ครึ่งปีแรกน่าผิดหวัง ตลาดอสังหาฯ ยังมีจุดสว่างในช่วงปลายปีหรือไม่

สถาบันวิจัยเศรษฐกิจ - การเงิน - อสังหาริมทรัพย์ (DXS FERI) เพิ่งเผยแพร่รายงานการวิจัยตลาดประจำไตรมาสที่ 2 และ 6 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ตั้งแต่ผลกระทบเชิงลบของสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมือง และการเงินระดับโลกและภายในประเทศ ไปจนถึงข้อเท็จจริงที่ว่ากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ยังคงเข้มงวดยิ่งขึ้น โดยไม่มีมาตรการเฉพาะเจาะจงเพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ความเชื่อมั่นตลาดยังไม่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ทำให้ผู้เข้าร่วมตลาดทุกรายประสบปัญหา

อุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่แทบไม่มีเลย

เมื่อพิจารณาจากอุปทานอสังหาริมทรัพย์ อุปทานใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ลดลงร้อยละ 89 ในโฮจิมินห์ซิตี้ และร้อยละ 91 ในฮานอย เมื่อเทียบกับปีก่อน ส่งผลให้จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดขายลดลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน อุปทานที่มีอยู่ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่ดำเนินการหลายปีก่อน คิดเป็นประมาณร้อยละ 90 ของอุปทานหลักทั้งหมดในพื้นที่สำคัญ

ในฮานอยและพื้นที่ใกล้เคียงไม่มีโครงการที่สามารถเปิดตัวได้มากนัก อพาร์ตเมนต์ครองตลาดฮานอย โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการขนาดเล็กและโครงการที่มีบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2023 ตลาดโดยรวมมีการซื้อขายที่ชะลอตัว

ในนครโฮจิมินห์ ตลาดหลักทรัพย์หลักมาจากอพาร์ทเมนท์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์เป็นหลัก ซึ่งลดลงร้อยละ 70 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ในนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอัน อุปทานอพาร์ทเมนท์มีจำกัด โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการเก่าในเฟสต่อไป

อสังหาฯ - ครึ่งปีแรกย่ำแย่ ตลาดอสังหาฯ ยังมีจุดสว่างในช่วงปลายปีหรือไม่? — อุปทานอสังหาฯ ในตลาด

เมื่อเปรียบเทียบตลาดหลัก 2 แห่ง ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ พบว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่มีจำนวนลดลงอย่างมาก ในฮานอยมีการผลิตผลิตภัณฑ์เพียงประมาณ 500 รายการ ลดลงร้อยละ 91 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการขนาดเล็กเพื่อสำรวจตลาด นครโฮจิมินห์มีสินค้าประมาณ 1,800 รายการ ลดลง 89% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ทั้งสองพื้นที่มีการบันทึกการเพิ่มขึ้นของราคาขายหลักเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ โดยฮานอยอยู่ระหว่าง 42-55 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3-5% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยนครโฮจิมินห์ 60-80 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นปีละ 2-3% อัตราการดูดซึมผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูงถึงประมาณ 15% โดยได้รับการเน้นย้ำจากความสนใจของลูกค้าต่างชาติ

อัตราการดูดซึมผลิตภัณฑ์อพาร์ทเม้นท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 20% โดยโครงการใหม่ เช่น Elysian, The Avatar, 9x An Suong ก็มีอัตราการดูดซึมอยู่ที่ 50% - 60%

ในตลาดกลางก็ไม่มีสัญญาณบวกมากนัก เพราะอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่ ไม่มีโครงการใหม่

ขณะนี้ภูมิภาคตะวันตกกำลังประสบปัญหาอุปทานอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์จำกัด อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะมีอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ในภูมิภาคนี้เพียงพอตั้งแต่ปลายปี 2566 เป็นต้นไป

อสังหาฯ - ครึ่งปีแรกย่ำแย่ ตลาดอสังหาฯ ยังมีจุดสว่างในช่วงปลายปีหรือไม่? (รูปที่ 2) — อัตราการดูดซับตลาดอสังหาฯรวม

หากพิจารณาทั้งตลาด อัตราการดูดซึมโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 10 – 15% โดยภาคเหนือมีอัตราการดูดซึมสูงที่สุดที่ 15 – 20% ภาคกลางและภาคตะวันตกมีอัตราการดูดซึมต่ำมากเพียงประมาณ 5% เท่านั้น ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง อัตราการดูดซึมจะผันผวนอยู่ที่ประมาณ 10 – 20%

“ความยากลำบากที่จะเกิดขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2566 สะท้อนให้เห็นชัดเจนจากตัวบ่งชี้ของอุปทานใหม่ที่มีอย่างหายากและอัตราการดูดซึมที่ต่ำมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจาก 6 เดือนแรกของปี อุปทานทั่วไปยังคงลดลง 50-60% ราคาขายเฉลี่ยลดลง 20-30% อัตราการดูดซึมของตลาดโดยรวมอยู่ที่ 10-15%" DXS FERI แสดงความคิดเห็น

จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยุบเลิกเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในกลุ่มที่มีอัตราการเลิกกิจการสูงสุด โดยเพิ่มขึ้น 30.4% แต่มีจำนวนกิจการที่จัดตั้งใหม่ต่ำที่สุดในประเทศ (61.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน)

ตามรายงานของ DXS FERI ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 6 เดือนแรกของปี 2566 ยังคงเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ โดยปัญหาทางกฎหมายถือเป็นคอขวดของตลาดมานานหลายปี และยังไม่มีมาตรการแก้ไขที่ชัดเจน

การขายที่ซบเซาส่งผลให้ทั้งผู้ลงทุนและตลาดการซื้อขายตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากมาก ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2566 จำนวนนายหน้าในตลาดอสังหาฯ ลดลง 60% - 70% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566

จากการสำรวจของ DXS FERI เกี่ยวกับนายหน้ารายบุคคลที่ทำงานในร้านนายหน้า พบว่านายหน้า 71% จะยังคงประกอบอาชีพนี้ต่อไป 19% ของผู้ตอบแบบสอบถามตอบว่าพวกเขาจะทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับหางานอื่นเพื่อสร้างความมั่นคงในชีวิต และ 10% ของนายหน้าวางแผนที่จะเปลี่ยนไปทำงานในอุตสาหกรรมอื่น

อสังหาฯ - ครึ่งปีแรกย่ำแย่ ตลาดอสังหาฯ ยังมีจุดสว่างในช่วงปลายปีหรือไม่? (รูปที่ 3) — ธุรกิจอสังหาฯมีการยุบตัวมากขึ้น จำนวนนายหน้าก็ลดลง

จากการสำรวจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 480 รายที่ลาออกจากงาน มีเพียง 52% เท่านั้นที่ไม่มีความตั้งใจที่จะกลับมาทำงานในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ส่วน 36% จะกลับมาเมื่อตลาดฟื้นตัว

FERI กล่าวว่าเมื่อโบรกเกอร์จำนวนมากออกจากตลาด นั่นหมายถึงว่านักลงทุนจะต้อง "ใช้กลอุบาย" เพื่อค้นหาผู้ขาย วิธีการที่นักลงทุนทำคือการเปิดตัวนโยบายพิเศษเพื่อดึงดูดนายหน้า เช่น การเพิ่มค่าธรรมเนียมนายหน้า การเพิ่มโบนัสพิเศษ การขยายเงื่อนไขโบนัส การเพิ่มต้นทุนการตลาดและการดูแลลูกค้า การชำระค่าธรรมเนียมบริการนายหน้าเป็นรายสัปดาห์หรือทันทีภายใน 48 ชั่วโมงหลังจากการกระทบยอดธุรกรรม

สถานการณ์ 6 เดือนสุดท้ายของปี

เมื่อแสดงความคิดเห็นต่อตลาดในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี DXS - FERI ยังคงนำเสนอ 3 สถานการณ์ ได้แก่: สถานการณ์ที่เหมาะสม (อุปทานเพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็วเหลือต่ำกว่า 10 - 12% ราคาขายเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นค่อนข้างดีจาก 40 - 50%)

สถานการณ์ที่คาดหวัง (อุปทานเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อัตราดอกเบี้ยลดลงเล็กน้อยเหลือประมาณ 11-13% ราคาขายคงที่ ในขณะที่อัตราการดูดซับเพิ่มขึ้น 20-30%) และสถานการณ์ที่ท้าทาย (อุปทานจะลดลงต่อไป 20-30% อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง >14% ราคาขายลดลง 10-20%)

อย่างไรก็ตาม สถาบันวิจัยของ Dat Xanh ตัดสินใจตัดความเป็นไปได้ของสถานการณ์ในอุดมคติออกไปตั้งแต่แรก เนื่องจากไม่สามารถทำได้ในอนาคตอันใกล้ ตลาดกำลังรอคอยการเปลี่ยนแปลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปจากสถานการณ์ที่ท้าทายไปสู่สถานการณ์ที่คาดการณ์ไว้ โดยคาดว่าจะเห็นผลลัพธ์ที่ชัดเจนมากขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2567

“มีตัวบ่งชี้หลายประการที่แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะค่อยๆ กลับมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2566 ถึงต้นปี 2567 เมื่อนโยบายของรัฐเริ่มมีผลใช้บังคับ ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันไปสู่ขั้นตอนต่อไปของตลาดด้วย” ผู้เชี่ยวชาญ DXS – FERI กล่าว

แหล่งที่มา