Недавно принятый Национальной ассамблеей Закон о жилье (с поправками) содержит много новых пунктов, в частности, для инвестирования в дома с большим количеством квартир для продажи или сдачи в аренду (обычно называемые мини-квартирами) требуется проект.
Комментируя это, г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), заявил, что ужесточение правил строительства и управления мини-квартирами необходимо, поскольку этот тип квартир уже давно развивается бурными темпами с многочисленными нарушениями.
Рынок мини-квартир в ближайшее время будет уплотняться. (Фото: Конг Хьеу).
Мини-квартиры в ближайшем будущем будет практически невозможно продать людям без инвестиционного проекта. Таким образом, строительство мини-квартир будет существенно ограничено из-за строгих процессуальных норм.
Между тем, создание инвестиционных проектов и выполнение условий для того, чтобы стать инвесторами инвестиционных проектов жилищного строительства, станет огромной проблемой. Потому что мини-квартиры — это многоэтажные дома, построенные на площади в основном 200-300 м2, расположенные в глубоких переулках. Поэтому реализовать проект, аналогичный обычному жилому дому, практически невозможно.
« При ширине переулков менее 2 метров невозможно осуществить планирование с коэффициентом 1/500, поскольку не гарантируются многие факторы, такие как: противопожарная безопасность, инфраструктура, показатели численности населения и оценка воздействия на окружающую среду. «Удовлетворить этим требованиям с помощью нынешних мини-квартир практически невозможно », — проанализировал г-н Тоан.
По словам г-на Тоана, в случае с коммерческими квартирами лицензирование проекта и планирование могут занять несколько лет, тогда как в случае с мини-квартирами этот период будет еще дольше.
Многие мини-квартиры расположены в глубоких переулках, не соответствующих нормам пожарной безопасности и тушения пожаров. (Фото: Конг Хьеу).
Кроме того, мини-квартиры в основном строятся в центральных районах, поэтому правила по высоте зданий очень строгие: обычно на участке площадью 200 м2 можно построить только 5-6 этажей. При такой плотности и высоте инвесторы не смогут получить прибыль, поэтому никто этого делать не будет.
Фактически, в настоящее время до 95% существующих мини-квартир строятся без разрешений, поскольку, если бы они строились в соответствии с нормами, инвесторы понесли бы убытки еще до начала строительства.
« Если вы покупаете участок земли площадью 200 м2 за 10 миллиардов, но можете построить только 5 этажей и застроить 70% площади, то есть 700 м2, то стоимость земли и строительства составит около 22 миллионов донгов/м2. Если вы продадите его за 25 миллионов донгов/м2, то очевидно, что инвестор не получит прибыли, построив 5 этажей », — пояснил г-н Тоан.
Таким образом, по словам г-на Тоана, в ближайшее время тип мини-квартир рискует прийти в упадок, поскольку необходимость создания нового инвестиционного проекта для строительства сделает это невозможным для многих людей.
Для мини-квартир, соответствующих условиям строительства, стоимость также будет очень высокой и не сможет конкурировать с коммерческими квартирами, поскольку инвестиционные затраты слишком велики.
Разделяя эту точку зрения, г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор акционерной компании Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services, также поддерживает позицию Жилищного закона о необходимости ужесточения управления мини-квартирами для защиты прав, обязанностей и безопасности владельцев.
Г-н Кьет сообщил, что обычная подготовка проекта занимает около двух-трех лет, а стоимость этого этапа составляет около 5-10% в зависимости от масштаба и местоположения проекта.
Хоть этот проект и сложен, не каждый может осуществить его самостоятельно. Мини-квартиры в основном располагаются в глубоких переулках, поэтому сложно обеспечить профилактику и тушение пожаров.
« В будущем при строительстве мини-квартир владельцы будут вынуждены открывать бизнес. «В то время будет невозможно уклоняться от налогов, как сейчас, владельцы домов будут иметь землю и затем сами подавать заявки на получение разрешений на строительство », — сказал г-н Кьет.
Более прозрачные и понятные правила будут способствовать развитию рынка мини-квартир в правильном направлении, но также лишат многих людей возможности получать прибыль от этого типа квартир.
По словам г-на Кьета, в ближайшее время цена продажи мини-квартир будет выше, но люди будут защищены законом и будут жить в более безопасной среде.
« Рынок строительства, продажи и аренды мини-квартир в ближайшем будущем станет очень сложным, поэтому играть в эту игру будут только профессиональные застройщики, и могут быть созданы профессиональные компании, специализирующиеся на разработке этой модели. «Отдельным домохозяйствам или инвесторам-любителям будет сложно участвовать в этом типе инвестиций », — подчеркнул г-н Кьет.
Говоря об этой проблеме, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства г-н Нгуен Мань Кой подчеркнул, что необходимо установить, что строительство 20 и более квартир должно иметь инвестиционный проект, как и обычный проект, чтобы продемонстрировать ответственность, независимо от масштаба или количества квартир. При продаже соблюдайте Закон о сделках с недвижимостью.
Кроме того, в документах разрешения на строительство должно быть четко указано, сколько квартир можно построить, сколько этажей, сколько квартир на этаже и сколько квадратных метров составляет каждая квартира.
Кроме того, оно также должно соответствовать критериям по предотвращению и тушению пожаров; Строительство должно иметь как общую, так и частную собственность; Разрешения на строительство требуются во всех ситуациях; выдается с каждой квартирой,…
Согласно новым правилам, физические лица, желающие построить мини-квартиры (дома высотой 2 этажа и более, на каждом этаже которых расположены квартиры, или 2 этажа и 20 квартир и более) для продажи или сдачи в аренду, должны будут соответствовать условиям, чтобы стать инвесторами в проект жилищного строительства.
Квартиры, имеющие право на получение сертификата в соответствии с земельным законодательством (розовая книга), будут продаваться, сдаваться в аренду или приобретаться с правом выкупа в аренду в соответствии с Жилищным законодательством и Законом о торговле недвижимостью.
Кроме того, инвестиции в мини-квартиры для сдачи в аренду должны соответствовать строительным требованиям, установленным министром строительства. Здание должно соответствовать требованиям пожарной безопасности и пожаротушения, установленным законодательством.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)