Отвечая на вопрос VTC News , г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), подтвердил, что в настоящее время мини-квартиры представляют собой концептуальный обмен типом жилья, который не регулируется законом.
Мини-квартиры не имеют юридических оснований для признания их видом жилья, выставленным на продажу. На самом деле большинство людей покупают землю самостоятельно, затем подают заявление на разрешение на строительство индивидуальных домов, а затем делят их на отдельные квартиры для продажи. Это гражданско-правовой договор, а не договор купли-продажи, поскольку в нем не предусмотрена продажа части имущества.
Г-н Тоан привел пример частного лица с участком земли шириной около 200 - 300 м2. При строительстве высотных зданий и продаже квартир владельцам этих квартир не выдаются отдельные красные книги, но их имена объединяются в одну красную книгу, в виде общего имущества.
« Если какому-либо многоквартирному жилому дому выдается сертификат, это означает, что он представляет собой обычный проект коммерческого жилья, должен разработать проект, иметь инвестиционную политику, платить сборы за пользование землей... », - сказал г-н Тоан.
Эксперты по недвижимости утверждают, что мини-квартиры не имеют юридических оснований для признания их в качестве типа жилья, выставленного на продажу. (Фото: Конг Хьеу)
Г-н Тоан также прокомментировал, что до 95% мини-квартир на рынке сегодня строятся без разрешений, инвесторы имеют лицензию на строительство индивидуальных домов, но нарушают закон. Потому что если все делать в соответствии с правилами, инвесторы понесут убытки еще до того, как начнут действовать.
« Если вы покупаете участок земли площадью 200 м2 за 10 миллиардов, но можете построить только 5 этажей и застроить 70% площади, то есть 700 м2, стоимость земли и строительства составит около 22 миллионов донгов/м2, в то время как если вы строите 10 этажей, площадь застройки составит 1400 м2, стоимость квадратного метра составит всего 14 миллионов донгов. Если вы продаете по 25 миллионов донгов/м2, ясно, что инвестор не получит прибыли, построив 5 этажей, но 10 этажей принесут огромную прибыль », - проанализировал г-н Тоан.
Однако если вы подаете заявление на получение разрешения на строительство 10 этажей, вам необходимо обеспечить противопожарную защиту, но стоимость противопожарной защиты очень высока, и получить одобрение очень сложно. В частности, согласно правилам, если площадь дома превышает 1200 м2, инвестор обязан иметь средства профилактики и тушения пожаров, поэтому инвесторы будут обходить закон и подавать заявку на получение лицензии на дом площадью менее 1200 м2, чтобы считать его обычным домом и не нуждаться в средствах профилактики и тушения пожаров.
« Я думаю, что широкое развитие мини-квартир в последнее время связано с неэффективным управлением со стороны властей на всех уровнях. Как я уже сказал, до 95% мини-квартир имеют нарушения, но они все еще существуют, потому что власти закрывают на это глаза. Группа управления строительными заказами в районах очень строгая, вам просто нужно принести домой мешки с песком и цементом, и кто-то сразу же спустится и спросит вас, не говоря уже о «слонах» мини-квартир, которые спокойно строят и работают таким образом », - высказался г-н Тоан.
Многие эксперты по недвижимости также отметили, что тип мини-квартир пока специально не регламентирован, при покупке мини-квартир возможны два случая.
В первом случае, если продукцией являются квартиры, введенные в эксплуатацию, инвестор должен разработать проект и соблюдать положения закона об инвестициях, строительстве, планировке, землепользовании и недвижимости. Обычно инвесторам требуется от 2 до 5 лет, чтобы завершить проект и получить право на коммерческую эксплуатацию.
Во втором случае инвестор построил малоквартирный жилой дом, но не выполнил требования законодательства по строительству, профилактике и тушению пожаров и т. д., поэтому ему не выдали лицензию. В этом случае покупатель мини-квартиры может занести свое имя в красную книгу вместе с инвестором и другими лицами.
Меньше повезло, что многие люди покупают и продают товары с помощью рукописных документов, и их имена не занесены в Красную книгу. Бывают случаи, когда люди живут там почти 10 лет, но у них до сих пор нет Красной книги. Это очень рискованно, если возникнет спор.
В настоящее время, согласно закону, покупатели мини-квартир могут добиться признания государством права собственности на каждую квартиру в доме. Однако для получения красной книги и ее разделения мини-квартиры должны полностью соответствовать строгим правовым нормам.
Между тем, большинство мини-квартир в Ханое не соответствуют этим нормам и, следовательно, не имеют права на получение отдельных сертификатов для каждой квартиры.
В крупных городах повсюду появляются мини-квартиры. (Фото: Конг Хьеу)
С юридической точки зрения адвокат Нгуен Тхи Минь Тху (юридическая фирма Hop Nhat Law Firm LLC, Ханойская коллегия адвокатов) заявила, что в действующем законодательстве нет понятия мини-квартир. Поскольку эта форма не зафиксирована как тип коммерческого жилищного проекта, мини-квартиры считаются отдельными домами.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Постановления Правительства № 99/2015/ND-CP, регулирующего детальное регулирование и реализацию ряда статей Закона о жилье 2014 года, организациям и индивидуальным домохозяйствам, имеющим законно установленные жилые дома, в том числе индивидуальные жилые дома, спроектированные и построенные с несколькими этажами и несколькими квартирами, с минимальной площадью 30 м2 и более, спроектированные в закрытом стиле, соответствующие требованиям многоквартирных домов, компетентный государственный орган должен выдать собственнику каждой квартиры свидетельство о праве собственности для обеспечения прав и законных интересов собственников.
В случае, если собственник продает, сдает в аренду, дарит или наследует квартиру в этом доме другой организации, домохозяйству или частному лицу, имеющему право владеть жильем во Вьетнаме, право пользования землей, прилегающей к этому дому, принадлежит субъектам, купившим, сдавшим в аренду, получившим в дар или унаследовавшим квартиру.
« Таким образом, для типа мини-квартиры — индивидуального жилья, если она соответствует установленным условиям, сертификат будет выдаваться на каждую квартиру. Если мини-квартира не соответствует установленным условиям, будет выдаваться только один сертификат на все здание, и в нем могут быть указаны имена совладельцев», — сказал адвокат Ту.
По словам адвоката Минь Ту, мини-квартиры, хотя и представляют собой отдельные дома, все равно должны соответствовать правовым нормам, чтобы гарантировать, что строительные работы соответствуют планировке и пожарной безопасности. Если при строительстве нарушены правила пожарной безопасности и тушения пожаров, что повлекло за собой тяжкие последствия (ущерб людям и имуществу), продавец/арендодатель квартиры обязан нести ответственность за ущерб людям и имуществу, причиненный их нарушением.
В 2020 году Министерство строительства выпустило официальное распоряжение, в котором просило местные органы власти ужесточить управление индивидуальными жилыми домами, спроектированными с большим количеством этажей и квартир. В нем указываются такие последствия, как: высокий риск пожара и взрыва, повышенная плотность населения, приводящая к заторам на дорогах, несоблюдение гигиены окружающей среды, городской эстетики... Однако без конкретных санкций и правил управление по-прежнему затруднено. Продолжает появляться множество новых мини-квартир.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)