Рыночный парадокс: и дефицит, и избыток; Причина, по которой инвестиционные «волны» захлестывают многие населенные пункты

Рынок в провинциях и городах привлекает инвестиционный капитал, запасы увеличиваются, сроки выдачи первой красной книги сокращены с 1 августа... таковы последние новости рынка недвижимости.

Последние новости о недвижимости: Перспектива проекта Harbour Center Hai Phong. (Источник: Silk Path Hotel Company Limited)

Постоянный запуск новых проектов в населенных пунктах

Недавно в Хайфоне открылся новый проект — Harbour Center, расположенный по адресу: улица Ле Лай, дом 3, район Нго Куен. Проект включает в себя 74 смежных участка, шопхаусов (коммерческих таунхаусов), высотой в 5 этажей, общей полезной площадью около 400 м2. Площадь дома составляет от 68,6 до 161,8 м2, ширина фасада — от 6 до 13,8 м. Общая площадь проекта составляет более 11 000 м2, инвестором выступила компания Silk Path Hotel Company Limited.

Компания Hung Yen приветствовала поставку нового проекта The Fibonan — 32-этажного многофункционального здания с 3 подвалами, входящего в проект виллы и жилья Hung Thinh — коммуна Cuu Cao, район Ванзянг (Hung Yen). Инвестором проекта выступает компания An Phu Invest. Площадь комплекса The Fibonan составляет 20 992 м2, из которых площадь застройки составляет 4370 м2, на которой расположено 656 квартир различной площади — от 43 до 96 м2.

В Ха Наме появился новый проект под названием Sun Urban City Ha Nam. Проект расположен в новом центре города Фули и занимает площадь более 400 гектаров, из которых 200 гектаров отведены под развитие водной поверхности, 19 гектаров — под парк Sun World, 17 гектаров — под ландшафтное озеро, 28 гектаров — под новую администрацию, 13 гектаров — под внутренний парк и 60 гектаров — под проект. С точки зрения типов продукции проект разнообразен: апартаменты, торговые дома и виллы, 40 9-этажных зданий, в том числе около 15 000 квартир, 4500 коммерческих таунхаусов и 1200 двухквартирных и отдельных вилл.

Тханьхоа также приветствовала новые поставки в рамках проекта Central Riverside. Проект расположен в районе Донгхай города Тханьхоа и инвестируется компанией Taseco Land. Известно, что Central Riverside имеет площадь 15,6 га, на которой размещено 493 наименования продукции. В том числе 339 таунхаусов площадью от 80 до 134 м2, 94 шопхауса площадью от 104 до 197 м2 и 60 вилл площадью от 180 до 361 м2.

В Бакзяне появился новый проект под названием The Terra – Bac Giang от инвестора Van Phu – Invest. Проект расположен в южной городской зоне, районе Динь Ке (город Бакзянг). Проект построен на площади 45 059 м2, включая 2 башни высотой 28 этажей, в которых в общей сложности расположено 688 квартир, 66 вилл и 43 таунхауса.

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGOHomes, сказал, что на самом деле квартиры в Ханое по-прежнему сохраняют свою привлекательность и по-прежнему доминируют на рынке как жилой недвижимости, так и инвестиций. Однако со второго квартала этого года этот сегмент начал делить инвестиционный пирог с другими сегментами и рынками из-за сильного бума на рынке провинциальной недвижимости. Помимо бума новых проектов на провинциальном рынке, истинная причина также заключается в том, что цены на недвижимость в Ханое во всех сегментах в настоящее время слишком высоки, из-за чего инвесторы больше не считают ее привлекательной.

Волна миграции началась в марте 2024 года и становится сильнее. В ходе волны миграции инвесторы ищут возможности вдоль экономических осей, связанных с промышленными парками, провинциями с развитой экономикой, вдоль развитых транспортных осей, таких как Бакнинь - Бакзянг; Хунг Йен – Хайзыонг – Хайфон – Куангнинь.

Запасы растут

По информации Cafebiz, данные Министерства строительства показывают, что в первые месяцы года рынок недвижимости постепенно снова активизировался, также увеличилось количество клиентов, ищущих и торгующих недвижимостью. Объем сделок купли-продажи недвижимости в начале 2024 года вырос почти на 30% по сравнению с концом 2023 года.

Однако рынок недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями. Из них количество завершенных проектов, новых лицензированных проектов и проектов, подлежащих будущей продаже, ниже, чем за аналогичный период 2023 года. Примечательно, что запасы недвижимости по-прежнему очень велики, в основном это отдельные дома и земельные участки — 19 323 объекта, что на 43% больше, чем на конец прошлого года.

Финансовые отчеты 10 компаний по недвижимости, занимающихся застройкой жилья и зарегистрированных на фондовой бирже, также показали, что общая стоимость запасов по состоянию на 31 июня составила более 269 135 млрд донгов, что почти на 3% больше, чем за тот же период. На самом деле, за последние годы стоимость запасов многих предприятий не уменьшилась, а наоборот, существенно «раздулась».

Инвентарь предприятия учитывается по двум статьям: готовая недвижимость и незавершенная недвижимость. Что касается готовой недвижимости, то в условиях сложной рыночной ситуации многие предприятия отложили свои планы по выпуску товаров до тех пор, пока рынок не потеплеет, что привело к тому, что стоимость запасов у некоторых предприятий не снизилась.

Для незавершенного строительства это основной тип инвентаря предприятий недвижимости. Причиной постоянного увеличения объема незавершенного строительства является то, что юридические вопросы во многих проектах остаются нерешенными на протяжении многих лет. Видно, что после периода взрывного роста предложения на рынке (2018 г.) утверждение проектов жилищного строительства в городских районах также начало замедляться из-за все более глубоких правовых процедурных проблем. Это приводит к тому, что предложение на рынке неуклонно сокращается с годами, особенно в крупных городах, таких как Хошимин и Ханой.

Кроме того, еще одной причиной высокого уровня запасов является то, что рынок переживает период бурного развития, многие инвесторы вливают большие деньги в провинции для развития спекулятивных и инвестиционных проектов, таких как земля, курортная недвижимость и т. д.

До сих пор инвестиционный рынок замедлился, что затрудняет поиск покупателей и не позволяет осуществлять ликвидацию даже после завершения сделки. С таким типом запасов предприятиям будет сложно справиться в условиях, когда рынок в целом еще не активизировался.

В отчете Batdongsan.com.vn также отмечается, что, как это ни парадоксально, хотя на рынке не хватает нового предложения, запасы котируемых компаний в сфере недвижимости по-прежнему велики, что свидетельствует о том, что продукция не соответствует реальным потребностям рынка.

Хошимин корректирует цены, но пока не составляет новый список цен на землю

Новый прейскурант цен на землю в городе Хошимин будет составлен и введен в действие с 1 января 2026 года. В настоящее время город внедряет скорректированный прейскурант в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Вышеуказанная информация была предоставлена ​​директором Департамента природных ресурсов и окружающей среды Нгуен Тоан Тхангом на социально-экономическом совещании во второй половине дня 1 августа.

Директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин Нгуен Тоан Тханг на городском социально-экономическом совещании 1 августа. (Фото Ван Аня)

По словам г-на Тханга, при реализации Закона о земле 2024 года (с поправками) Провинциальный народный комитет имеет право рассматривать, использовать или корректировать старый прейскурант цен на землю. Исходя из этого, Хошимин проводит политику корректировки, но пока не разработал новый прейскурант.

Корректировка прейскуранта цен на землю состоит из 7 этапов, в настоящее время Департаментом завершено 6 этапов. Все данные, собранные консультационным подразделением по всему региону, были пересчитаны и переданы рабочей группе Народного совета Хошимина для рассмотрения и оценки.

Департамент корректирует и обновляет текущие цены сделок с землей, утвержденные цены компенсации и конкретные рыночные цены, чтобы не допустить потерь в связи с тем, что старый прейскурант был слишком низким.

Г-н Нгуен Тоан Тханг привел пример: в этом районе есть некоторые дороги со старым прейскурантом всего в 1-2 миллиона донгов/м2. Между тем фактическая цена сделки составляет до 100–200 млн донгов/м2. Поэтому городу необходимо провести переоценку, чтобы иметь наиболее подходящий прейскурант для использования в этот период.

В июле количество записей о недвижимости в Хошимине продолжало расти и достигло почти 40 000 записей, большинство из которых по-прежнему представляли собой записи о купле-продаже и ипотеке. Доходы Хошимина от продажи земли за последние 7 месяцев составили более 12 000 миллиардов долларов.

По словам заместителя председателя Народного комитета города Хошимин Во Ван Хоана, люди и общественное мнение очень заинтересованы в новом прейскуранте цен на землю. Поэтому данную информацию необходимо обсудить и тщательно обдумать.

Департамент природных ресурсов и окружающей среды завершает последние шаги по представлению в Народный комитет Хошимина для выпуска местного прейскуранта цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Сократить сроки выпуска первой красной книги с 1 августа

Правительство только что издало Указ № 101/2024/ND-CP (Указ 101), регулирующий основные процедуры землеустройства, регистрацию сертификатов на право пользования землей, право собственности на активы, закрепленные за землей, и систему земельной информации. Настоящий Указ вступает в силу с 1 августа.

В частности, в Постановлении № 101 четко указано, что срок первичной регистрации земельных участков и объектов, связанных с землей, составляет не более 20 рабочих дней.

Срок выдачи первого свидетельства о праве пользования землей (красная книга) и свидетельства о праве собственности на земельный участок (розовая книга) составляет не более 3 рабочих дней.

Согласно вышеуказанным правилам, весь процесс первичной регистрации земельных участков и объектов недвижимости, связанных с ними, а также выдачи красных и розовых книг впервые составляет не более 23 рабочих дней.

Для горных коммун, островов, отдаленных районов, районов со сложными социально-экономическими условиями, районов с особо сложными социально-экономическими условиями срок рассмотрения первой процедуры выдачи Красной книги увеличивается на 10 рабочих дней.

Между тем, согласно ранее действовавшим правилам, срок проведения процедуры выдачи первой красной книги составлял не более 30 дней со дня получения действительных документов и не более 40 дней для отдаленных территорий.

Так, в новом постановлении Правительство впервые сократило сроки проведения регистрационных процедур и выдачи красных и розовых книг.

Срок выдачи первой красной книги исчисляется со дня получения полного и непротиворечивого досье, предусмотренного пунктом «а» пункта 1 статьи 19 Указа 101.

Наряду с этим Декрет 101 также конкретно регулирует регистрацию земли и имущества, закрепленного за землей.

Согласно данному Постановлению сроки регистрации изменений земельных участков и земельно-свойственных им объектов, а также выдачи актов на право пользования землей и право собственности на земельно-свойственные им объекты устанавливаются следующим образом:

– В случае перевода прав пользования сельскохозяйственными землями без соблюдения плана консолидации земель или обмена участками, а также в случае передачи, наследования, дарения прав пользования землей, права собственности на имущество, закрепленное за землей, внесения в уставный капитал с использованием прав пользования землей, права собственности на имущество, закрепленное за землей, срок не должен превышать 10 рабочих дней.

– В случае продажи или внесения капитала активами, закрепленными за земельным участком, арендуемым государством с ежегодной арендной платой, срок не должен превышать 10 рабочих дней и не включает время на определение цены земельного участка и заключение договора аренды земельного участка.

– В случае предоставления в аренду или субаренду прав землепользования при строительстве объектов инфраструктуры и бизнес-проектов срок не должен превышать 5 рабочих дней.

– В случае аннулирования регистрации права аренды или субаренды права пользования земельными участками в инфраструктурных и бизнес-проектах срок не должен превышать 3 рабочих дней.

Содержание первичной регистрации земельных участков и объектов недвижимости, прикрепленных к ним, включает: сведения о землепользователях; владелец имущества, прикрепленного к земле; Сведения о лице, которому передан земельный участок в управление, включают имя, личные документы, юридические документы, адрес землепользователя, владельца имущества, прикрепленного к земельному участку, и лица, которому передан земельный участок в управление.

Информация о земельном участке включает в себя номер участка, номер листа карты, адрес, площадь, тип земли, форму землепользования, происхождение землепользования и другие сведения о земельном участке.

Информация об активах, закрепленных за землей, включает тип актива, адрес, площадь застройки, площадь этажа, полезную площадь, форму собственности, период владения и другую информацию об активах, закрепленных за землей.

Требования к регистрации права землепользования, права собственности на земельные участки, права собственности на земельные участки, права распоряжения земельными участками или выдачи свидетельств о праве землепользования, права собственности на земельные участки, права собственности на земельные участки.

Иные требования землепользователей, собственников объектов недвижимости, закрепленных за землей, а также лиц, которым земельные участки предоставлены в пользование в соответствии с положениями земельного законодательства (при наличии).

Относительно места приема документов и выдачи результатов процедур регистрации земли и имущества, прикрепленного к земле, Указ 101 устанавливает: орган, принимающий документы и выдающий результаты, включает в себя единый отдел в соответствии с положениями провинциального Народного комитета о приеме документов и выдаче результатов административных процедур на провинциальном, районном и коммунальном уровнях; Земельный кадастр; Отделение Земельного кадастра.

Заявители могут подать свои заявления следующими способами: непосредственно в указанные органы, по почте, в месте, согласованном между заявителем и органом регистрации земель, или на национальном портале государственных услуг или провинциальном портале государственных услуг.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html