Рынок теряет квартиры стоимостью менее 25 млн донгов/м2
Что касается последних данных о рынке недвижимости, Министерство строительства заявило, что количество новых одобренных и завершенных проектов жилищного строительства сократилось по сравнению с предыдущими годами, что привело к довольно ограниченному предложению на рынке. Однако цены на жилье имеют тенденцию к росту, превышая финансовые возможности большинства людей, желающих приобрести жилье для дальнейшего использования.
Примечательно, что на рынке практически нет проектов в сегменте доступных квартир (цена которых составляет менее 25 млн донгов/м2). Рынок в основном представляет собой средний сегмент (цена 25–50 млн донгов), пригодный для мобилизации капитала и торговли.
Проект социального жилья реализуется в Ханое уже много лет (Фото: Ха Фонг).
Согласно обзору рынка недвижимости Ханоя, подготовленному компанией Savills за четвертый квартал 2023 года, предложение новых квартир находится на самом низком уровне за последние 10 лет. Квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 42% от общего числа проданных в 2023 году объектов, что на 3% больше, чем в 2019 году. Квартиры стоимостью от 2 до 4 млрд донгов составили 55% доли рынка. Только 3% квартир продаются по цене менее 2 млрд донгов.
По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), за последние годы быстрый экономический рост и урбанизация привели к увеличению спроса на жилье, в то время как предложение постоянно сокращалось и не показывало никаких признаков роста с 2018 года, в результате чего дисбаланс между спросом и предложением стал еще более серьезным.
Структура предложения все больше склоняется в сторону высококачественной, дорогостоящей продукции, используемой в инвестиционных и спекулятивных целях. Эта длительная разница фаз приводит к постоянному росту цен на жилье, устанавливая новый уровень цен, который намного превышает возможности большинства людей.
Это не только значительно усложняет доступ к жилью для людей, которым необходимо купить дом для проживания за счет собственных доходов, но и снижает такую потребность. Особенно молодое поколение, которое постепенно сдается, потому что «как бы они ни старались, они не могут купить дом», переключается на гедонистический образ жизни, отдавая приоритет аренде жилья.
Данные исследования этого подразделения показывают, что доля предложения квартир в доступном сегменте (менее 25 млн донгов/м2) в общем объеме предложения жилья постоянно снижается: с 30% в 2019 году до 7% в 2022 году и 6% в 2023 году.
В период 2019–2022 гг. доля квартир средней ценовой категории (25–50 млн донгов/м2) также снизилась до 54%, 46%, 34% и 27% соответственно, при этом предложение в основном составляло жилье стоимостью 40–50 млн донгов/м2.
При этом в структуре спроса на жилье лидирует спрос на реальное жилье с долей 80%, оставшиеся 15% — это долгосрочный инвестиционный спрос и 5% — спекулятивный спрос. И только около 25% реального спроса на жилье имеет финансовую возможность конвертироваться в реальный спрос.
Расходы на жилье не должны превышать 30% от общего дохода.
В этом контексте, наряду с социальным жильем, основным и устойчивым трендом развития рынка недвижимости в предстоящий период станет доступное жилье. Потому что это сегмент, который исходит из потребностей и реальных возможностей большинства людей.
По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя VARS, официальной концепции доступного жилья не существует. Однако можно выделить некоторые характеристики этого типа, сравнивая его с социальным жильем и исходя из того, как определить рациональность цены на жилье.
Незавершенный строительный проект в районе Хадонг, Ханой (Фото: Хафонг).
Социальное жилье в основном предназначено для лиц с низкими доходами и работников промышленных парков, которые освобождены от платы за пользование землей и имеют доступ к льготным кредитным пакетам, специально предназначенным для инвесторов и покупателей жилья...
Доступное жилье — это коммерческое жилье с умеренными ценами, подходящее по финансовым возможностям большинству людей, ориентированное на людей со средним и близким к среднему доходом, имеющих определенный уровень сбережений.
По словам председателя VARS, доступное жилье — это когда каждое домохозяйство может сбалансировать расходы на жилье и другие расходы на проживание в рамках своего дохода. Согласно опыту оценки доступности жилья во многих странах мира, доступным считается жилье, расходы на которое составляют не более 30% от общего дохода домохозяйства.
«Для домохозяйства с доходом около 30 миллионов донгов в месяц 30% этих расходов эквивалентны накоплению около 100 миллионов донгов в год, поэтому доступное жилье стоит около 2–2,5 миллиардов донгов за квартиру», — привел пример г-н Динь.
По его словам, в реальности очень сложно развивать проекты квартир с ценами в указанном выше диапазоне, особенно в двух особых городах с высоким спросом на жилье. Однако сложно не значит невозможно.
Источник
Комментарий (0)