WeWork — от 57 миллиардов долларов до грани банкротства

Компания WeWork, основанная в 2010 году с целью создания новой рабочей культуры, пережила взрывной рост, а затем пришла в упадок всего за 9 лет и не смогла восстановиться после пандемии.

За десять дней до конца 2018 года самолет Gulfstream компании WeWork стоимостью 60 миллионов долларов вылетел из Нью-Йорка на Гавайи. На фото — соучредитель Адам Нойманн и секрет стоимостью 20 миллиардов долларов. Проект называется «Стойкость», в рамках которого генеральный директор SoftBank Масаеси Сон увеличивает свои инвестиции до 10 миллиардов долларов и выкупает большую часть акций всех инвесторов — за исключением Ньюмана — еще за 10 миллиардов долларов.

План гарантирует, что WeWork останется под контролем семьи Нойманн на протяжении поколений при поддержке состоятельного инвестора с все более амбициозными планами. Однако в течение года Gulfstream был выставлен на продажу, Нойманн покинул свой пост, а стоимость WeWork упала в семь раз.

Пережив сезон COVID-19 и последовавшую за этим неудачную попытку спасти бизнес, WeWork оказался в долгах на миллиарды долларов и просрочил выплаты процентов по облигациям. В начале ноября WSJ сообщила, что этот стартап, пользующийся популярностью в мире венчурного капитала и оцениваемый в десятки миллиардов долларов, готовится подать заявление о банкротстве. Что случилось с WeWork?

Мечта «изменить мир»

В 2010 году Адам Нойманн и Мигель Маккелви использовали доходы от продажи стартапа Green Desk для совместного основания WeWork. Их цель — создать «физическую социальную сеть», которая сможет привлечь людей, являющихся фрилансерами или работающих из дома.

Бизнес-модель WeWork заключается в долгосрочной аренде офисных зданий (или отдельных этажей) с последующей их реновацией для сдачи в аренду. Они не просто предоставляют гибкие и краткосрочные места для сидения, но и планируют привлекать клиентов роскошными, современными пространствами и удобными услугами для общения, развлечений и питания.

Для молодых людей, которые задаются вопросом, может ли жизнь быть интереснее, чем целыми днями смотреть в экран компьютера, WeWork предлагает пиво, столы для пинбола и комнаты для медитации. Нойманн ставит перед собой задачу создания новой рабочей культуры и не только, повсюду. «Мы здесь, чтобы изменить мир. Ничто не интересует меня больше этого», — сказал он однажды.

Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: Reuters — Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: *Reuters*

Теоретически ожидается, что расходы на аренду помещений и эксплуатационные услуги будут ниже цен, взимаемых с арендаторов, что должно помочь WeWork получить прибыль. Как и большинству стартапов, которым в первые годы нужно «сжигать деньги», Ньюманн проанализировал преимущества новой модели и перспективы рынка совместных офисов (коворкингов) объемом до 2000 млрд долларов США (которые The Guardian позже посчитала преувеличенными) для привлечения капитала.

Он всегда говорил, что генеральному директору SoftBank Масаеси Сону потребовалось всего 28 минут, чтобы принять решение об инвестировании в WeWork. В 2017 году SoftBank и Vision Fund инвестировали в этот стартап 4,4 млрд долларов при оценке в 20 млрд долларов. К 2018 году SoftBank обязался вложить дополнительно 4,25 млрд долларов США, что сделает WeWork одним из ведущих мировых «единорогов» (стартапов стоимостью 1 млрд долларов США и более).

«Пузырь» оценки лопнул

Начали возникать сомнения. В 2017 году издание Wall Street Journal скептически отнеслось к стартапу стоимостью 20 миллиардов долларов, который по сути сдавал в аренду офисные помещения. И это не говоря уже об оценке в 47 миллиардов долларов, которую компания получила в ходе частного раунда финансирования, или о «огромных» 100 миллиардах долларов, которые, по прогнозам Morgan Stanley, компания достигнет.

Блеск на самом деле длится недолго. В 2018 году, когда WeWork вышла на рынок облигаций, чтобы занять сотни миллионов долларов, ей пришлось раскрыть больше информации о своих финансах. Согласно документам, в 2017 году убытки WeWork составили 883 миллиона долларов, несмотря на выручку около 886 миллионов долларов. Утечка информации из Financial Times показала, что в следующем году компания потеряла 1,9 млрд долларов при выручке около 1,8 млрд долларов.

К 2019 году WeWork обогнал JPMorgan Chase и стал крупнейшим арендатором коммерческих помещений в Нью-Йорке, а также контролировал больше квадратных футов в Лондоне, чем кто-либо другой, за исключением британского правительства. Однако инвесторы усомнились в шаткой финансовой основе. В октябре того же года компании пришлось отказаться от планов IPO, поскольку инвесторы не захотели покупать ее акции. Банки также стали менее охотно кредитовать WeWork.

Несмотря на все эти трудности, Нойманн оставался Нойманном. Его полеты на частном самолете предположительно были связаны с несколькими трансграничными поставками марихуаны. Его жена могла уволить сотрудников, если чувствовала себя некомфортно, а компания завершила совещание по объявлению об увольнении музыкальным представлением.

В конечном итоге оценка WeWork резко упала с пикового значения в 47 миллиардов долларов в январе 2019 года до 7 миллиардов долларов в конце того же года, когда компанию приобрел японский SoftBank. Они уволили тысячи сотрудников. Ньюманн ушел в отставку и получил более 700 миллионов долларов от продажи акций SoftBank и денежных выплат.

Колебания оценки WeWork в 2013–2020 годах, достигшие кульминации в оценках от финансовых учреждений в 2019 году в диапазоне от 8 до 104 миллиардов долларов. Графика: ФТ

По данным анализа Bloomberg за 2019 год, то, что превратило WeWork из любимца венчурных капиталистов в изгоя, беспрецедентно для любой модели роста и спада, и это также бросает вызов обычным опасениям инвесторов, таким как будущие денежные потоки.

Анализ показывает, что упадок WeWork можно объяснить только абстрактными терминами, подобно тому, как основатель компании Нейман убедил инвесторов вложить десятки миллиардов долларов. Надо признать, что Ньюману удалось продать видение стартапа, способного доминировать в мире, а не просто компании по аренде офисов.

Борьба после Covid-19

Когда в феврале 2020 года династия Нойманн умерла, бразды правления взял на себя Сандип Матрани. Под руководством г-на Матрани в октябре 2021 года компания WeWork стала публичной в результате слияния со специализированной компанией по поглощениям (SPAC).

Распространение COVID-19 привело к возникновению опасений рецессии и сокращений рабочих мест в технологической отрасли, что повлияло на спрос на коворкинг-пространства. В более широком контексте рынок аренды офисных помещений переживает трудности после пандемии, поскольку сотрудники не хотят возвращаться в офисы.

Сюзанна Стритер, руководитель отдела валют и рынков компании Hargreaves Lansdown, заявила, что WeWork уже демонстрировала признаки «хрупкости» из-за крупных убытков и долгов еще до пандемии. «Но кризис, вызванный COVID, поставил под угрозу их и без того хрупкую бизнес-модель», — сказала она.

Столкнувшись с этими трудностями, в начале этого года компания WeWork предприняла попытку укрепить свое финансовое положение, чтобы пережить спад. В марте компания согласилась на сделку по реструктуризации долга с SoftBank, а также с несколькими крупными кредиторами Уолл-стрит, включая King Street Capital Management и Brigade Capital Management.

SoftBank согласился обменять около 1,6 млрд долларов долга на смесь нового долга и капитала WeWork. Сделка сократила долг компании более чем на 1,5 млрд долларов.

В рамках этой сделки WeWork также получила инвестиции от фонда SoftBank Раджива Мисры One Investment Management, который предоставил почти 500 миллионов долларов в виде займа под высокие проценты. «Ожидается, что новое финансирование, привлеченное и выделенное в рамках сделки, полностью профинансирует бизнес-план WeWork и обеспечит достаточную ликвидность», — заявила тогда компания.

Филиал WeWork в Лондоне, Великобритания, октябрь 2019 г. Фото: Bloomberg — Филиал WeWork в Лондоне, Великобритания, октябрь 2019 г. Фото: *Bloomberg*

Однако в мае этого года, после проведения финансовой реструктуризации, г-н Матрани внезапно объявил о своем уходе. К августу WeWork вызвала сомнения в своей способности оставаться на плаву, поскольку компания продолжала терпеть убытки, а денежные средства сокращались.

По данным отчета о ценных бумагах, за первые шесть месяцев года компания потратила 530 миллионов долларов, и у нее осталось около 205 миллионов долларов наличными. Между тем, у них есть 2,9 млрд долларов долгосрочной задолженности и более 13 млрд долларов арендной платы на фоне растущих расходов по займам и сложных условий аренды офисов.

В то время совет директоров заявил, что «убытки привели к увеличению числа покидающих компанию членов... и возникли серьезные сомнения относительно способности компании продолжать свою деятельность».

Поэтому WeWork наметила шаги по повышению ликвидности и прибыльности, включая сокращение расходов за счет реструктуризации и пересмотра условий аренды, увеличение доходов за счет сокращения оттока клиентов и увеличения новых продаж. Компания заявила, что будет искать дополнительный капитал путем выпуска облигаций, акций или продажи активов.

Также в этом месяце три члена совета директоров подали в отставку из-за серьезных разногласий по вопросам управления и стратегического направления. Четыре новых директора, имеющие опыт в финансовой реструктуризации, были назначены в качестве переговорщиков с кредиторами.

Ситуация не очень хорошая. Акции WeWork упали на 96% с начала года. По состоянию на июнь компания имела 777 филиалов в 39 странах, из которых 30% находились в США. Компания столкнется с предполагаемыми выплатами арендной платы в размере 10 миллиардов долларов, начиная со второй половины этого года и до конца 2027 года, и еще 15 миллиардов долларов с 2028 года.

В начале ноября источники WSJ сообщили, что WeWork может подать заявление о банкротстве по главе 11 уже на следующей неделе, что откроет компании путь к реструктуризации своей деятельности и задолженности. Согласно законодательству, план реструктуризации компании должен быть одобрен судом по делам о банкротстве и кредиторами.

Но вот как именно изменится WeWork — вот в чем вопрос. Ранее этот стартап всегда позиционировал себя как «стартап с небольшими активами», то есть не владеющий большим количеством физических активов. Это сделало WeWork по-настоящему революционным проектом в двух отношениях.

Во-первых, арендуя помещения вместо того, чтобы покупать или строить их самостоятельно, они могут быстро расширить свою сеть, если у них достаточно капитала для оплаты аренды. Во-вторых, они не просто занимаются маркетингом, а используют преимущества дизайна пространства и рабочей среды, чтобы убедить клиентов, будь то фрилансеры или быстрорастущие компании, которые не могут позволить себе расширять свои офисы традиционным способом.

Однако у «света активов» есть и темная сторона. Асват Дамодаран, профессор финансов Нью-Йоркского университета, с самого начала отнесся к бизнес-модели WeWork скептически. «В хорошие времена вы заполняете свое здание. В плохие времена они уходят, и вы остаетесь с пустым зданием и счетом, который нужно оплатить», — сказал он.

Phien An ( резюме )

Ссылка на источник