Необходимо создать новые проекты для строительства и продажи, мини-квартиры находятся под угрозой упадка

Недавно принятый Национальной ассамблеей Закон о жилье (с поправками) содержит много новых пунктов, в частности, для инвестирования в дома с большим количеством квартир для продажи или сдачи в аренду (обычно называемые мини-квартирами) требуется проект.

Комментируя это, г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), заявил, что ужесточение правил строительства и управления мини-квартирами необходимо, поскольку этот тип квартир уже давно развивается бурными темпами с многочисленными нарушениями.

Рынок мини-квартир в ближайшее время будет уплотняться. (Фото: Конг Хьеу).

Мини-квартиры в ближайшем будущем будет практически невозможно продать людям без инвестиционного проекта. Таким образом, строительство мини-квартир будет существенно ограничено из-за строгих процессуальных норм.

Между тем, создание инвестиционных проектов и выполнение условий для того, чтобы стать инвесторами инвестиционных проектов жилищного строительства, станет огромной проблемой. Потому что мини-квартиры — это многоэтажные дома, построенные на площади в основном 200-300 м2, расположенные в глубоких переулках. Поэтому реализовать проект, аналогичный обычному жилому дому, практически невозможно.

« С небольшими переулками шириной менее 2 метров невозможно установить планировку 1/500, поскольку не гарантируются многие факторы, такие как: противопожарная безопасность, инфраструктура, показатели населения и оценка воздействия на окружающую среду. Соответствие этим требованиям с нынешними мини-квартирами практически невозможно », — проанализировал г-н Тоан.

По словам г-на Тоана, в случае с коммерческими квартирами лицензирование проекта и планирование могут занять несколько лет, тогда как в случае с мини-квартирами этот период будет еще дольше.

Многие мини-квартиры расположены в глубоких переулках, не соответствующих нормам пожарной безопасности и тушения пожаров. (Фото: Конг Хьеу).

Кроме того, мини-квартиры в основном строятся в центральных районах, поэтому правила по высоте зданий очень строгие: обычно на участке площадью 200 м2 можно построить только 5-6 этажей. При такой плотности и высоте инвесторы не смогут получить прибыль, поэтому никто этого делать не будет.

Фактически, в настоящее время до 95% существующих мини-квартир строятся без разрешений, поскольку, если они будут построены в соответствии с нормами, инвесторы понесут убытки еще до начала строительства.

« Если вы покупаете участок земли площадью 200 м2 за 10 миллиардов, но можете построить только 5 этажей и застроить 70% площади, то есть 700 м2, то стоимость земли и строительства составит около 22 миллионов донгов/м2. Если вы продадите его за 25 миллионов донгов/м2, то ясно, что инвестор не получит прибыли, построив 5 этажей », — пояснил г-н Тоан.

Таким образом, по словам г-на Тоана, в ближайшее время тип мини-квартир рискует прийти в упадок, поскольку необходимость создания нового инвестиционного проекта для строительства сделает это невозможным для многих людей.

Для мини-квартир, соответствующих условиям строительства, стоимость также будет очень высокой и не сможет конкурировать с коммерческими квартирами, поскольку инвестиционные затраты слишком велики.

Разделяя эту точку зрения, г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор акционерной компании Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services, также поддерживает позицию Жилищного закона о необходимости ужесточения управления мини-квартирами для защиты прав, обязанностей и безопасности владельцев.

Г-н Кьет сообщил, что обычная подготовка проекта занимает около двух-трех лет, а стоимость этого этапа составляет около 5-10% в зависимости от масштаба и местоположения проекта.

Хоть этот проект и сложен, не каждый может осуществить его самостоятельно. Мини-квартиры в основном располагаются в глубоких переулках, поэтому сложно обеспечить профилактику и тушение пожаров.

« В будущем при строительстве мини-квартир владельцы будут вынуждены создавать бизнес. В то время будет невозможно избегать налогов, как сейчас. У домовладельцев будет земля, и они сами будут подавать заявление на получение разрешения на строительство », — сказал г-н Кьет.

Более прозрачные и понятные правила будут способствовать развитию рынка мини-квартир в правильном направлении, но также лишат многих людей возможности получать прибыль от этого типа квартир.

По словам г-на Кьета, в ближайшее время цена продажи мини-квартир будет выше, но люди будут защищены законом и будут жить в более безопасной среде.

« Рынок строительства, продажи и аренды мини-квартир в ближайшем будущем станет очень сложным, поэтому играть будут только профессиональные застройщики, которые смогут создать профессиональные компании, специализирующиеся на разработке этой модели. Отдельным домохозяйствам или инвесторам-любителям будет сложно участвовать в этом типе проектов », — подчеркнул г-н Кюйет.

Говоря об этой проблеме, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства г-н Нгуен Мань Кой подчеркнул, что необходимо установить, что строительство 20 и более квартир должно иметь инвестиционный проект, как и обычный проект, чтобы продемонстрировать ответственность, независимо от масштаба или количества квартир. При продаже соблюдайте Закон о сделках с недвижимостью.

Кроме того, в документах разрешения на строительство должно быть четко указано, сколько квартир можно построить, сколько этажей, сколько квартир на этаже и сколько квадратных метров составляет каждая квартира.

Кроме того, оно также должно соответствовать критериям по предотвращению и тушению пожаров; Строительство должно иметь общую и частную собственность; Разрешения на строительство требуются во всех ситуациях; выдается с каждой квартирой,…

Согласно новым правилам, физические лица, желающие построить мини-квартиры (дома высотой 2 этажа и более, на каждом этаже которых расположены квартиры, или 2 этажа и 20 квартир и более) для продажи или сдачи в аренду, должны будут соответствовать условиям, чтобы стать инвесторами в проект жилищного строительства.
Квартиры, имеющие право на получение сертификата в соответствии с земельным законодательством (розовая книга), будут продаваться, сдаваться в аренду или приобретаться в аренду с правом выкупа в соответствии с Жилищным законодательством и Законом о торговле недвижимостью.
Кроме того, инвестиции в мини-квартиры для сдачи в аренду должны соответствовать строительным требованиям, установленным министром строительства. Здание должно соответствовать требованиям пожарной безопасности и пожаротушения, установленным законодательством.

Чау Ань

Источник