อสังหาฯรีสอร์ท “ลูกที่หายไป” ของตลาด

อสังหาฯรีสอร์ท “ลูกที่หายไป” ของตลาด

ในมติ 08/2560 โปลิตบูโรมุ่งมั่นที่จะทำให้การท่องเที่ยวเป็นอุตสาหกรรมหลัก ดึงดูดทรัพยากรทางสังคมมาลงทุนพัฒนาการท่องเที่ยว ลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ สถานที่จัดงานบันเทิงในพื้นที่สำคัญ...

ด้วยเหตุนี้เมื่อเร็วๆ นี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงทุ่มเงินลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว รีสอร์ท โรงแรม หรือรีสอร์ทระดับไฮเอนด์ อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทกำลังประสบปัญหาทางกฎหมายมากมาย

ภาพประกอบ (ที่มา : DK)

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว" ซึ่งจัดขึ้นในช่วงเช้าของวันที่ 19 ตุลาคม นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัจจุบันเวียดนามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวที่อยู่ระหว่างการดำเนินการมากกว่า 200 โครงการ โดยสร้างคอนโดเทลเกือบ 100,000 แห่ง วิลล่า 3,000 หลัง และห้องพักโรงแรมใหม่ 15,000 ห้อง

ภายในปี 2030 เวียดนามอาจกลายเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่สำคัญ โดยมีนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 160 ล้านคน และนักท่องเที่ยวต่างชาติ 50-70 ล้านคน ซึ่งต้องการห้องพักประมาณ 500,000 ห้อง ยังไม่รวมถึงบริการประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะการท่องเที่ยวระดับไฮเอนด์ ซึ่งแทบจะไม่มีเลย

นายดิงห์ กล่าวว่าในบริบทปัจจุบัน เวียดนามประสบความสำเร็จในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานได้เพียง 1/3 เท่านั้น จึงสามารถตอบสนองความต้องการได้ และคุณภาพในอนาคตก็ยังไม่สูงนัก และตัวเลขนี้คงที่มาตลอดไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายไม่ได้รับการแก้ไข

นายดิงห์ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทถือเป็น “ลูกที่หายไป” ของตลาด เนื่องจากกฎหมายที่ดินไม่ได้ระบุชื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว ดังนั้นกลุ่มเรื่องดังกล่าวจึงไม่มีอยู่ในกฎหมายที่ดิน กฎหมายการลงทุน และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ปัจจุบันมีโครงการท่องเที่ยวขนาดใหญ่กว่า 100 โครงการที่ต้องหยุดชะงักรอการแก้ไขทางกฎหมาย หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป การลงทุนด้านการท่องเที่ยวจะลดน้อยลง นักลงทุนจะท้อถอย และแม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนก็จะประสบปัญหา” นายดิงห์กล่าว

ยังมีความยากลำบากอื่น ๆ อีกมากมาย

ในขณะเดียวกัน ทนายความเหงียนหงชุง ประธานคณะกรรมการบริหารของ DVL Ventures รองประธานของ Hanoi Real Estate Club กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทยังคงเผชิญกับปัญหาที่ยากลำบากกว่าและค่อนข้าง "ยากลำบาก" นั่นก็คือการควบคุมกรณีที่รัฐเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

ดังนั้น โครงการที่รัฐฟื้นฟูที่ดินจึงกำหนดให้เป็นโครงการเพื่อยกระดับโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมร่วมกันของประชากร เพื่อให้เกิดการประกันสังคมแก่ประชากร ไม่รวมโครงการที่มีเป้าหมายเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว ความบันเทิง พักผ่อนหย่อนใจ หรือผสมผสานโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์กับการพัฒนาการท่องเที่ยว สิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการ ความบันเทิง พักผ่อนหย่อนใจ

อย่างไรก็ตามร่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขไม่มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการพื้นที่เมืองใหม่ จึงจำเป็นต้องเพิ่มเนื้อหาของ “โครงการเขตเมืองใหม่ขนาดเกิน 300 เฮกตาร์” ลงในประเภทผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข เพื่อให้เกิดการประสานงานระหว่างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

นายจุง เปิดเผยว่า ในช่วงปี 2558-2562 การท่องเที่ยวมีการพัฒนาอย่างเข้มแข็ง หลายจังหวัดและหลายเมืองมองว่าการพัฒนาการท่องเที่ยวเป็นแนวทางที่ดี โดยกำหนดให้การท่องเที่ยวเป็นแกนนำ ส่งผลให้แม้กฎหมายจะบัญญัติให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวไม่ต้องอยู่ภายใต้การเวนคืนที่ดินโดยรัฐ แต่เนื่องจากโครงการด้านการท่องเที่ยวถูกระบุว่าเป็นโครงการสำคัญ แต่จังหวัดหลายแห่งก็ยังคงเวนคืนที่ดินและจัดสรรที่ดินให้กับธุรกิจอยู่

การสัมมนาเชิงวิชาการ หัวข้อ “การแก้ไขกฎหมายที่ดิน : การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว” (ภาพ: DT)

ส่งผลให้ภายหลังปี 2562 เริ่มเกิดปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว เมื่อมีการร้องขอการพิจารณาใหม่ โครงการจำนวนหนึ่งก็ต้องถูกระงับเนื่องจากกฎหมายการจัดสรรที่ดิน และส่งผลให้โครงการเหล่านั้นยังคงถูกระงับเพื่อรอกรอบกฎหมายใหม่

“เพื่อให้การท่องเที่ยวกลายเป็นภาคส่วนเศรษฐกิจหลักอย่างแท้จริง ฉันคิดว่ากฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว ในเวลาเดียวกัน ควรมีนโยบายและกลไกที่เปิดกว้างอย่างแท้จริงเกี่ยวกับที่ดิน ภาษี การลงทุน ฯลฯ เพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว”

การพัฒนาเศรษฐกิจในแต่ละขั้นตอนมีลำดับความสำคัญที่แตกต่างกัน เมื่อเราได้ระบุให้การท่องเที่ยวเป็นหัวหอกแล้ว โครงการด้านการท่องเที่ยว เช่น สวนสนุก พื้นที่บันเทิง อาคารอเนกประสงค์ ฯลฯ จะต้องถูกเพิ่มเข้าไปในรายการที่ดินที่รัฐยึดคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม” นายจุงเสนอ

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ นายเหงียน วัน ดิงห์ ยังได้ชี้ให้เห็นถึงข้อบกพร่องอีกประการหนึ่งในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ซึ่งอยู่ในกรณีการกู้คืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

ร่างดังกล่าวกำหนดให้มีการกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยผสมผสาน พาณิชยกรรม และบริการเท่านั้น หากสภาประชาชนจังหวัดตัดสินใจตามเงื่อนไขในท้องถิ่น

ดังนั้น โครงการจะต้อง “ยึดติด” กับส่วนหนึ่งของฟังก์ชันที่อยู่อาศัย (ไม่มีการควบคุมระดับหรือเปอร์เซ็นต์) เพื่อให้รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้

“ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าที่ดินควรได้รับการทวงคืนทั้งสำหรับโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการ (โดยไม่มีกิจกรรมเพื่อการอยู่อาศัย) อย่างไรก็ตาม ในทำเลที่เหมาะสมกับการท่องเที่ยว ควรให้ความสำคัญกับการทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวที่สำคัญ สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น และสร้างแรงผลักดันให้กับทั้งภูมิภาค” นายดิงห์กล่าว

นายดิงห์วิเคราะห์ว่าในความเป็นจริงแล้ว หากไม่อนุญาตให้มีการเวนคืนที่ดิน ก็ไม่สามารถดำเนินโครงการขนาดใหญ่เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่มีศักยภาพและความสามารถได้ หากยังคงใช้ร่างกฎหมายฉบับปัจจุบันต่อไป การดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวที่สำคัญต่างๆ จะถูกปิดกั้น เพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการ ท้องถิ่นจะถูกบังคับให้ "แทรก" ที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วน (อาจเป็นเพียงเปอร์เซ็นต์เล็กน้อย) เข้าไปในโครงการวางแผนโครงการเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขการจัดซื้อที่ดิน

การ “หลบเลี่ยง” ในลักษณะนี้จะก่อให้เกิดผลตามมา ที่ดินที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ใช้ก่อให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรหรือหากใช้ไปแล้วก็จะกลายเป็นที่อยู่อาศัยภายในขอบเขตของโครงการท่องเที่ยว ผู้ที่พักอาศัยระยะยาวในโครงการจะลดระดับความหรูหราของโครงการรีสอร์ทลง ดังนั้น นายดิงห์ จึงเห็นว่า จำเป็นต้องเพิ่มมาตรา 79 ของร่างกรณีการเวนคืนที่ดิน เพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการล้วนๆ ที่ไม่มีบ้านพักเป็นหลักแหล่ง

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html