Готовые фабрики пользуются популярностью у арендаторов

Рост иностранных инвестиций продолжает открывать возможности для рынка готовых складов и заводов.

Предложение увеличивается, заполняемость увеличивается

Г-н Динь Хоай Нам, директор, глава департамента развития бизнеса и разработки проектов SLP Vietnam, прокомментировал, что с восстановлением потребительского спроса после шока, вызванного пандемией COVID-19, доверие потребителей снова укрепилось. Наряду с необходимостью создания запасов товаров на конец года, на рынке готовых складских помещений наблюдалось значительное улучшение показателей поглощения, и на протяжении нескольких месяцев наблюдался устойчивый рост. Средний рост стоимости аренды в Южном регионе более положительный, чем в Северном.

Кроме того, объем иностранных инвестиций во Вьетнам продолжает стремительно расти, как и инвестиционные обязательства «Пчелиных маток», что способствует поддержанию уровня заполняемости уже построенных заводов на хорошем уровне. В частности, на Севере наблюдается выход на рынок китайских предприятий и расширение деятельности «королев пчел» в электронной промышленности, таких как Samsung, LG, Foxconn..., а также соответствующих цепочек поставок, что делает рынок готовых заводов более динамичным.

Данные Cushman & Wakefield показывают, что по мере роста индустрии электронной коммерции и увеличения иностранных инвестиций спрос на склады и готовые промышленные помещения резко возрастает. Общий чистый объем поглощения готовых заводов в третьем квартале 2024 года составил более 245 000 м2, что на 43% больше по сравнению с предыдущим кварталом и вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Аналогичным образом CBRE Vietnam зафиксировала, что средний уровень заполняемости складских помещений в третьем квартале 2024 года вырос на 4% по сравнению со вторым кварталом 2024 года, достигнув 65%; Уровень заполняемости фабрики вырос на 7% по сравнению с предыдущим кварталом и достиг 88%. За первые 9 месяцев 2024 года на Южном рынке 1-го уровня было арендовано около 357 000 м2 складских помещений и 700 000 м2 производственных площадей, что почти в 3 раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Спрос на готовые склады на Юге обусловлен производителями в секторах высоких технологий, электронных компонентов и логистики, а также расширением компаний в секторе электронной коммерции.

Высокий уровень поглощения фабриками также позволяет складскому рынку демонстрировать фундаментальную функциональную трансформацию. Компания JLL Vietnam заявила, что в третьем квартале 2024 года тенденция конвертации функций активов продолжится на рынке недвижимости южных промышленных парков. В северном регионе провинции Биньзыонг зафиксировано переоборудование более 18 000 м2 сборного склада в сборный завод. Изменение планов развития готовых складов является ответом на реальность избыточного предложения, в то время как вялый спрос значительно сократил предложение новых готовых складов.

Cushman & Wakefield прогнозирует, что рынок готовых заводов будет приветствовать предложение в размере около 1 миллиона квадратных метров в период с 2024 по 2027 год. В условиях низкого спроса на готовые склады тенденция перехода от готовых складов к готовым заводам может сохраниться в ближайшем будущем, в результате чего предложение готовых заводов на рынке будет выше прогнозируемого.

Арендная плата соответственно увеличивается

В целом возросший спрос на аренду в третьем квартале 2024 года продолжит приводить к росту цен на аренду. Г-жа Транг Буй, генеральный директор Cushman & Wakefield, сообщила, что средняя стоимость аренды готовых заводов составила 4,8 долл. США/м2/месяц, что на 0,3% больше в квартал и на 1,1% в год.

Рост цен на аренду обусловлен появлением новых проектов, в которых цены на аренду превышают средние по рынку. Однако на уровне проектов большинство инвесторов по-прежнему сохраняют стабильные цены на аренду, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Среди провинций Южной ключевой экономической зоны по чистому поглощению площадей готовых заводов в третьем квартале 2024 года лидирует провинция Биньзыонг с показателем 159 000 м2, что составляет 65% от общей площади, за ней следует провинция Донгнай с показателем 27%. Спрос на готовые заводы исходит от таких отраслей, как производство электрооборудования, мебели и бумажной продукции.

CBRE Vietnam разделяет эту точку зрения и прогнозирует, что в ближайшие 3 года цены на аренду готовых складов/заводов будут расти незначительно, на 1–4% в год, при этом сегмент готовых заводов будет иметь более высокие темпы роста цен.

Положительный спрос со стороны электронной, полупроводниковой, автомобильной промышленности и производства запасных частей станет важной движущей силой развития северного рынка промышленной недвижимости в целом и сегмента готовых заводов в частности.

Что касается цен на аренду, то, по словам г-на Динь Хоай Нама, цены на аренду отражают соотношение спроса и предложения на рынке. Спрос на аренду складских помещений и заводов в основном исходит от предприятий с иностранными инвестициями, предъявляющих высокие требования к качеству продукции и местоположению, что привело к росту цен на аренду.

Улучшение внутреннего потребительского спроса и ужесточение требований к срокам доставки также побуждают предприятия выбирать аренду складов недалеко от центра, предлагая при этом хорошее качество, даже по более высоким ценам. Ожидается, что эти факторы продолжат доминировать и поддерживать темпы поглощения рынка в будущем.

Однако стоимость аренды является лишь незначительным фактором, определяющим уровень заполняемости. Представитель SLP Vietnam признал, что местоположение является первым фактором, который клиенты учитывают при выборе аренды, например, склады должны располагаться в местах с удобным транспортным сообщением, недалеко от жилых или производственных зон и иметь легкое сообщение с транзитными зонами, такими как морские порты и аэропорты. Вторым фактором является качество продукта.

Это подтверждается не только способностью работать непрерывно и без перебоев, но и утилитами и функциями, которые помогают оптимизировать операции и эффективно использовать ресурсы. Например, склады с 2–4 единицами импорта и экспорта помогут увеличить операционную мощность, что очень подходит для предприятий логистики или электронной коммерции.

Кроме того, арендаторы обращают внимание и на фактор «зеленого склада». Они часто учитывают экологические сертификаты и такие меры, как солнечные электростанции на крышах, повторное использование воды и т. д., тем самым принимая решения об аренде в соответствии с тенденциями устойчивого развития.

Источник: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html