Стоимость жилья в расчете на доход во Вьетнаме более чем в 1,6 раза превышает средний мировой показатель.

По словам доктора Кан Ван Люка, в 2024 году соотношение стоимости жилья к среднему доходу домохозяйства во Вьетнаме составит 23,7, что более чем в 1,6 раза превышает средний мировой показатель.

Данной информацией поделился доктор Кан Ван Люк, главный экономист BIDV, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике на ежегодном Весеннем форуме по недвижимости, состоявшемся 19 февраля.

Доктор Кан Ван Люк на мероприятии 19 февраля. Фото: Reatimes

Высокие цены на жилье и причины такой ситуации стали темами, которым г-н Люк посвятил много времени в своем выступлении на мероприятии. По словам эксперта, в прошлом году на рынке недвижимости наблюдались более позитивные тенденции: предложение новых проектов увеличилось на 18%, а количество квартир увеличилось более чем на 50%.

Г-н Кан Ван Люк сослался на исследование Numbeo (платформа данных о стоимости жизни, базирующаяся в Сербии), которое показывает, что соотношение стоимости жилья к среднему доходу домохозяйства (HPR) в 2024 году составит 23,7, что на 0,2 больше по сравнению с предыдущим годом. Между тем, среднемировой показатель этого индекса снизился в 0,5 раза, до 14,6 раза в прошлом году. Таким образом, стоимость жилья в расчете на доход во Вьетнаме примерно в 1,62 раза выше, чем в среднем в мире.

HPR рассчитывается путем деления медианной цены дома на медианный годовой доход домохозяйства. По данным Министерства строительства, метод HPR является наиболее популярным и применяется во многих местах по всему миру при оценке «разумного» уровня цен на жилье. Этот индекс также рекомендован к использованию Всемирным банком и Организацией Объединенных Наций.

По словам этого эксперта, высокие цены на недвижимость также заставляют людей не спешить брать деньги в долг на покупку жилья. Подтверждением этого утверждения является тот факт, что рост кредитования инвестиций в недвижимость в 2024 году составит около 18%, что более чем в два раза превышает рост потребительских кредитов на недвижимость (около 6,5%).

Г-н Люк сказал, что существует 6 основных причин роста цен на жилье во Вьетнаме. Во-первых, юридические проблемы и страх ответственности приводят к дефициту поставок. Затем увеличиваются затраты на такие факторы, как арендная плата за землю, землепользование, компенсация за расчистку участка, финансовые затраты и строительные материалы, что способствует росту цен на жилье. Эксперт также подчеркнул необходимость решений по дальнейшему сокращению «неофициальных» расходов для предприятий.

Что касается вопроса платы за пользование землей, г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель совета директоров GP.Invest, также оценил, что это по-прежнему является серьезным препятствием, когда речь идет о проектах, где расчет цен на землю занимает 1-2 года. По словам г-на Хиепа, к началу этого года 25 провинций и городов опубликовали скорректированные прейскуранты цен на землю. Однако из-за нехватки факторов производства местные власти, как правило, переглядываются, пытаясь повысить цены на землю. На этапе оценки земли некоторые населенные пункты по-прежнему не проявляют инициативы в принятии решений о повышении или снижении цен, поскольку боятся ответственности и зависят от консалтинговых агентств.

Он также сказал, что другие затраты на вводимые ресурсы, такие как инвестиции в инфраструктуру и нереалистичные процентные ставки, приводят к многочисленным проблемам и неточным ценам на землю. Поэтому г-н Хиеп надеется, что проблема оценки земли будет вскоре устранена, и предприятия смогут быстрее реализовывать проекты в сфере недвижимости.

Г-н Нгуен Куок Хьеп на мероприятии 19 февраля. Фото: Reatimes

Что касается управления, то г-н Ле Ван Бинь, заместитель директора Департамента земель Министерства сельского хозяйства и окружающей среды, сказал, что с момента рекомендации Национальному собранию опубликовать пересмотренный Закон о земле, Министерство природных ресурсов и окружающей среды (ранее известное как объединенное Министерство сельского хозяйства и развития сельских районов) определило цены на землю как важнейший фактор. Измененный закон расширил применение таблиц цен на землю и методов оценки в целях большей прозрачности.

Однако г-н Бинь также признал, что в реализации все еще имеется много недостатков, особенно на местном уровне. По его словам, до сих пор существуют разногласия во мнениях между консультантами по оценке земли, советами по оценке земли и компетентными органами, принимающими решения о ценах на землю. В то время как в некоторых других странах ответственность за оценку земли лежит на консалтинговом подразделении, и оно несет юридическую ответственность за любые ошибки. Это вопрос, который необходимо учитывать для повышения ответственности и эффективности оценки земли во Вьетнаме.

Представитель Министерства сельского хозяйства и охраны окружающей среды подтвердил, что оно продолжит оказывать поддержку населенным пунктам и предприятиям, прислушиваться к отзывам, чтобы находить решения для устранения практических трудностей.

По словам г-на Кан Ван Люка, в условиях дисбаланса между спросом и предложением, когда количество новых лицензированных проектов невелико, предприятия в основном инвестируют в разработку высокотехнологичных проектов для достижения привлекательной нормы прибыли. «Инвесторы не могут гнаться за развитием социального жилья, поскольку проектов слишком мало», — сказал он.

Наряду с этим по-прежнему распространены «инфляция цен», «следование тренду» или спекуляции, в результате чего цены на недвижимость фактически растут по сравнению с их реальной стоимостью. Г-н Люк также поднял вопрос о том, не облагает ли Вьетнам до сих пор налогом недвижимость, в то время как налоги, сборы за передачу права собственности, аренду и наследование по-прежнему очень низкие по сравнению с другими странами, что усугубляет эту ситуацию.

Источник