Эксперты советуют внимательно рассмотреть возможность покупки земли в пригородах, поскольку это снижает диверсификацию активов, если у вас уже есть два дома в центре города и участок земли в сельской местности.
Мне 38 лет, моей жене 33 года, у нас есть 5-летний ребенок, и она беременна нашим вторым ребенком. В моей семье работаю только я, жена сидит дома и занимается интернет-бизнесом, в основном домашним хозяйством. Мой доход от стабильной работы составляет около 100–120 миллионов донгов в месяц, а расходы моей семьи составляют около 50 миллионов.
В настоящее время у меня есть два дома в центральной части города, стоимостью около 6–7 миллиардов донгов каждый, которые сдаются в аренду за 12 миллионов донгов в месяц, что в общей сложности составляет 24 миллиона донгов. Вся семья снимает квартиру за 13 миллионов в месяц. У меня также есть участок земли в сельской местности стоимостью около 1 миллиарда и сбережения в размере 2 миллиардов.
Процентные ставки по сберегательным счетам низкие, поэтому в этом году я хочу снять 2 миллиарда сбережений и инвестировать. Вы можете взять в долг больше денег под хорошие процентные ставки в иностранных банках (фиксированные на 3 года с процентной ставкой 7–8% годовых) и ежемесячно выплачивать оставшуюся сумму.
В основном я работаю за зарплату, не силен в бизнесе, могу брать на себя сравнительно высокие риски, не очень разбираюсь в рынке недвижимости, например, в пригородных землях... До сих пор я в основном копил достаточно денег на покупку домов в центре города для сдачи в аренду. Я слышал, что этот год — хорошее время для инвестиций в пригородную землю, при условии владения ею в течение длительного срока — 3–5 лет. Однако я боюсь, что когда будет принят второй закон о налоге на недвижимость, людям, владеющим большим количеством недвижимости, как и мне, придется платить огромный налог.
Получите экспертную консультацию по выбору подходящего направления инвестиций в ближайшем будущем.
Тьен Сон
Недвижимость на востоке Хошимина, город Тхудык, ноябрь 2023 г. Фото: Куинх Тран
Консультант:
На основании вышеизложенной информации я предоставлю вам анализ и рекомендации, которые помогут вам составить общее представление о финансовом благополучии вашей семьи. На этом основании вы сможете принять соответствующие инвестиционные решения.
Сначала мы проанализируем финансовое состояние. Общий доход вашей семьи от заработной платы составляет около 110 миллионов донгов в месяц (в среднем), доход от аренды двух домов — 24 миллиона. Общие расходы семьи составляют около 50 миллионов донгов в месяц (включая аренду квартиры в размере 13 миллионов, основные расходы и льготы). Таким образом, ежемесячный доход семьи составит 84 миллиона донгов в месяц.
У вашей семьи довольно приличный профицит, коэффициент достигает 63%. Однако по мере того, как старший ребенок собирается пойти в первый класс, а семья готовится принять нового члена семьи, финансовые потребности возрастут, особенно расходы на образование и здравоохранение. Это требует большей гибкости и детального планирования для обеспечения долгосрочной финансовой безопасности семьи.
Далее мы оцениваем текущий портфель активов. Два дома в центре города стоимостью 12 миллиардов, земля в сельской местности стоимостью 1 миллиард, сбережения на сумму 2 миллиарда. Общие активы составляют 15 млрд донгов, долгов нет.
В настоящее время ваша семья владеет значительным портфелем активов, в основном сосредоточенным в недвижимости (87%). Эффективность инвестиций невысока, поскольку процентные ставки по сберегательным вкладам снижаются до 5–6% в год по срочным вкладам сроком на 1 год, а темпы роста цен на жилье в центральной части города, по данным мониторинга FIDT, колеблются в среднем на уровне 8–9% в год. Хотя недвижимость обычно обеспечивает более высокую доходность, чем процентные ставки по сберегательным ставкам, чрезмерная концентрация вложений в один класс активов также несет в себе риски и может снизить ликвидность вашего портфеля.
В настоящее время процентные ставки по кредитам низкие: всего 5–8% в льготный период и 9,5–10% в год после льготного периода. Это возможность использовать финансовое плечо для повышения эффективности инвестиций.
Далее мы обсудим факторы, которые следует учитывать при инвестировании в загородную недвижимость. Вы намерены снять 2 миллиарда долларов со своих сбережений, а также взять банковский кредит на покупку загородной недвижимости сроком на 5 лет. При таком подходе вы диверсифицируете свой портфель недвижимости, темпы роста загородной недвижимости колеблются в пределах 12–15% в год, но это снизит ликвидность класса активов, которыми вы владеете.
Инвестируя в пригородную землю, когда у вас нет знаний и времени, вы рискуете не выбрать участок земли с реальным потенциалом. Кроме того, вы также можете столкнуться с рисками, связанными с законностью, ликвидностью и потенциалом роста этой земли. Поэтому стоит обратить внимание на поиск хороших брокеров или доверить поиск потенциальной загородной недвижимости авторитетным организациям.
Также следует учитывать возможность высоких налогов на вторичную недвижимость. В настоящее время, согласно дорожной карте, предложение о разработке Закона о налоге на недвижимость будет представлено в Национальное собрание для комментариев на 8-й сессии (октябрь 2024 г.) и одобрено на 9-й сессии (май 2025 г.). Пока неясно, когда закон вступит в силу и какими будут конкретные налоговые ставки на трансферты. Диверсификация вашего портфеля и выделение соответствующей доли вашего общего финансового положения на пригородную землю ограничит налоговое воздействие на недвижимость.
Я хотел бы добавить несколько замечаний о решениях по финансовой защите. Вы не уточнили, застрахована ли вся семья, поэтому я советую вам позаботиться о страховании жизни и здоровья каждого члена семьи. Страхование защитит вас от непредвиденных рисков, сохранив при этом стабильность вашего денежного потока. Рекомендуемый ежегодный взнос составит 5–8% от общего годового дохода.
Следующий класс активов, который вам нужно будет подготовить, прежде чем продолжить инвестировать, — это создание резервного фонда для вашей семьи, чтобы обеспечить финансовую безопасность в случае чрезвычайной ситуации. Обычно это сумма в размере расходов в размере 3–6 месяцев. В конкретном случае для вашей семьи эта сумма составит от 150 до 300 миллионов донгов. Этот резерв можно разделить на пакеты сберегательных вкладов сроком на 1 месяц, 6 месяцев и 12 месяцев.
Что касается инвестиционных решений, то у меня есть следующий анализ. В настоящее время экономика переходит в новый цикл: восстановление — рост — насыщение — рецессия. На каждом этапе будут представлены классы активов с характеристиками, подходящими для хорошего роста в течение этого периода.
На этапе восстановления нового цикла ожидается, что ценные бумаги в целом и акции в частности будут расти наилучшим образом. Таким образом, для достижения хороших показателей роста активов вам следует иметь класс активов, состоящий из акций, в течение следующих 2–3 лет. Не имея времени, опыта и умеренной склонности к риску, вы можете инвестировать в фондовые сертификаты, накапливать акции или доверять инвестиции авторитетным финансовым учреждениям и выбирать инвестиционные сегменты, соответствующие вашему уровню риска.
Золото также станет инвестиционным каналом, подходящим для склонных к риску. В настоящее время драгоценные металлы зафиксированы на довольно высоких уровнях цен и подвержены колебаниям. При подходящих ценах на золото вы также можете рассмотреть вариант его удержания. Однако вам не следует инвестировать более 10% от общей стоимости активов вашей семьи.
В конечном итоге каждое принимаемое вами инвестиционное решение должно рассматриваться в рамках общего финансового плана, разработанного с учетом приемлемого уровня риска, долгосрочных финансовых целей и непосредственных потребностей семьи. Надеюсь, приведенные выше советы помогут вам в управлении и развитии ваших личных финансов.
Ву Тхи Хуонг
Эксперт по личному финансовому планированию
FIDT Инвестиционно-консалтинговая и управляющая активами компания
Ссылка на источник
Комментарий (0)