Меры, применяемые в мире
По мнению VARS, регулирование рынка недвижимости посредством правовой политики в отношении кредитования является одним из эффективных способов обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка, избегая дестабилизирующего воздействия на экономику. Или, что еще хуже, подъем или спад на рынке недвижимости может привести к крупным финансовым кризисам.
Исторически сложилось так, что недвижимость также была указана как одна из главных причин экономических трудностей Вьетнама, что обусловлено прямым влиянием этой отрасли и косвенным влиянием вспомогательных экономических секторов, на которые влияет этот важный сектор, таких как строительство, туризм, финансы и банковское дело. Факторами, которые могут привести к этому, являются плохие долги, высокий уровень запасов недвижимости, трудности с привлечением капитала и снижение доверия инвесторов.
Вышеуказанные трудности не только напрямую влияют на развитие рынка, но и вызывают широкомасштабные последствия для всей экономики. Поэтому, исходя из максимального уважения к естественным законам спроса и предложения, государству крайне необходимо инициативно усиливать регулирование рынка недвижимости в случаях, когда рынок проявляет «признаки нестабильности». Эту меру также применяют правительства и финансовые агентства во многих странах мира.
Регулирование рынка недвижимости является важной мерой по предотвращению негативного воздействия на экономику.
В частности, для обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка недвижимости и избежания дестабилизирующего воздействия на экономику многие правительства использовали кредитную политику в качестве инструмента регулирования рынка недвижимости. Ужесточая или ослабляя кредитование, правительство может контролировать цены на недвижимость, предотвращать появление пузырей и обеспечивать стабильность рынка. Однако гибкость этой политики зависит от каждого рынка и конкретной экономической ситуации каждой страны. Опыт некоторых стран по этому вопросу следующий:
Например, в Китае для контроля потоков инвестиционного капитала китайское правительство вводит множество ограничений на покупку недвижимости с использованием кредитов, особенно кредитов для спекуляций. Они также контролируют потоки капитала за рубеж, чтобы не допустить притока спекулятивных денег на зарубежные рынки недвижимости.
В частности, в 2010 году рынок недвижимости в Китае развивался быстрыми темпами, а цены на жилье стремительно росли. На тот момент в Китае уже давно были построены десятки миллионов квартир, но в них никто не жил. Эта ситуация была настолько затяжной и серьезной, что в конце 2017 года правительству этой страны пришлось принять политику, согласно которой «дома предназначены для проживания, а не для спекуляции», и одновременно распорядиться о создании системы политики для контроля и регулирования рынка, чтобы отделить спекулянтов от покупателей жилья с реальной потребностью в жилье.
В дополнение к очень строгим правилам владения вторым домом или несколькими, например, требование к покупателям второго дома вносить депозит в размере 60–85%, а третьего дома — до 100%; правило, согласно которому любой, кто покупает дом, должен владеть недвижимостью не менее трех с половиной лет; уволил высокопоставленных местных чиновников, чтобы позволить ценам на жилье резко вырасти; и даже применяют меры референтного ценообразования, распределяют закупочные квоты... Кроме того, многие китайские города также используют ряд мер, таких как ограничение кредитования на покупку жилья, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение правил ипотеки. Эти корректировки оказались в некоторой степени эффективными и значительно снизили уровень спекуляций.
Во избежание спекуляций применяются многочисленные правила, «бьющие по карману» покупателей жилья.
В Сингапуре, чтобы контролировать спекуляции и не допустить возникновения пузыря на рынке недвижимости, правительство увеличило минимальную ставку депозита при кредитовании на покупку недвижимости, особенно для покупателей второго или третьего жилья. В то же время, чтобы сократить объемы кредитов и контролировать цены на недвижимость, правительство также ограничивает срок кредитования в сочетании с жесткой кредитной политикой.
В Канаде правительство ужесточило правила соотношения суммы кредита к стоимости залога, чтобы ограничить высокорискованное кредитование. Покупателям жилья в крупных городах, таких как Торонто и Ванкувер, часто приходится вносить более высокие первоначальные взносы при оформлении кредита на недвижимость. Многие страны также применяют меры кредитного контроля к иностранным покупателям недвижимости, чтобы ограничить спекуляции, контролировать рост цен на жилье и защитить людей со средним доходом в крупных городах, таких как Австралия, Канада...
Опыт других стран показывает, что политика кредитного законодательства является одним из важных инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Многие из политик, успешно применяемых другими странами, можно перенять, изучить и применить во Вьетнаме.
Необходимо обратиться во Вьетнам для регулирования рынка
Благодаря эффективности, достигнутой во многих странах мира, VARS предлагает ряд решений по кредитной политике для регулирования рынка, когда рынок колеблется вверх или вниз более чем на 20% в течение 3 месяцев или на рынке недвижимости происходят другие колебания, которые влияют на социально-экономическую стабильность, не влияя на спрос людей на жилье, а именно:
Во-первых, ужесточить кредитную политику в отношении спекулянтов. Чтобы сократить число людей, берущих деньги в долг в спекулятивных целях или использующих чрезмерное кредитное плечо, кредитные учреждения могут корректировать лимиты кредитования, корректируя соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости, требуя более высоких выплат по собственному капиталу или применяя более высокие процентные ставки к покупателям второго жилья и т. д.
Второе — усиление кредитного мониторинга и управления. Правительство могло бы ввести правила контроля качества кредитов, требуя от банков предоставлять более подробную информацию о кредитах, связанных с недвижимостью, тем самым усиливая мониторинг рисков. Создать кредитный механизм для проектов социального жилья, отдавая приоритет финансированию проектов строительства социального жилья и доступного жилья для удовлетворения жилищных потребностей малообеспеченных слоев населения.
VARS предлагает множество мер по наиболее разумному регулированию рынка.
Кроме того, государству также необходимо проводить политику смягчения кредитования, включая снижение процентных ставок и поддержку долгосрочных кредитов с льготными процентными ставками для впервые приобретающих жилье или некоторых других приоритетных групп в целях социальной стабильности, таких как молодые пары, недавно вступившие в брак,...
Однако, по данным VARS, для «правильного и точного» применения политики государству необходимо создать достаточно большую, точную и постоянно обновляемую систему баз данных, чтобы обеспечить четкое различие между реальными покупателями жилья, использующими его в реальных производственных и коммерческих целях, и спекулянтами и наживающимися. Крайне необходимо ускорить объявление индекса цен сделок с недвижимостью и некоторых влияющих индикаторов, чтобы иметь основу для определения того, когда государству необходимо вмешаться.
Особенно в контексте цен на недвижимость, вызывающих много беспокойства. Для более комплексного регулирования рынка недвижимости кредитную политику следует сочетать с применением налога на передачу права собственности на недвижимость или налога на имущество. При этом применение регуляторной политики должно быть гибким, обеспечивающим стабильность и порядок на рынке недвижимости, а также минимизирующим риски.
Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
Комментарий (0)