Цены на квартиры резко выросли в последнее время.
В отчете о рынке недвижимости в 2024 году Минстрой заявил, что в крупных городах цены на квартиры вырастут значительно выше, чем в 2023 году.
Устанавливается новый уровень цен для всех сегментов. В частности, сегмент недорогого жилья, где ранее цены составляли менее 30 млн донгов/м2, теперь вырос до 45 млн донгов/м2. В сегменте средней ценовой категории ранее цена продажи составляла 30–45 млн донгов/м2, сейчас она выросла до 45–70 млн донгов/м2. Ранее стоимость элитного сегмента составляла 50–70 млн донгов/м2, сейчас она выросла до 70–100 млн донгов/м2. Сегмент супер-люкс появился на рынке в нескольких проектах с ценами свыше 200 млн донгов/м2.
Министерство строительства заявило, что в 2024 году цены на квартиры в некоторых крупных городах продолжат расти. В Ханое цены на квартиры выросли на 40–50% по сравнению с ценами 2023 года, при этом в некоторых проектах рост был выше.
По данным опроса, проведенного репортерами Dan Tri, на рынке Ханоя такие квартиры, как Ecolife Tay Ho, продаются по цене около 72 млн донгов/м2; Цена Sunshine Garden составляет около 54 миллионов донгов/м2; Цена продажи Chelsea Park - Cau Giay составляет около 62 миллионов донгов/м2; Цена продажи комплекса Trang An составляет около 70 миллионов донгов/м2; Цена продажи Legend Tower составляет около 72 миллионов донгов/м2. Указанные цены существенно выросли по сравнению с началом 2024 года.
Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Тран Кханг).
Эксперт по недвижимости Нгуен Куок Ань отметил, что существует множество причин, по которым в последнее время наблюдается резкий рост цен на квартиры.
Во-первых, рынок недвижимости цикличен. В частности, цены на квартиры выросли из-за того, что рынок находился в фазе восстановления. Ранее, в середине 2024 года, это подразделение прогнозировало восстановление каждого типа недвижимости, при этом первым восстановится жилой сектор.
Пережив сложный период, настроения инвесторов на рынке недвижимости очень слабые. Самое страшное при инвестировании — это не падение цен на недвижимость, а страх неликвидности продукта. Поэтому инвесторы сейчас ищут такие типы недвижимости, которые имеют определенный правовой статус, обеспечивают денежный поток и могут, по крайней мере, сдаваться в аренду, как квартиры.
Вторая причина заключается в том, что предложение не удовлетворяет рыночный спрос, в то время как спрос очень велик. Например, в Ханое ежегодно требуется около 100 000–170 000 новых квартир, тогда как предложение в 2024 году составит всего около 30 000 единиц, а в 2023 году — около 10 000 единиц.
Кроме того, продукты недвижимости все больше концентрируются в высоких ценовых сегментах. Доказательством служит тот факт, что в начале 2020 года на сегмент высокого класса и выше (цена свыше 55 млн донгов/м2) приходилось всего около 6% от общего объема предложения. К третьему кварталу 2024 года доля таких продуктов составит около 60%.
По его словам, в условиях низкого предложения на рынке, после устранения юридических проблем и запуска продуктов, инвесторы в основном ориентируются на сегмент средней ценовой категории и выше (цены свыше 35 млн донгов/м2). «Запуск проекта занимает много времени, а цены на землю продолжают расти с каждым днем, поэтому для инвесторов логично принять решение о запуске квартир по ценам среднего ценового диапазона и выше», — сказал г-н Куок Ань.
Третья причина — рыночная психология. В частности, когда цены на квартиры не сильно выросли, люди склонны ждать снижения цен. Но когда они увидели рост цен примерно на 10–20%, все бросились покупать, потому что боялись, что цены продолжат расти. Это стало дополнительным психологическим ударом, который снова заставил рынок резко вырасти.
«На самом деле, рынок был очень горячим в течение последнего года. Таким образом, причина также в том, что люди довольно нетерпеливы, ожидая снижения цен на квартиры», - заключил г-н Куок Ань.
Г-жа Нгуен Тхи Хонг Ван, другой эксперт по недвижимости, заявила, что цены на недвижимость в Ханое по-прежнему растут механически из-за естественных факторов, таких как спрос, рост доходов, рост населения и скорость урбанизации. Однако резкий рост в ближайшем будущем маловероятен.
По ее словам, причиной прежних высоких цен на недвижимость в Ханое в основном были спекулятивные операции по ее покупке и перепродаже. Теперь этой группе придется более тщательно взвешивать свои действия на рынке, когда рост цен на недвижимость должен превышать стоимость капитала, стоимость использования финансового рычага, а также стоимость подоходного налога от передачи недвижимости, рассчитанную по новому прейскуранту цен на землю, приближенному к рыночному.
Цены на квартиры продолжают расти в этом году?
Генеральный директор Dat Xanh North г-н Ву Куонг Кует заявил, что в 2024 году в сегменте квартир в Ханое будут наблюдаться очень сильные колебания цен. Есть квартиры, которые выросли в цене на 40-50%, а то и на 60% по сравнению с 2023 годом. По сравнению с ценами 2023 года цены на квартиры значительно выросли. Во-вторых, для новых проектов инвесторы устанавливают новые уровни цен. Стоимость новых проектов составляет 70–90 млн донгов/м2, а то и 110–120 млн донгов/м2.
Эксперты утверждают, что в этом году предложение недорогих квартир улучшится (Иллюстрация: Тран Кханг).
«Я думаю, что текущие цены на квартиры достигли порогового значения, и их сложно повышать дальше. Потому что если они вырастут еще больше, это превысит покупательную способность людей и вызовет трудности с ликвидностью. Но также очень сложно снизить цены, потому что текущие затраты на реализацию проекта очень высоки из-за капитальных затрат, процентных ставок, стоимости строительных материалов и особенно затрат на землепользование, которые в настоящее время оцениваются по рыночным ценам», - сказал он.
Комментируя тенденции на рынке квартир в этом году, г-н Кьет сказал, что цены на квартиры стабилизируются на рынках Хошимина и Ханоя. Однако в этом году цены на квартиры в провинции, особенно в промышленно развитых провинциях, будут иметь прорыв в плане ликвидности, поскольку цены в провинции вполне приемлемые.
Г-н Нгуен Ань Куэ, эксперт по недвижимости, заявил, что в период 2020–2024 годов предложение квартир будет ограничено из-за многочисленных сложностей в инвестиционных процедурах, что приведет к резкому росту цен. Однако все имеет цикл и закон спроса и предложения, поэтому, когда цены поднимаются слишком высоко, рынок подстраивается.
По его словам, цены на квартиры в Ханое достигли пика в октябре 2024 года как по объему сделок, так и по цене продажи. С ноября 2024 года на рынке появились признаки разворота: инвесторы начали снижать цены, объем сделок сократился, а уверенность в дальнейшем росте цен на квартиры практически исчезла.
К 2025 году будут усовершенствованы процедуры инвестирования и увеличено предложение квартир, в том числе социального жилья. Благодаря новому предложению в виде более 10 000 квартир в таких районах, как Донгань, Ме Линь, Тхань Чи, Нам Ту Лием и ряде других, у людей появится больше возможностей выбора.
Таким образом, в этом году ожидается снижение цены продажи новых коммерческих квартир на 5–10% по сравнению с 2024 годом. К 2026 году снижение может составить 10–15%, а пик нового предложения в 2027 году может привести к снижению цен на 20–30%, особенно в районах 3,5 пояса.
Соглашаясь с этим, д-р. Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), прогнозирует, что в этом году предложение жилья продолжит расти, в основном за счет пригородных мегаполисов. По оценкам, предложение недвижимости в Ханое и городах-спутниках достигнет около 37 000 наименований товаров, а в Хошимине и его пригородах — около 18 000 наименований товаров. Предложение жилой недвижимости снижает региональную дифференциацию.
Структура поставок по-прежнему в основном представлена высококачественной продукцией класса люкс. Однако предложение доступного сегмента будет улучшаться более заметно благодаря увеличению проектов социального жилья.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm
Comment (0)