 |
| Отчет за третий квартал 2023 года, опубликованный Batdongsan.com.vn 4 октября, показывает, что рынок недвижимости продемонстрировал позитивные признаки с точки зрения спроса на сделки и психологии покупателей. (Источник: Строительная газета) |
3 важных индикатора, сигнализирующих о точке разворота
Согласно отчету, есть три основных показателя рынка недвижимости, которые соответствуют ранее прогнозируемой тенденции.
Во-первых , что касается банковских процентных ставок, если в период 2008-2012 годов рынку потребовалось 4 года, чтобы продемонстрировать признаки корректировки банковских процентных ставок, то в этот период, с первого квартала 2023 года, Государственный банк провел 2 корректировки по снижению операционных процентных ставок, за которыми последовало снижение многих видов процентных ставок.
Во-вторых, по росту кредитования. Оглядываясь назад на историю 2012 года, можно сказать, что рост кредитования снизился с 20% до 7%, а инфляция выросла до 8%. К 2013 году рост кредитования увеличился до 12%, а инфляция — до 6%. В год смягчения кредитной политики рынок недвижимости сразу же продемонстрировал признаки разворота. В текущих рыночных условиях с начала 2023 года Госбанк заложил целевой показатель роста кредитования на весь 2023 год на уровне 14–15% по сравнению с 14% в 2022 году, что является позитивным сигналом.
В-третьих, о политике в сфере недвижимости. В 2008 году ликвидность рынка недвижимости резко упала, но только в 2013 году были приняты меры по поддержке рынка, такие как пакет поддержки в размере 30 000 миллиардов долларов и обнародование пересмотренного Закона о земле. В 2022 году рынок повторит вялую динамику, вызванную ужесточением кредитования, ростом процентных ставок и снижением ликвидности.
Однако с конца 2022 года правительство постоянно принимает меры по устранению трудностей на рынке недвижимости, такие как пакет поддержки в размере 120 000 млрд донгов, Указ 08, призванный помочь предприятиям облегчить бремя выплат по облигациям, Постановление 33, способствующее разгрузке рынка недвижимости, Указ 35, позволяющий Провинциальному народному комитету регулировать территории, которые могут быть разделены на участки для продажи, и т. д.
На основании анализа вышеуказанных показателей в Отчете по-прежнему сохраняется мнение: «Восстановление рынка недвижимости, скорее всего, произойдет примерно во втором-четвертом кварталах 2023 года».
Сегмент суши: Юг резко увеличивается, Север постоянно увеличивается
По данным Batdongsan.com.vn , индекс цен на землю сохраняет стабильный рост с 2018 года по настоящее время по всей стране, но имеет тенденцию к дифференциации между отдельными регионами и территориями в 2023 году.
После длительного периода с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года цена продажи земли на Юге выросла на 71%, а на Севере — на 54%. Таким образом, за последние 5 лет средний рост цен на землю на Юге выше, чем на Севере.
Однако если рассматривать только 2023 год, то цены на землю в двух регионах демонстрируют разные тенденции. Средняя цена продажи земли на Севере продолжает расти, увеличившись на 4,9% в третьем квартале 2023 года по сравнению с четвертым кварталом 2022 года. Между тем, график цен на землю на Юге показывает признаки снижения: с конца прошлого года по настоящее время они снизились на 26,2%.
В типичных провинциях Севера наблюдался стабильный рост цен на землю в течение длительного периода времени, с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года, включая Хайфон (рост на 128%), Куангнинь (рост на 44%), Хынгйен (рост на 36%) и Бакнинь (рост на 20%).
На юге в провинции Биньзыонг цены на землю выросли на 147% по сравнению с началом 2018 года, что делает эту провинцию одной из тех, где зафиксированы самые высокие темпы роста цен на землю в регионе. В других населенных пунктах, таких как Лонг Ан, Бариа-Вунг Тау, Донг Най, хотя в последнее время и наблюдается снижение цен продажи, в целом за последние 5 лет рост цен составил 89%, 64% и 60% соответственно.
Рынок малоэтажной недвижимости дифференцирован
С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране переживает спад, сопровождающийся снижением объема сделок. Согласно отчету Batdongsan.com.vn за третий квартал 2023 года, 57% брокеров, участвовавших в опросе, заявили, что объем сделок с малоэтажной недвижимостью сократился более чем на 50%, 28% отметили, что объем сделок сократился на 10–50%.
Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что в настоящее время цена является самым большим препятствием для покупателей, поскольку цены на малоэтажную недвижимость намного превышают средний доход людей, а товары с высокой стоимостью трудно взять в кредит для покупки.
Средняя цена продажи таунхаусов в третьем квартале 2023 года составила 333 млн донгов/м2 в Ханое и 209 млн донгов/м2 в Хошимине. Хо Ши Мин
Г-н Динь Минь Туан отметил, что каждый сегмент малоэтажной недвижимости имеет свою тенденцию и потенциал восстановления. В частности, в таунхаусах по-прежнему наблюдается затишье, поскольку туризм и розничная торговля не показали существенного роста из-за влияния макроэкономики и пандемии COVID-19.
Данные Batdongsan.com.vn показывают, что уровень интереса к таунхаусам в центральных городских районах остался практически неизменным, в то время как в прибрежных туристических провинциях Центрального, Северного и Южного регионов он снизился на 11%, 22% и 41% соответственно по сравнению с первым кварталом 2021 года.
 |
| С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране переживает спад, сопровождающийся снижением объема сделок. (Источник: Дэн Вьет) |
Между тем, таунхаусы и виллы в пригородных городских зонах имеют большой потенциал благодаря будущей инфраструктурной сети, поддерживающей тенденцию расширения городских территорий за счет пригородов и соседних районов. Во многих пригородных городских районах в последние годы наблюдался значительный рост цен на виллы и таунхаусы, например, в Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Ханой), где рост составил более 20%, 30% в год; или городской район залива Суон, эко-деревня на реке Сайгон, парк Мизуки (Хошимин) выросли в цене примерно на 20% в год, согласно данным Batdongsan.com.vn .
Что касается частных домов, то уровень интереса и запрашиваемых цен в Ханое остается стабильным, поскольку этот тип жилья отвечает реальным жилищным потребностям, поэтому спрос по-прежнему сохраняется. В третьем квартале 2023 года запрашиваемая цена частных домов во многих районах, таких как Тайхо, Хайбачынг, Донгда, Хоангмай и Хадонг, все еще выросла на 4–9% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Уровень интереса также немного вырос на 2–3% в некоторых районах Ханоя.
В городе. В Хошимине запрашиваемые цены и интерес к частным домам имеют тенденцию к снижению, однако снижение составляет не более 10% по сравнению с третьим кварталом 2022 года.
Инвестиции в квартиры приносят среднюю прибыль около 12,5% в год.
В отчете также показано, что квартиры — это тип недвижимости, наименее затронутый негативными рыночными последствиями за последний год, поскольку этот тип отвечает реальным потребностям в жилье. В третьем квартале 2023 года интерес к квартирам продемонстрировал признаки восстановления: спрос на покупку квартир вырос на 1%, а спрос на аренду — на 6% по сравнению с предыдущим кварталом. Среди них наиболее востребованными являются квартиры стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов.
В 2023 году цены на квартиры существенно не изменятся, незначительно увеличившись на 1–5% в Ханое и практически не изменившись в Хошимине. Хо Ши Мин Однако, если рассматривать длительный период с 2015 года по настоящее время, индекс роста цен на квартиры в Ханое и Хошимине увеличился. В Хошимине темпы роста доходов населения превысили темпы роста. Цены на квартиры в городе через 8 лет. В Хошимине и Ханое доходы выросли на 82% и 56% соответственно, тогда как доходы жителей городских районов увеличились всего на 39%.
Г-н Ле Бао Лонг, директор по стратегии Batdongsan.com.vn , прокомментировал: «Покупка квартиры становится все более сложной для людей, поскольку темпы роста доходов не поспевают за темпами роста цен на жилье. В будущем первичные проекты многоквартирных домов также будут иметь высокие цены, поскольку инвесторам придется оптимизировать прибыль, когда расходы возрастут.
Что касается психологии потребителей недвижимости, то в условиях высоких цен на жилье люди обращаются к аренде или ищут способы занять деньги на покупку дома. Однако в настоящее время многие покупатели по-прежнему не берут кредиты на покупку жилья, поскольку их по-прежнему беспокоят процентные ставки».
Поскольку цены на квартиры постоянно растут, а спрос на покупку и аренду этого типа недвижимости всегда высок, средняя норма прибыли при инвестировании в квартиры составляет до 12,5% в год (суммируя рост цены и прибыль от аренды). Это более выгодная и стабильная прибыль, чем другие виды инвестиций, такие как акции, золото, иностранная валюта, земля и сбережения.
Источник
Комментарий (0)