В отчете, направленном Постоянной комиссии Национальной ассамблеи по реализации политики и законов в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья с 2015 года по конец 2023 года, Министерство финансов указало на многочисленные лазейки, недостатки и ограничения в мобилизации инвестиционного капитала для строительства коммерческих жилых проектов, передачи инвестиционных проектов, а также передачи недвижимости.

Риски при передаче инвестиционных проектов

Что касается привлечения капитала для строительства коммерческих объектов жилья, Министерство финансов сообщило, что ранее в соответствии с положениями закона о жилье инвесторам разрешалось подписывать договоры, документы о внесении капитала или договоры и документы об инвестиционном сотрудничестве с организациями и физическими лицами для инвестирования в жилищное строительство, а вкладчикам капитала или сторонам инвестиционного сотрудничества разрешалось делить жилищную продукцию на основе согласованного соотношения вклада капитала.

Однако в соответствии с действующим законодательством инвесторам не разрешается применять мобилизацию капитала для разделения жилищных продуктов или для приоритетной регистрации, внесения депозита и осуществления права покупки жилья или разделения прав землепользования в проекте для стороны, мобилизовавшей капитал, за исключением случаев внесения капитала для создания нового юридического лица, которое государство назначает инвестором проекта жилищного строительства.

После завершения строительства фундамента дома в соответствии с положениями Декрета 71 инвестору разрешается подписать договор купли-продажи будущих домов и строений взамен ранее заключенных договоров о внесении капитальных вложений.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
По данным Министерства финансов, существует множество способов обойти закон, что затрудняет государственным органам проверку реальной стоимости сделок по передаче недвижимости. Фото: Хоанг Ха

После подписания договора купли-продажи будущего жилья и строительства вкладчику разрешается передать договор купли-продажи будущего жилья и строительства.

Однако в Минфине заявили, что в реальности государственные органы пока не могут контролировать тот факт, что инвесторы продолжают заключать договоры (в самых разных формах) с физическими лицами. Только когда у физических лиц возникает необходимость передать и предоставить документы в налоговые органы, они обнаруживают этот инцидент.

Кроме того, существуют случаи, когда инвесторы соглашаются платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от имени покупателя, взимают НДФЛ с покупателя при передаче договора о внесении взноса в капитал, но не платят налог в государственный бюджет.

Что касается передачи инвестиционных проектов, Министерство финансов заявило, что налогоплательщиками являются юридические лица, которые передают инвестиционные права, эксплуатируют часть или весь инвестиционный проект другим организациям или физическим лицам в форме разделения, слияния, преобразования бизнеса или передачи взноса в капитал с учетом регулирования законодательства о земле, инвестициях, жилищном хозяйстве и операциях с недвижимостью.

В случае, если передающая организация является государственным предприятием, она также должна соблюдать положения закона об управлении и использовании государственного капитала, вложенного в производственно-хозяйственную деятельность предприятий, и закона об управлении государственным имуществом.

По данным Министерства финансов, данная деятельность сопряжена со многими рисками, такими как декларирование организацией трансфертных цен, не соответствующих фактическим ценам, что приводит к убыткам для государственного бюджета; Передача проекта, если он не соответствует условиям передачи, установленным законом; Продажа активов без аукциона, приводящая к потере государственного публичного имущества; нецелевое использование земли

Лицам, являющимся вкладчиками капитала или акционерами-учредителями, государство первоначально выделяет землю с взиманием платы за пользование землей, государство сдает землю в аренду (с ежегодной или единовременной оплатой) для реализации инвестиционных проектов, после чего происходит ряд переводов вкладов капитала и акций, что приводит к замене всех вкладчиков капитала и акционеров-учредителей.

Фактически предприятие, реализующее инвестиционный проект, не изменилось (налоговый кодекс предприятий не изменился), но изменился состав участников, вносящих капитал в предприятие. Можно сказать, что по сути это продажа проектов недвижимости посредством передачи капитала вкладчикам или акционерам-учредителям.

Министерство финансов заявило, что деятельность указанных налогоплательщиков несет в себе множество налоговых рисков, влечет за собой потерю доходов государственного бюджета и риски нарушения положений законодательства о землеустройстве.

Трудно проверить реальную стоимость транзакции перевода

Что касается цен на передачу недвижимости, то Министерство финансов отметило, что налогоплательщики декларировали для расчета налога цены на передачу, которые не соответствовали фактическим ценам на передачу. Покупатель и продавец используют рукописный договор, подписанный обеими сторонами, в котором указывается фактическая цена сделки, чтобы предотвратить споры в суде.

«Поэтому компетентным государственным органам весьма сложно проверить реальную стоимость сделок по передаче недвижимости, тем более что у налоговых органов в настоящее время нет функции расследования», — говорится в сообщении Минфина.

Для договоров, передающих договоры купли-продажи будущих жилых домов и строений, стоимость договора купли-продажи будущих жилых домов и строений от второй стороны третьей стороне равна только покупной цене у инвестора. Или после выпуска книги налогоплательщики готовы указать цену ниже, чем у инвестора, что также приводит к потерям в расчете доходов бюджета.

Что касается способа купли-продажи недвижимости и проектов в сфере недвижимости, Министерство финансов заявило, что инвестор соглашается позволить покупателю переподписать договор на будущий дом с новым покупателем, чтобы избежать уплаты налога на доходы физических лиц при передаче недвижимости.

«Инвестор обходит положения Закона о жилье об ограничении количества домов, которыми иностранцам разрешено владеть, подписывая долгосрочные договоры аренды, а арендатор имеет полные права как владелец дома; «Фактическая сделка купли-продажи недвижимости была легализована путем покупки акций с последующим разделом предприятия», — говорится в отчете.

Для разрешения передачи недвижимости налогоплательщик, передающий недвижимость, не подписывает договор передачи, а подписывает договор поручения (по которому уполномоченное лицо имеет право владения, право пользования и право распоряжения недвижимостью) с целью избежания уплаты НДФЛ при передаче недвижимости.

По данным Министерства финансов, поступления по налогу на доходы физических лиц от передачи недвижимости в период 2017–2022 годов увеличились по сравнению с поступлениями предыдущего года.

В частности, в 2017 году выручка составила 10 818 млрд донгов. В 2018 году выручка составила 12 963 млрд донгов, увеличившись на 19,82%. В 2019 году выручка составила 14 447 млрд донгов, увеличившись на 11,44%. В 2020 году выручка составила 16 213 млрд донгов, увеличившись на 12,22%. В 2021 году выручка составила 21 142 млрд донгов, увеличившись на 30,4%. Самый высокий показатель будет в 2022 году — 34 746 млрд донгов, что на 64,34% больше, чем в 2021 году.

Только в 2023 году поступления от подоходного налога с физических лиц сократятся всего до 18 618 млрд донгов из-за рыночных трудностей и сокращения транзакций.