Будьте осторожны перед «лихорадкой» рынка недвижимости

Уголок города Тханьхоа со множеством запланированных и выставленных на аукцион участков земли, но еще не введенных в эксплуатацию.

По данным многих источников, в последнее время цены на недвижимость в Тханьхоа имеют тенденцию к росту, особенно в самом городе Тханьхоа и соседних районах. В частности, в центре ажиотажа оказался сегмент земли: цены на нее выросли на 20–30% только за последние несколько месяцев.

Примечательно, что это касается не только сегментов недвижимости с полным юридическим статусом, но и земельные участки без сертификатов на право пользования землей или в зонах планирования также пользуются большим спросом. Многие участки земли неизвестного происхождения по-прежнему продаются по высоким ценам, а брокеры даже готовы внести депозит, чтобы «зарезервировать» место для клиентов. Это явление вызывает панику у инвесторов и одновременно увеличивает риск образования пузыря на рынке недвижимости.

По словам г-на Тран Буй Л., житель района Куанг Хынг (город Тханьхоа), в конце 2024 года он купил таунхаус в жилом проекте Green Park в городской зоне города Нам Тханьхоа за 31 миллион донгов/м2. В настоящее время с ним связывается брокер, предлагающий вернуть вышеуказанный земельный участок с разницей в цене почти в 7 миллионов донгов/м2.

С начала 2025 года многочисленные аукционы по продаже прав на землю, проведенные в населенных пунктах провинции, также привлекли большое количество заявок на участие. Многие победившие на аукционе лоты были проданы по цене, превышающей стартовую в 2–3 раза. За участки земли в красивых местах участники аукциона платили в 3-4 раза больше стартовой цены.

Характерно, что на аукционе по продаже прав землепользования на 132 земельных участка в жилых районах поселков 5, 6 и 7 коммуны Хоанг Ким (Хоанг Хоа), район планирования № 103/MBQH-UBND от 16 декабря 2019 года, некоторые выставленные на аукцион участки были оценены на сумму от 800 миллионов до более чем 1 миллиарда донгов выше стартовой цены. В частности, есть земельные участки со стартовой ценой 1,2 млрд донгов, но победная цена аукциона достигает 3,6–3,9 млрд донгов. Г-н Нгуен Ван Хуэй — растерянный инвестор: «Выигрышная цена аукциона в коммуне Хоанг Ким, 103, слишком высока по сравнению с реальностью. Участок земли в пригородном районе с незавершенной инфраструктурой и коммунальными услугами был поднят до почти 4 миллиардов донгов за участок, что на самом деле намного превышает реальный спрос».

По отзывам людей, в последнее время в аукционах принимают участие профессиональные группы «земельных брокеров», которые взвинчивают цены, чтобы создать эффект «дефицита», а затем перепродают их на вторичном рынке.

«Ажиотаж» земельных аукционов в пригородных районах продолжает «подогревать» рынок недвижимости города Тханьхоа, который является административным и экономическим центром провинции. Во многих группах помещений в городе Тханьхоа инвесторы продолжают с энтузиазмом обсуждать «потенциал» и «возможность» повышения цен на помещения в ближайшем будущем и ожидают принятия высоких объемов сделок. В настоящее время цены на землю в таких районах, как торговый центр Aeon Mall Thanh Hoa, новые помещения в районах Донгхай, Донгве, Донгхыонг... «высоки», а цены продажи достигают 35–40 млн донгов/м2.

Не только земля, но и рынок квартир в городе Тханьхоа также зафиксировал значительный рост цен. Некоторые готовые проекты квартир выросли в цене на 25–30% по сравнению с серединой 2024 года. Многие инвесторы «спешат» скупить квартиры в районах, расположенных вблизи административных центров, больниц, торговых центров... в расчете на то, что в краткосрочной перспективе их можно будет продать по более высокой цене. Такая ситуация не только вызывает потрясения на рынке, но и создает большие риски для неопытных инвесторов, особенно тех, кто покупает, руководствуясь психологией толпы.

В настоящее время Тханьхоа готовится выставить на аукцион ряд новых земель. 26 марта 2025 года Народный комитет провинции издал Решение № 878/QD-UBND, утвердившее список 892 проектов аукционов по продаже прав землепользования в провинции в 2025 году (этап 1). В список из 892 утвержденных проектов аукционов по продаже прав землепользования вошли 738 проектов, перенесенных с 2024 года, и 154 новых проекта, распределенных по районам, поселкам и городам провинции. Ожидается, что общая площадь земель, выставленных на аукцион, составит 730,9 га, после вычета расходов на расчистку земли и инвестиции в инфраструктуру чистый доход составит более 17 000 млрд донгов. Это важный шаг на пути к эффективному использованию земельных ресурсов, увеличению доходов бюджета и удовлетворению спроса на жилые земли и землю в аренду; В то же время это возможность для инвесторов с реальными потребностями получить доступ к официальным земельным фондам с четким правовым статусом. Однако это также несет в себе риск повторения фактов виртуального завышения цен, если их не контролировать строго, особенно при выборе участников аукциона и мониторинге транзакций после победы в торгах.

Жилой проект в городе Куан Лао (Йендинь).

По мнению профессиональных инвесторов, необычный «подогрев» рынка недвижимости Тханьхоа в районах, не имеющих большого количества прорывных инфраструктурных факторов, является признаком повторяющейся «виртуальной лихорадки». В этом контексте мелкие, неинформированные инвесторы, которые спешат вложить деньги в расчете на получение прибыли, могут легко попасть в «ловушку».

Для контроля над рынком 26 февраля 2025 года Народный комитет провинции также выпустил Официальное распоряжение № 2397/UBND-CN, в котором основное внимание уделялось устранению и пресечению манипулирования ценами, спекуляции недвижимостью, а также проверке и изучению инвестиционных и строительных проектов в сфере недвижимости. Соответственно, Народный комитет провинции поручил Департаменту строительства оперативно публиковать информацию о рынке жилья и недвижимости, а также публиковать документы, объявляющие о недвижимости, пригодной для бизнеса; программа и план развития жилищного строительства; планирование землепользования; городское и сельское планирование; программа городского развития;... обеспечение общедоступной и прозрачной рыночной информации. В документе также содержится требование к Департаменту строительства строго контролировать деятельность торговых площадок по торговле недвижимостью и предприятий по предоставлению брокерских услуг в сфере недвижимости в этом районе, обеспечивать прозрачность и профессионализм этой деятельности, предотвращать и ограничивать отсутствие контроля, которое может привести к нестабильности рынка; Усилить контроль в целях оперативного устранения, предотвращения и строгого пресечения нарушений в пределах полномочий деятельности предприятий, инвесторов, торговых площадок по торговле недвижимостью, предприятий, оказывающих брокерские услуги по операциям с недвижимостью, а также аукционов по продаже прав землепользования на территории; уделяя особое внимание законности, условиям, раскрытию информации... о недвижимости, введенной в эксплуатацию с ненормальным ростом цен; не для получения прибыли, а для разрушения рынка.

Тханьхоа — провинция с огромным потенциалом для долгосрочного развития рынка недвижимости благодаря быстрой урбанизации, постепенному улучшению инфраструктуры и интересу со стороны многих крупных корпораций. Однако для того, чтобы рынок развивался здорово, инвесторам необходимо уделять первостепенное внимание правовым факторам и реальному потенциалу, а не гнаться за виртуальной «лихорадкой», вызванной слухами. По словам экспертов по недвижимости, инвесторам следует проявлять бдительность, чтобы не поддаться психологической волне и не приобрести активы, не имеющие реальной стоимости. Лучше всего инвестировать только в районы с четкой планировкой, полной юридической документацией и реальным спросом на жилье для легкой ликвидности.

Статья и фотографии: Tung Lam

Источник: https://baothanhhoa.vn/than-trong-truoc-con-sot-cua-thi-truong-bat-dong-san-244653.htm