีราคาแพงขึ้น นอกจากนี้ นายเหงียน กัวก์ อันห์ ยังแสดงความกังวลด้วยว่า เนื่องจากราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยถึง 2 ถึง 3 เท่า เจ้าของที่ดินในบริเวณโดยรอบจึงอาจมีความคิดที่จะดันราคาขายที่ดินของตนให้สูงขึ้น

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันยังอาจทำให้เกิดกระแสเก็งกำไรที่ดินได้ เนื่องจากผู้คนจำนวนมากรีบเร่งซื้อที่ดินโดยหวังจะทำกำไรจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้สามารถทำให้เงินหยุดนิ่งอยู่ในที่ดิน แทนที่จะหมุนเวียนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ หลังจากช่วงตลาดลำบาก จิตวิทยาทั่วไปของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนจะมีความระมัดระวังมากกว่าเดิม

ดังนั้นเขาจึงแนะนำว่าผู้ซื้อและนักลงทุนควรศึกษาตลาดอย่างรอบคอบและเรียนรู้เกี่ยวกับความผันผวนของราคาจากแหล่งข้อมูลที่เป็นกลางก่อนตัดสินใจจ่ายเงินซื้อสินค้าใดๆ

การประมูลที่ดินในThanh Oai มีความโปร่งใสอย่างสมบูรณ์และปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้อง

เพื่อตอบสนองต่อข้อมูลที่ขัดแย้งกันว่าการดำเนินโครงการ การกำหนดราคาเริ่มต้น และการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดิน 68 แปลง ในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้าน Thanh Than ตำบล Thanh Cao อำเภอ Thanh Oai ในวันที่ 10 สิงหาคม ไม่โปร่งใส คณะกรรมการประชาชนอำเภอ Thanh Oai เพิ่งส่งรายงานเกี่ยวกับปัญหาข้างต้นไปยังคณะกรรมการประชาชนฮานอย

รายงานระบุว่า การประมูลได้จัดขึ้นตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567 กฎหมายว่าด้วยการประมูล พ.ศ.2559; การตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนฮานอยเกี่ยวกับการประกาศใช้ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในเมืองฮานอย

จากการตรวจสอบพบว่ามีลูกค้าจำนวน 1,550 รายที่ส่งเอกสารการลงทะเบียนเพื่อเข้าร่วมการประมูล ซึ่งสอดคล้องกับเอกสารจำนวน 4,201 ฉบับ โดยมีลูกค้าที่มีสิทธิ์เข้าร่วมประมูลจำนวน 1,439 ราย คิดเป็นจำนวนใบสมัคร 3,923 ราย

จากการตรวจสอบและทบทวนเอกสารและเอกสารแนะนำปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนอำเภอถัญโอยพบว่ากระบวนการปฏิบัติได้ดำเนินไปและปฏิบัติตามคำแนะนำ โดยรับประกันความเป็นกลาง โปร่งใส และสอดคล้องกับกฎหมาย ไม่มีการกักตุนที่ดิน ขึ้นราคา และแสวงกำไรจากการประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ในตำบลถัญเคา

คณะกรรมการประชาชนอำเภอถั่นโอย ยืนยันว่าการจัดระเบียบและการดำเนินการจัดตั้งโครงการ การจัดซื้อที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การกำหนดราคาเริ่มต้น และการเลือกองค์กรประมูล การจัดวางเอกสารและจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย; การประมูลได้จัดขึ้นอย่างสุจริต เปิดเผย โปร่งใส ยุติธรรม และเป็นกลาง

ลูกค้าเสนอราคาตามความต้องการและสภาวะตลาด การประมูลจะดำเนินไปตามขั้นตอนภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานบังคับใช้กฎหมายและประชาชน

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm