ราคาที่ดินใหม่ในฮานอยปรับขึ้นหลายเท่า ผู้เชี่ยวชาญเผยความเห็น

(แดน ตรี) - เพิ่งมีการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย นอกจากความเห็นที่ว่าจะช่วยให้โครงการต่างๆ ได้รับการอนุมัติ และช่วยให้มีความโปร่งใสด้านภาษีแล้ว ผู้เชี่ยวชาญกังวลว่านักเก็งกำไรจะใช้ประโยชน์จากการผลักดันราคาให้สูงขึ้น

ราคาที่ดินในฮานอยสูงสุดอยู่ที่ 695 ล้านดองต่อตารางเมตร

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว มีผลใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม ถึง 31 ธันวาคม 2568 เมื่อเปรียบเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม รายการราคาที่ดินที่อยู่อาศัยที่ปรับปรุงแล้วนั้นจะสูงกว่า 2-6 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตฮหว่านเกี๊ยม รวมถึง Ba Trieu (จาก Hang Khay ถึง Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (จาก Le Thanh Tong ถึง Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (จาก Tran Thanh Tong ถึง Le Duan) มีราคาสูงสุดมากกว่า 695.3 ล้าน VND/m2

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับไว้ล่วงหน้า ราคาที่ดินในเขตเมืองสูงสุดในตัวเมืองฮานอยคือ 188 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนน 3 สาย ได้แก่ ถนน Hang Ngang ถนน Hang Dao และถนน Le Thai To ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่ปรับสูงสุดจะสูงกว่าก่อนปรับเกือบ 3.7 เท่า

ราคาที่ดินสูงสุดในรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วในกรุงฮานอยสูงกว่ารายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วในนครโฮจิมินห์ที่ประกาศเมื่อเดือนตุลาคมปีที่แล้ว โดยมีราคาสูงสุดมากกว่า 687 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ (เขต 1)

ในเขตใจกลางเมืองอีกแห่งหนึ่งคือถนนบาดิญห์ ซึ่งถนนที่มีมูลค่าที่ดินสูงที่สุดคือถนนฟานดิญฟุง โดยมีราคาที่ดินสูงกว่า 450 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาดังกล่าวสูงกว่ากรอบราคาที่ดินเดิมถึง 3.4 เท่า เส้นทางอื่นๆ ก็มีราคาเริ่มต้นสูงกว่า 400 ล้านดองต่อตารางเมตร เช่น Tran Phu และ Doc Lap

ในเขต Hai Ba Trung ราคาที่ดินที่ปรับสูงสุดอยู่ที่ถนน Nguyen Du (ช่วงจาก Quang Trung ถึง Tran Binh Trong) และถนน Hue (ช่วงจาก Nguyen Du ถึง Nguyen Cong Tru) โดยอยู่ที่มากกว่า 368 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ราคานี้ก็เกือบ 3.5 เท่าจากราคาเดิม

ในเขตอำเภอเตยโห ถนนวานเคามีราคาแพงที่สุด โดยอยู่ที่มากกว่า 256 ล้านดองต่อตร.ม. ราคานี้สูงกว่าราคาปัจจุบันประมาณ 3.3 เท่า

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวงมาย ฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

นอกจากนี้ หลังจากปรับปรุงแล้ว 5 เขต คือ Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc และ Dan Phuong มีแนวโน้มที่จะกลายเป็นเขตของฮานอยที่มีราคาสูงที่สุดเกือบ 117 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในส่วนของรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกรุงฮานอย กล่าวว่า รายการราคาใหม่นี้จะช่วยลดส่วนต่าง ทำให้ราคาที่ดินในเมืองหลวงค่อยๆ เข้าใกล้ตลาดมากขึ้น สิ่งนี้ช่วยสร้างนโยบายที่สอดคล้องกันในการบริหารจัดการที่ดินและประสานผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ และผู้ที่ต้องการที่ดินในการดำเนินโครงการ ด้วยเหตุนี้รายรับงบประมาณจึงเพิ่มขึ้นผ่านการบังคับใช้ภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของบุคคลและธุรกิจ

ในกรณีที่ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ดินสูงและไม่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน หน่วยงานจัดการเห็นว่ามีความจำเป็นที่จะต้องศึกษาการลดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียม ไม่ใช่การลดราคาที่ดิน

กรมฯ ยืนยันว่ารายการราคาที่ปรับปรุงแล้วจะไม่มีผลกระทบต่อค่าชดเชยและการสนับสนุนการเคลียร์พื้นที่เมื่อรัฐเรียกร้องที่ดินคืน ตรงกันข้าม มันมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในการถางป่า ดึงดูดการลงทุน และพัฒนาเมืองหลวง

“สิทธิของประชาชนที่ถูกเวนคืนที่ดินยังได้รับการรับรองที่ดีขึ้นด้วย โดยส่งเสริมให้ผู้คนปฏิบัติตามนโยบายการเวนคืนที่ดิน” กรมที่ดินกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญกังวลราคาอสังหาฯ จะยังคง “พุ่งสูง” ต่อไป

นางสาว Pham Mien รองหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษา แผนกส่งเสริมการลงทุน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว Dan Tri ว่า การออกรายการราคาที่ดินฉบับใหม่นี้ แสดงให้เห็นว่ากฎระเบียบของกฎหมายที่ดินปี 2024 ได้เริ่มมีผลบังคับใช้แล้ว

ตลาดมีโครงการอสังหาฯ หลายโครงการชะงักเนื่องจากมีปัญหาในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ช่วยให้โครงการต่างๆ มีพื้นฐานทางกฎหมายในการดำเนินการก่อสร้าง ดำเนินการ และจัดหาสิ่งใหม่ๆ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ การกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงตลาดจะเป็นผลดีต่อรัฐในการจัดเก็บภาษีจากธุรกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ถูกต้องและเพียงพอ

อย่างไรก็ตาม ตามที่เธอกล่าว มีข้อจำกัดอยู่ประการหนึ่ง คือ ในช่วงหลังนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้นสูงมาก แทบจะเรียกได้ว่าเกินความสามารถในการซื้อของผู้คนไปแล้ว การปรับขึ้นราคาครั้งนี้แสดงให้เห็นสัญญาณผลกระทบจากกลุ่มการลงทุนและการเก็งกำไรเมื่ออุปทานเข้าสู่ตลาดต่ำและกระจุกตัวอยู่ในมือของนักลงทุนเพียงกลุ่มเดียวเท่านั้น

“ดังนั้นรายการราคาที่ดินจึงอิงตามราคาตลาดที่สูงในขณะนั้น ซึ่งเป็นการทำให้ราคาที่สูงนั้นถูกต้องตามกฎหมายอย่างมองไม่เห็น” นางสาวเมียนเน้นย้ำ

ตามที่เธอกล่าว รายการราคาที่ดินที่สูงในปัจจุบันจะเพิ่มต้นทุนการดำเนินโครงการ และนักลงทุนจะยังคงปรับราคาขายให้สูงขึ้นต่อไป ทั้งนี้ราคาปัจจุบันยังยากสำหรับผู้ที่มีความต้องการซื้อจริงๆ

ผู้เชี่ยวชาญกังวลว่านักเก็งกำไรกำลังใช้ประโยชน์จากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น (ภาพประกอบ: Duong Tam)

ในส่วนของนักลงทุน นางสาวเมียน กล่าวว่า กระบวนการในการขออนุญาตและจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการก็ยังมีความยากลำบากอยู่ด้วย ในโครงการขนาดใหญ่ รัฐอาจมีส่วนร่วมในกระบวนการจัดซื้อที่ดินได้ แต่ในทางกลับกัน สำหรับโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง ผู้ลงทุนจะต้องเจรจาราคาคืนที่ดินกับประชาชน

“การกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับตลาดจะช่วยประสานประโยชน์ทั้ง 3 ฝ่าย คือ รัฐบาล นักลงทุน และประชาชน แต่ราคาที่ดินในปัจจุบันทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตสูงขึ้น นักลงทุนจึงต้องปรับขึ้นราคาขาย ทำให้ผู้บริโภคลำบากกว่าเดิม” เธอกล่าว

นางสาวเมียน กล่าวว่า เพื่อกำหนดราคาที่ใกล้เคียงกับตลาดได้อย่างแม่นยำ รัฐบาลจำเป็นต้องมีเครื่องมือในการวัดดัชนีในช่วงหลายปีโดยอิงจากข้อมูลการซื้อและการขายในแต่ละพื้นที่ จากนั้นท้องถิ่นจะสามารถให้ข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินที่เหมาะสมกับตลาดได้

นายทราน ข่านห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า รายการราคาที่ดินที่ออกใหม่ล่าสุดนี้มีการเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้นประมาณ 10 เท่า และในฮานอย เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6 เท่า

โครงการที่ได้ดำเนินการแล้ว ปัจจุบันการใช้ที่ดินคิดเป็นประมาณ 15-20% ของเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นกะทันหันจะทำให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการเพิ่มสูงขึ้น ด้วยเหตุนี้นักลงทุนจึงถูกบังคับให้ปรับเพิ่มราคาอสังหาริมทรัพย์

“6 เดือนแรกของการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะไม่ส่งผลกระทบชัดเจน เพราะธุรกรรมส่วนใหญ่ในเวลานี้ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายแล้ว แต่หลังจากนั้น ผลิตภัณฑ์ที่คำนวณตามบัญชีราคาที่ดินใหม่จะทำให้ราคาในพื้นที่เพิ่มขึ้นประมาณ 30% ในความเป็นจริง นครโฮจิมินห์ใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ก่อนกรุงฮานอย และราคาก็เพิ่มขึ้นในบางพื้นที่เช่นกัน” เขากล่าว

นายกวาง กล่าวว่า นอกเหนือจากข้อดีของรายการราคาที่ดินใหม่ เช่น ความโปร่งใสของภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ความเป็นธรรมต่อผู้ที่มีที่ดินถูกเวนคืนแล้ว ยังมีข้อจำกัดอื่นๆ อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจจะพบกับความยากลำบากในการเคลียร์ที่ดินมากขึ้น เพราะผู้คนจะคาดหวังว่าจะได้ราคาที่สูงขึ้นเมื่อมีการทวงคืนที่ดิน นอกจากนี้ กลุ่มเก็งกำไรที่เดินหน้าทวงคืนอสังหาฯไปก่อน ยังได้ใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินใหม่เพื่อดันราคาให้สูงขึ้นอีกด้วย

แม้แต่ผู้ลงทุนรายใหญ่ที่มีผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ก็ใช้ประโยชน์จากการขึ้นราคา จากนั้นผู้ซื้อบ้านตัวจริงจะต้องเผชิญกับความยากลำบากต่อไป

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm