Многие ожидают, что правила управления и использования многоквартирных домов в Хошимине, которые только что вступили в силу, станут правовым коридором, который позволит упорядочить управление многоквартирными домами, помогая жителям создать более безопасную и защищенную среду проживания.
Многоквартирный дом в Тху Дуке (Хошимин) использует модель аренды Airbnb - Иллюстрация: Q. DINH
Не только это новое положение, но и Закон о жилье 2023 года также предусматривают запреты, а также разрешенные и запрещенные виды деятельности в многоквартирных домах, однако на самом деле исполнение правовых норм не было тщательным.
Какие правила необходимо соблюдать при проживании в квартире?
В новых правилах Хошимина примечательным моментом является то, что город определяет условия эксплуатации квартир для туристических услуг по размещению в многоквартирных домах, которые должны соответствовать обязательным условиям.
То есть квартира, используемая в качестве объекта размещения туристов, должна относиться к многоквартирному жилому дому. Операторы туристического бизнеса по размещению туристов и туристических апартаментов должны соблюдать условия и стандарты, установленные законом о туризме, а также положения закона об условных инвестициях и секторах бизнеса.
В Хошимине установлено, что организации и частные лица, предоставляющие услуги по размещению туристов в многоквартирных домах, должны регистрироваться для временного проживания, уведомлять туристов о своем пребывании и полностью соблюдать правила управления и использования многоквартирных домов.
Что касается управления деятельностью по сдаче квартир в аренду, в Хошимине установлено, что при сдаче квартир в многоквартирных домах в аренду необходимо обеспечить правильное назначение использования для проживания, и категорически запрещается использовать квартиры в иных целях, кроме проживания.
Для аренды квартиры в многоквартирном доме требуется заключение договора между владельцем квартиры и лицом, желающим арендовать квартиру.
Правление многоквартирного дома и орган по управлению эксплуатацией многоквартирного дома на основании договора аренды обязаны требовать от лица, пользующегося сдаваемой в аренду квартирой, соблюдения правил и положений по управлению и эксплуатации многоквартирного дома в целях обеспечения безопасности и порядка в многоквартирном доме.
Кроме того, город также четко определяет полномочия и ответственность органов власти, советов директоров и административных органов в управлении и использовании многоквартирных домов.
В Хошимине установлено, что для краткосрочной аренды могут использоваться только туристические апартаменты, жилые апартаменты не могут использоваться для этого типа бизнеса - Иллюстрация: Q. DINH
Нельзя приравнивать квартиры к кондоминиумам
Аренда квартир посуточно или почасово через такие онлайн-платформы, как AirBnB, Agoda, Booking... в настоящее время популярна в Хошимине и таких туристических городах, как Ханой, Халонг, Хайфон, Нячанг.
Деятельность по сдаче квартир в аренду для краткосрочного проживания также порождает множество конфликтов между сообществом жильцов, проживающих в многоквартирных домах, и арендаторами.
Например, краткосрочная аренда квартир во многих многоквартирных домах столкнулась с противодействием со стороны жильцов и управляющих компаний, поскольку владельцы квартир «запрещают» туристам останавливаться в них.
Совет по управлению квартирами даже составил список квартир для краткосрочной аренды, обязав владельцев квартир не сдавать их в краткосрочную аренду и установив контрольно-пропускные пункты на въездах, чтобы не допустить проникновения туристов.
Представители операторов многоквартирных домов в Хошимине заявили, что причиной такой реакции стало то, что правление и жильцы обратились к правлению с просьбой заблокировать эту услугу из-за опасений по поводу большого количества приходящих и уходящих людей, что может потенциально вызвать проблемы с безопасностью, а также износ общего имущества и общих служб жильцов.
Между тем, Закон о жилье 2023 года, хотя и не запрещает сдачу квартир в аренду для проживания, не содержит четких положений о длительной аренде с временной регистрацией по месту жительства и краткосрочной аренде по дням или часам.
Многие эксперты утверждают, что это правовой пробел в жилищном секторе, который в последнее время приводит к постоянным конфликтам и спорам во многих многоквартирных домах.
Сдача квартир в краткосрочную аренду по дням или часам превратила квартиры в кондоминиумы, расположенные в центре жилого района. Это недостаток, который необходимо преодолеть, чтобы обеспечить комфортную и безопасную жизнь жильцов современных многоквартирных домов.
В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Дук Лап, директор Института исследований и обучения в области недвижимости, подтвердил принцип, согласно которому квартиры для проживания предназначены только для жилых целей.
Закон не запрещает сдачу квартир в аренду для краткосрочного проживания, однако необходимо оговорить, что владельцы квартир, желающие сдавать их в аренду, должны зарегистрировать свой бизнес как индивидуальное предпринимательское домохозяйство или предприятие. Это является основанием для включения государственных органов управления в сферу гостиничного бизнеса, осуществления управления жилым фондом и сбора налогов.
В случае с компаниями по аренде квартир через платформы онлайн-бронирования г-н Лэп заявил, что компании, управляющие платформами онлайн-бронирования, должны платить налоги от имени владельцев квартир, в то время как владельцы квартир должны платить подоходный налог с физических лиц, обеспечивая справедливость по отношению к другим предприятиям.
По словам г-на Лэпа, краткосрочные арендаторы, как правило, туристы, страдают от смены часовых поясов и вынуждены путешествовать больше, чем жильцы, создавая шум и влияя на жизнь сообщества, поэтому службам безопасности и руководству здания часто приходится высказываться.
Кроме того, если в здании имеются квартиры для краткосрочного проживания, правление здания должно организовать дополнительную охрану для обеспечения безопасности, поскольку гости постоянно приходят и уходят, что влечет за собой дополнительные услуги и расходы, поэтому владельцу квартиры необходимо вести переговоры с правлением, чтобы урегулировать возникающие расходы. Это обеспечивает справедливость между владельцами квартир, которые сдают свои квартиры в аренду и получают прибыль, и жильцами, проживающими в здании.
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Чи Тхань, постоянный вице-президент Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, сказал, что квартиры, сдаваемые в аренду, как и гостиницы, также имеют проблемы, поскольку совету по управлению зданием трудно управлять входящими и выходящими людьми.
Советы управляющих многоквартирных домов стремятся обеспечить безопасность и защищенность жильцов и устранить тех, кто пользуется сдачей квартир в аренду, чтобы создавать беспорядок и создавать угрозу безопасности, а также совершать противоправные действия.
Г-н Тхань сказал, что на самом деле при аренде гостиничного номера арендатор должен предъявить удостоверение личности, поэтому аренда квартиры для краткосрочного проживания также должна соответствовать этому правилу. Однако в администрации многоквартирного дома нет профессионального персонала на ресепшене, как в гостинице, поэтому сложно контролировать входящих и выходящих людей.
«Для многоквартирных домов с квартирами, сдаваемыми в аренду, совет по управлению зданием должен добавить положения о квартирах, которые имеют или не имеют право на сдачу в аренду, в правила управления многоквартирными домами. На их основе можно определить, какие квартиры имеют право на сдачу в аренду, а какие нет», — сказал г-н Тхань.
По словам г-на Тханя, в принципе владельцы квартир должны следовать за большинством, а не делать то, что им вздумается. Проживание в многоквартирном доме означает необходимость соблюдать общие правила, пользоваться общими лифтами, общими коридорами и общими услугами.
Владельцы, желающие превратить свои квартиры в «гостиницы», должны нести ответственность за декларирование своего временного места жительства в районной полиции, предоставление отчетов об арендаторах правлению и подписание договоров с арендаторами. Платформы онлайн-бронирования поддерживают только поиск арендаторов, в то время как ответственность за арендаторов несут арендодатели.
Некоторые эксперты по недвижимости также считают, что аренда квартир через AirBnB похожа на ведение гостиничного бизнеса: никто не знает, как долго арендатор проживает в квартире, и даже владелец квартиры общается с арендатором только онлайн и не знает друг друга лично.
Поэтому необходимо добавить положение о том, что владельцы квартир должны зарегистрироваться в государственном органе управления, прежде чем заниматься предпринимательской деятельностью, поскольку услуги по размещению и гостиничному обслуживанию являются условными видами деятельности.
Клиенты ждут машину, которая должна их забрать, вернувшись из квартиры на улице Бен Ван Дон, квартал 9, округ 4, Хошимин, днем 4 марта. Фото: TTD
Необходимо внести поправки в закон, чтобы он был более ясным
По словам г-на Нгуен Чи Тханя, действующее жилищное законодательство запрещает сдачу квартир в аренду под офисы, но не запрещает сдачу в аренду в целях проживания.
В реальности есть два случая долгосрочной аренды квартир с базовой временной регистрацией по месту жительства, которые не вызывают конфликтов, а вот краткосрочная аренда посуточно или почасово вызывает много проблем, влияет на общее пространство и ее очень трудно контролировать.
«Мы путаем долгосрочную аренду квартир с краткосрочной арендой посуточно или почасово.
«Многие люди предпочитают снимать квартиры на короткий срок через AirBnB, потому что они не хотят, чтобы их кто-либо контролировал, поэтому необходимо добавить правила по этому вопросу, чтобы избежать злоумышленников, которые могут повлиять на жизнь жильцов», - сказал г-н Тхань.
По словам юриста Чыонг Тхань Дука, директора юридической фирмы ANVI, в сфере аренды квартир возникают две проблемы: первая — это соответствующее правовое регулирование, вторая — самоуправление.
Г-н Дюк сказал, что ни один житель не задастся вопросом, разрешил ли владелец квартиры своему отцу, матери или детям остаться надолго.
Проблемы, возникавшие в прошлом, в 99% случаев были связаны с гражданско-правовыми договорами, такими как аренда домов, в том числе аренда через трансграничные платформы бронирования, такие как AirBnB, Agoda, Booking.
Следует отметить, что краткосрочная аренда квартир посуточно или почасово не предназначена для обычного проживания. По сути, это гостиничный и сервисный бизнес.
Поэтому необходимо внести поправки в закон в сторону более детального регулирования, поскольку если мы проведем обследование многоквартирных домов, в которых есть предприятия по сдаче квартир в аренду, большинство людей наверняка будут возражать.
Даже в отелях отдел приема обычно не пускает посторонних в номер. Если вы хотите что-то купить, вам придется оставаться в вестибюле, поскольку им приходится следить за безопасностью и порядком при входящих и выходящих гостях.
По словам г-на Дюка, из-за фактора самоуправления арендная плата за квартиры должна быть в два-три раза выше, чем платят жильцы, проживающие в здании. В случае, если в здании есть владелец квартиры, желающий заняться арендным бизнесом, сообщество жильцов должно вынести это на конференцию многоквартирного дома для голосования.
Если сообщество не согласится, владельцу квартиры не разрешат сдавать ее в аренду. В случае, если сообщество согласится разрешить ведение бизнеса, владелец квартиры должен выполнить следующие условия: заплатить дополнительные взносы, зарегистрироваться по временному месту жительства и подписать договор аренды квартиры.
Нужны законы, облегчающие реализацию «технических барьеров»
Многие эксперты сходятся во мнении, что совет по управлению многоквартирным домом не будет иметь права препятствовать проживанию арендаторов, если правила и положения управления многоквартирным домом не запрещают это.
Если правила управления многоквартирным домом запрещают сдачу квартир в аренду, совет по управлению домом обязан это сделать, даже если это может легко привести к конфликтам с домохозяйствами, которые намерены сдавать квартиры в аренду. Поэтому в долгосрочной перспективе Жилищный закон необходимо дополнить четкими и ясными нормами, чтобы избежать конфликтов.
В настоящее время жилищное законодательство не запрещает сдачу квартир в аренду, однако советы директоров многоквартирных домов могут устанавливать «технические барьеры», например, обязывать арендаторов предъявлять удостоверения личности, регистрироваться по месту временного проживания, подписывать договор аренды, соблюдать правила времени входа и выхода, а также убирать здание.
Адвокат Труонг Тхань Дук добавил, что совет директоров представляет сообщество жильцов и действует в соответствии с правилами управления многоквартирными домами. Желание расширить полномочия совета директоров не может преодолеть закон. Они могут только пропагандировать и мобилизовать жителей для понимания и соблюдения правовых норм.
Бизнес в квартирах также должен соответствовать закону.
В частности, в Хошимине также четко оговорены условия для ведения сервисного и коммерческого бизнеса в многоквартирных домах в случаях, когда многоквартирные дома имеют смешанное назначение, включая функциональные зоны для офисов, сервисного и коммерческого бизнеса.
Направления деятельности, которые не подпадают под случаи, указанные в Законе о жилье 2023 года, и должны соответствовать правовым нормам об условных инвестициях и направлениях деятельности.
Сдается в аренду торговый дом на первом этаже многоквартирного дома в городе Тху Дук (Хошимин) - Фото: Q. DINH
Существует правовой коридор для рассмотрения давних нарушений.
В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Минь Тао (проживающий в районе Фуоклонг Б, города Тху Дук, города Хошимин) выразил надежду, что новые правовые коридоры в сочетании с решимостью местных органов управления помогут людям улучшить условия жизни.
По словам г-на Тао, прямо в многоквартирном доме, где он живет, семья превратила свою квартиру в кошачью ферму, выращивая десятки очень вонючих кошек.
Сначала местные жители думали, что эта семья держит кошек для компании, поэтому они сочувствовали и давали мягкие советы. Однако, когда они узнали, что это место, где разводят кошек для разведения и продажи их онлайн, соседние домохозяйства предложили прекратить это. Г-н Тао заявил, что с учетом новых положений Закона о жилье и городских правил этот бизнес повлиял на воздух и коллективную среду проживания жителей, поэтому управляющий совет и местные органы власти могут полностью контролировать его в соответствии с правилами.
Г-н Тран Туан Хоан, глава совета директоров многоквартирного дома в городе Тху Дук, сказал, что, хотя правила предусматривают, что квартиры предназначены только для проживания, а жильцам не разрешается заниматься бизнесом в многоквартирном доме, некоторые жильцы все равно обходят закон, открывая продуктовые магазины, маникюрные салоны, пункты онлайн-продаж, осуществляющие прямые трансляции, склады или места проведения репетиторских занятий для студентов, даже если они закрывают двери и задергивают шторы.
Поэтому г-н Хоан полагает, что эти конкретные правила помогут советам директоров и административным советам более агрессивно относиться к нежилой деятельности, которая затрагивает жильцов и безопасность многоквартирного дома.
«Если действия не влияют на безопасность, порядок и жизнь окружающих жителей, а жители не реагируют и не подают жалобы, то совет директоров рассмотрит их. Однако если действия подпадают под запрещенные акты, советы директоров всех многоквартирных домов должны обязательно принять решительные меры», — сказал г-н Хоан.
Адвокат Чан Минь Куонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин заявил, что Закон о жилье предусматривает запрещенные действия при эксплуатации многоквартирных домов, а правила города Хошимин более четко определяют разрешенные и запрещенные действия при управлении и эксплуатации многоквартирных домов, а также четко определяют обязанности каждого агентства.
Таким образом, это станет четким правовым коридором для органов управления, которые смогут пресекать нарушения и наказывать за них, помогая людям жить в более безопасных и защищенных квартирах.
Источник: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
Комментарий (0)