В конце года ожидается большая волна слияний и поглощений в сфере недвижимости

В первой половине этого года на рынке недвижимости было зафиксировано всего несколько сделок слияний и поглощений (M&A) в секторах промышленной и жилой недвижимости. Однако ожидается, что этот рынок оживится в последние месяцы года, когда вступят в силу новые законы о земле.

Мало сделок закрыто

Несмотря на то, что давление со стороны продавцов по-прежнему очень велико, рынок слияний и поглощений в сфере недвижимости в первой половине 2024 года по-прежнему довольно спокоен: было закрыто всего несколько сделок. Например, в конце июня 2024 года акционерная компания Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company одобрила политику передачи всех 49% акций компании BIDICI по цене передачи не ниже 130% от номинальной стоимости (10 000 донгов за акцию).

Четыре дня спустя Phat Dat успешно передала 25% акций компании BIDICI частному лицу за 769,5 млрд донгов, а доля владения Phat Dat в BIDICI снизилась с 49% до 24%. Благодаря этой сделке Phat Dat сообщила о прибыли в размере 50 млрд донгов во втором квартале 2024 года, хотя выручка была зафиксирована всего на уровне более 8,3 млрд донгов.

Известно, что BIDICI была создана в октябре 2020 года с инвестиционным проектом на земельном участке под многоэтажные апартаменты Subdivision 9, принадлежащем экотуристическому городскому району Нхонхой (Биньдинь), который Фат Дат выиграл на аукционе в июне 2019 года.

Что касается Nam Long Group, то после многочисленных задержек, вызванных проблемами с обновлением процедур инвестиционных сертификатов, в июне 2004 года это предприятие завершило передачу 25% капитала проекта Paragon Dai Phuoc (также известного как Nam Long Dai Phuoc) партнеру Nishi Nippon Railroad (Япония) на сумму 662 млрд донгов.

Проект Paragon Dai Phuoc занимает территорию в 45 гектаров и расположен на острове Дай Фыок (провинция Донгнай). Фактически, с 2022 года Nam Long Group получила вышеуказанную сумму, которая представляет собой депозит для передачи 25% акций Paragon Dai Phuoc. Благодаря завершению этой сделки Nam Long избежала убытков во втором квартале 2024 года, когда общая выручка снизилась почти на 74% по сравнению с тем же периодом.

Помимо двух вышеупомянутых сделок, на рынке также был зафиксирован ряд других сделок, таких как сотрудничество Kim Oanh Group с тремя корпорациями: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development с целью реализации проекта The One World в Биньзыонге.

One World занимает площадь около 50 гектаров, а общий объем инвестиций составляет более 1 миллиарда долларов США. Проект разделен на 6 компонентов. Инвестор планирует заранее построить объекты, включая конференц- и выставочный центр, торговый центр Aeon, 5-звездочный отель и международную межуровневую школу. Эти продукты будут представлены на рынке в 2025 году.

Между тем, в сегменте промышленной недвижимости также была зафиксирована сделка по приобретению корпорацией Tripod Technology участка промышленной земли площадью 18 гектаров в Ба Риа - Вунгтау у Sonadezi Chau Duc.

Благодаря инвестиционному капиталу в размере 250 миллионов долларов США компания Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) вносит свой вклад в реализацию плана расширения и развития высокотехнологичной электронной отрасли Tripod Technology Group. На сегодняшний день это также крупнейший высокотехнологичный проект в промышленном парке Чаудук.

Ожидания ускорения

Давление на сторону продавцов по-прежнему очень велико, и слияния и поглощения рассматриваются как решение, которое поможет компаниям временно преодолеть текущие трудности, особенно с учетом того, что Закон о земле, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закон о жилье, вступившие в силу 1 августа, как ожидается, упростят юридические процедуры, тем самым ускорив процедуры купли-продажи проектов.

После длительного, но безуспешного планирования продажи проекта Совет директоров компании Van Phat Hung недавно принял резолюцию, одобряющую политику передачи 99% акций акционерной компании Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) — инвестора проекта жилого района Nhon Duc Nha Be (HCMC). Это также является основной бизнес-целью компании в 2024 году.

Новые, более открытые правила являются предпосылкой для того, чтобы рынок недвижимости Вьетнама приветствовал мощную волну иностранных инвестиций в ближайшем будущем.

Адвокат Нгуен Трук Хиен, член Vietnam International Law Firm Limited Liability Company (VILAF)

Фактически, с 2021 года Lotte Land перевела 200 млрд донгов компании Van Phat Hung для ускорения покупки 55% акций Nha Be Land, но, по словам руководителя этого предприятия, в недавний сложный период ожидание применения новых законов, а также зависимость от решений агентств и ведомств замедлили процесс реализации.

Г-н Фунг Дьен Тронг, заместитель генерального директора Van Phat Hung, сказал, что наиболее важной частью завершения передачи капитала являются юридические аспекты проекта, в частности утверждение инвестиционной политики проекта. В последние годы для завершения юридических процедур по проектам приходилось ждать одобрения со стороны властей, поэтому время затягивалось, что приводило к задержкам в реализации большинства проектов в Хошимине, включая вышеуказанный проект Компании.

Однако вполне вероятно, что проект жилого района Ньон Дык Нья Бе будет одобрен для инвестиций в третьем квартале 2024 года, после вступления в силу нового земельного законодательства. Это является необходимым условием для того, чтобы не только Lotte Land, но и другие заинтересованные партнеры могли осуществить передачу.

Помимо юридических требований — необходимого условия для успешного проекта слияния и поглощения, положения нового закона также открывают множество перспектив для иностранных инвесторов.

Например, Закон о сделках с недвижимостью предусматривает, что инвесторы, передающие проекты, должны выполнять финансовые обязательства в отношении земли проекта, включая плату за пользование землей, арендную плату за землю, а также налоги, сборы и платежи, связанные с землей; После завершения процедур передачи и выполнения финансовых обязательств, связанных с транзакцией по передаче, покупателю будет выдана розовая книжка.

В отличие от прежних времен, после выполнения финансовых обязательств по земле, инвесторам приходится тратить много времени на получение розовой книги, а также акта приема-передачи земли. Это позитивный новый момент, который, как ожидается, будет способствовать ускорению процесса реализации процедур передачи объектов недвижимости.

Юрист Нгуен Трук Хиен, член Вьетнамской международной юридической фирмы (VILAF), подсчитал, что сектор недвижимости всегда привлекал внимание отечественных и иностранных инвесторов, но в прошлом существовало множество барьеров, особенно юридических, которые мешали продвижению проектов слияний и поглощений.

Закон о земле 2024 года также добавляет множество преимуществ для иностранных инвесторов, таких как получение передачи прав землепользования в промышленных парках, промышленных кластерах, высокотехнологичных зонах, использование земли в связи с получением передачи проектов в сфере недвижимости и расширение способа получения прав землепользования для предприятий с иностранными инвестициями.

«Новые, более открытые правила являются предпосылкой для того, чтобы вьетнамский рынок недвижимости приветствовал мощную волну иностранных инвестиций в ближайшее время», — подчеркнула г-жа Хиен.

Источник: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html