Банки не могут быть невиновными

Инвесторы объединяются с банками?

На самом деле существует множество проектов, в которых перед продажей домов покупателям инвестор закладывает весь проект в банк. Вместо того чтобы погасить ипотеку и продать ее клиентам, инвестор не сделал этого и не выплатил долг, в результате чего банк конфисковал ипотечные кредиты людей. Даже во многих высотных зданиях инвестор, продав дом покупателю, продолжает закладывать этот дом в банке, чтобы занять деньги на другие цели. Только когда они не могут выплатить долг и банк налагает арест на дом, чтобы вернуть основную сумму долга и проценты, жильцы падают ниц. Поэтому невозможно сделать розовую книгу для каждой квартиры.

Многоквартирный дом в Хошимине заложил розовые книжки жильцов банку.

Житель, у которого внезапно арестовали дом, спросил: «Когда человек берет деньги в долг, банк очень тщательно проверяет заложенное имущество с точки зрения законности, стоимости, документов... Я не понимаю, почему инвесторы могут так легко брать деньги в долг под проданные квартиры и при этом обходить процедурные барьеры банка?» Этот вопрос задают себе и многие, становясь свидетелями вышеописанной иронической сцены.

Фактически, согласно нормативным актам, при подписании договора купли-продажи недвижимости с покупателем, если инвестор закладывает недвижимость в банке, он должен снять ипотеку. При передаче дома заказчику необходимо провести его осмотр и убедиться в его соответствии всем условиям. По истечении определенного периода времени инвестор обязан выдать клиенту розовую книгу. Таковы правила, но на самом деле многие квартиры не прошли проверку на соответствие условиям проживания, даже без испытаний на противопожарную безопасность и пожаротушение, а проект был построен без разрешения, но все равно продается и передается покупателям для заселения. В частности, ситуация «продажи квартир без отделки» также является одной из причин, приводящих к тому, что жильцы рискуют потерять свое жилье. В частности, сразу после начала реализации проекта, еще до завершения всех процедур и появления земли в продаже, многие инвесторы открыли продажу. Покупатели могут оплатить покупку единовременно или по частям в зависимости от хода реализации проекта. Таким образом, на бумаге проект зарегистрирован на имя инвестора, но фактически имущество принадлежит заказчику. Во многих случаях банки знают, что инвесторы продали дома клиентам, но продолжают «закрывать на это глаза» и позволяют инвесторам закладывать их, чтобы занять деньги.

Адвокат Нгуен Мау Туонг, заместитель директора юридической фирмы Hoang Thu, сказал: «Бывают случаи, когда инвесторы сначала закладывают недвижимость, а затем продают ее клиентам без их ведома». Бывают также случаи, когда инвесторы продают дома покупателям, а затем продолжают закладывать проект в банке, чтобы получить деньги в долг. Поскольку при продаже покупателям договор купли-продажи не регистрируется ни в одном органе, а хранится только в компании, банк не знает, продал инвестор недвижимость покупателю или нет. Также возможно, что инвестор намеренно скрыл ситуацию, а банк не провел тщательную оценку, поэтому выдал инвестору деньги в долг, в то время как эти квартиры фактически были проданы.

«Во время строительства у инвестора не было капитала, и он заложил права пользования землей и будущие активы, которыми были дома, банку. Покупатель не мог знать, что купленная им квартира находится в ипотеке. Банк, принявший ипотеку, должен был опубликовать информацию публично, чтобы люди знали. Только когда инвестор освободил ипотеку, покупатель мог подписать договор купли-продажи. Но здесь инвестор обошел закон, двусмысленно подписав договор о сотрудничестве или договор, обещающий куплю-продажу. Теперь, когда инцидент был раскрыт, все убытки понес покупатель. Очевидно, что недвижимость была заложена банку, но инвестор все равно продал ее клиентам, доказав, что инвестор обманул клиентов. Инвестор должен быть привлечен к уголовной ответственности. Даже банк несет ответственность в этом случае, он не может быть невиновным», - проанализировал адвокат Нгуен Мау Туонг.

Если инвестор полностью объявил о заложенном проекте, но клиент все равно покупает, ответственность несет клиент. Напротив, если инвестор скрывает ипотеку проекта, но все равно продает его покупателям, то жертвами становятся покупатели. В случае, если квартира продана покупателю, но находится в ипотеке, то виноват и инвестор, и банк, который не провел тщательную оценку. Тогда клиент невиновен и защищен. Поэтому государству необходимо выдавать покупателям розовые книжки; Инвестор и банк будут иметь дело друг с другом или подавать друг на друга в суд.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин

Необходимо выдать розовую книгу покупателям жилья

Что касается правового анализа, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2006 года не такой строгий, как Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2024 года, поскольку закон запрещает инвесторам только незаконную мобилизацию и присвоение капитала у покупателей и арендаторов. Закон также позволяет коммерциализировать проекты после их завершения или формирования в будущем.

«Но Гражданский кодекс гласит, что недвижимость не может быть продана дважды. Если все здание было заложено банку, оно не может быть продано клиентам. Если ипотека была сделана банку, а инвестор продолжает продавать его клиентам, инвестор нарушает закон. Банк также виноват, потому что, принимая ипотеку, банк должен управлять заложенной недвижимостью и не может сказать, что он не знает, что инвестор продал ее клиентам. Особенно, когда заложенная недвижимость представляет собой дом, построенный в будущем, он должен еще более тщательно контролировать источник кредита, чтобы гарантировать, что он используется и выдается по правильной цели. Таким образом, банк виноват, несет ответственность; а покупатель является добросовестной стороной, жертвой», - проанализировал г-н Чау и добавил: «Если инвестор полностью раскрыл заложенный проект, но клиент все равно его покупает, то ответственность несет клиент. Напротив, если инвестор скрывает ипотеку проекта и все равно продает его клиенту, то жертвой является клиент. В случае с квартирой, проданной покупателю и находящейся в ипотеке, инвестор имеет право на ошибку, а банк также несет ответственность за недостаточную оценку. Тогда клиент невиновен и защищен. Поэтому государству необходимо выдавать покупателям розовые книжки; Инвестор и банк будут иметь дело друг с другом или подавать друг на друга в суд.

«Мы даем такую ​​рекомендацию с 2013 года, но до сих пор законные права людей не защищены», — подчеркнул г-н Ле Хоанг Чау.

Адвокат Ву Ань Туан (Коллегия адвокатов города Хошимин) также подтвердил: инвестор продал недвижимость людям, а также заложил ее банку, что является мошенничеством. Банки и покупатели недвижимости должны подать жалобу на инвестора в полицию и возбудить гражданский иск против инвестора в суде, чтобы защитить клиентов. Когда банк подает в суд на инвестора, именно покупатели жилья имеют соответствующие права и обязанности, чьи права будут рассмотрены и разрешены судом. В частности, если инвестор рассматривается и рассматривается в рамках уголовного дела, гражданская часть дела банка и покупателей жилья также будет урегулирована, не может быть никакой конфискации домов клиентов.

Известно, что на сегодняшний день в Хошимине около 60 000 домов не получили «розовые книжки», включая множество проектов, где инвесторы заложили дома людей, чтобы занять деньги у банков, но не смогли погасить долг, и банки конфисковали их «розовые книжки». Недавно Народный совет Хошимина также провел заседание, на котором задал вопрос Народному комитету Хошимина об ответственности за управление квартирами и выдачу розовых книжек. Соответственно, помимо нарушений со стороны инвестора и банка, существует также часть ответственности властей, когда они не осуществляют строгого контроля и наказания, даже проявляя признаки сокрытия и попустительства правонарушениям. Поэтому необходимо отделить рассмотрение нарушений со стороны инвесторов и банков от выдачи розовых книжек покупателям жилья.

Источник: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm