Срочная необходимость строительства социального жилья. Часть 1. Там, где есть проблемы, есть и решения.

В Директиве 34-CT/TW Секретариат оценил, что многие цели по развитию социального жилья, предусмотренные Национальной стратегией развития жилищного строительства до 2020 года и Видением на период до 2030 года, не были достигнуты. Предложение социального жилья по-прежнему ограничено по сравнению с реальным спросом, а средняя цена все еще слишком высока по сравнению с доходами бенефициаров.

Кроме того, государственное управление социальным жильем также имеет много слабых сторон и недостатков. Доля земельного фонда, выделяемого на строительство социального жилья в городах, а также поддержка государством программ льготного кредитования этого сегмента остаются низкими; еще не мобилизовали в достаточной мере социальные ресурсы для участия...

Эти причины делают развитие социального жилья не таким, как ожидалось, несмотря на значительную политическую «поддержку». Это также значительно затрудняет достижение поставленных целей. Ряд трудностей «связывает» цель.

Сложность «привязки» цели

Г-н Хоанг Хай - директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства) сказал: В настоящее время все еще есть некоторые населенные пункты, которые своевременно не опубликовали планы по реализации проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных слоев населения и работников промышленных парков в период 2021-2030 годов»; Потребность в земле для инвестиций в строительство социального жилья не была четко определена в качестве основы для планирования и выделения достаточного количества земли для развития социального жилья... В то же время многие предприятия, инвестирующие в строительство социального жилья, по-прежнему сталкиваются с трудностями при доступе к земле, такими как планирование выделения земли и публикация проектов по привлечению инвестиций. По некоторым проектам утверждены инвестиционные политики и выбраны инвесторы, однако реализация инвестиций и строительство по-прежнему не идут по графику...

Кроме того, освоение льготного кредитного капитала в размере 120 000 млрд донгов по-прежнему идет медленно по сравнению с ожиданиями и практическими потребностями. «Не говоря уже о том, что не так много коммерческих банков участвуют в кредитовании в поддержку развития социального жилья», - прокомментировал г-н Хай.

К 2024 году правительство поставило цель построить 130 000 единиц социального жилья по всей стране. Однако статистика показывает, что к концу первого квартала 2024 года в стране было завершено всего 8 проектов социального жилья, что не достигло и 30% от запланированного количества квартир. Этот прогресс показывает, что цель завершить строительство 130 000 квартир социального жилья в этом году все еще далека от «цели» и потребует больших усилий для ее достижения.

С местной точки зрения г-н Хюинь Тхань Кьет, заместитель директора Департамента строительства города Хошимин, сказал, что наибольшей проблемой в настоящее время является нехватка инвестиционного капитала из бюджета, поэтому его невозможно полностью направить на строительство программ социального жилья, принадлежащих государству, для полного решения проблем субъектов политики, таких как кадры, государственные служащие, государственные служащие и т. д.

В настоящее время город Хошимин может выделить лишь 10% капитала на реализацию программ социального жилья. Согласно плану, с настоящего момента и до 2025 года потребуется 37 700 млрд донгов. Однако город способен выделить лишь около 3 770 млрд донгов из бюджета. К 2030 году городу потребуется 86 400 млрд донгов капитала, но из бюджета он может выделить только 8 600 млрд донгов, а остальное может быть использовано только из источников социального капитала.

Гибкий тип

Утверждается, что одной из причин, по которой программа социального жилья не увенчалась успехом, является то, что она продает дома людям, которые не могут позволить себе их купить. Г-н Нгуен Ван Динь, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, прокомментировал: «Помимо социального жилья, предлагаемого на продажу и в аренду с последующим выкупом, вопрос социального жилья, сдаваемого в аренду, также требует разработки политики, способствующей развитию». Потому что социальное жилье в основном ориентировано на малообеспеченные слои населения.

По словам этого эксперта, Закон о жилье 2023 года, вступивший в силу с 1 августа, отменил положение, согласно которому инвесторы проектов социального жилья должны резервировать 20% площади помещений для сдачи в аренду. Это означает, что если 100% квартир удастся продать, государству необходимо будет пополнить предложение альтернативной аренды.

В Законе о жилье 2023 года указано только, что жилье для работников промышленных парков должно сдаваться в аренду. Таким образом, малообеспеченные группы населения, не работающие в промышленных парках, такие как рабочие и внештатные работники в городских районах, практически не имеют возможности получить доступ к социальному жилью в аренду.

Разделяя эту точку зрения, г-н Тринь Куанг Минь, глава Совета по управлению проектами профсоюзных учреждений Всеобщей конфедерации труда Вьетнама, прокомментировал: «Строительство и продажа социального жилья очень сложны, поскольку процедуры длительные, а цена продажи выше, чем доход малообеспеченных работников; Нормы не привлекательны для инвесторов, поскольку лимит прибыли составляет всего 10%... Поэтому более разумным будет развитие социального арендного жилья, отвечающего реальным потребностям и соответствующего доходам работников. Кроме того, спрос на аренду очень высок, тогда как предложение ограничено, а стоимость аренды на рынке очень высока.

В настоящее время Всеобщая конфедерация труда Вьетнама предложила план аренды социального жилья, в котором цены на аренду социального жилья будут равны или ниже цен внешнего рынка. Типичным примером является пилотный проект аренды социального жилья Всеобщей конфедерации труда Вьетнама в провинции Ханам, который был полностью сдан в аренду в короткие сроки сразу после запуска.

Стоимость аренды в этом проекте составляет от 1,2 до 1,4 млн донгов в месяц, тогда как за пределами объекта стоимость аренды составляет от 2 до 3 млн донгов в месяц. Однако, по словам г-на Миня, при строительстве социального жилья для сдачи в аренду существуют три трудности: привлечение инвестиционных ресурсов, местоположение проекта и стоимость аренды.

С точки зрения бизнеса г-н Ле Ху Нгиа, директор компании Le Thanh Construction Trading Company, проанализировал: если инвестировать в 1000 единиц социального жилья, каждая из которых стоит около 500 миллионов донгов, то инвестиционные затраты также составят до 500 миллиардов донгов. При аренде по цене 3–3,5 млн донгов в месяц при наличии 1000 квартир инвестор зарабатывает 3–3,5 млрд донгов в месяц, 30–35 млрд донгов в год.

Если инвестор берет коммерческий заем с процентной ставкой более 10–13% годовых, то эти 500 млрд. донгов должны будут выплатить 50 млрд. донгов в виде процентов, и инвестор наверняка понесет убытки. Между тем, в Жилищном законе 2023 года предусмотрено, что строительство социального жилья для сдачи в аренду имеет прибыль в размере всего 10% от прибыли от строительства социального жилья для продажи. «Согласно новым правилам, арендное жилье больше не будет получать государственные инвестиции в техническую и социальную инфраструктуру, поэтому ни один инвестор не осмелится реализовывать проекты по аренде социального жилья», - подчеркнул г-н Нгиа.

Удалить из политики

В то время как многие населенные пункты столкнулись с трудностями при реализации политики социального жилья, в городе Хайфон реализация этой политики достигла замечательных результатов. На сегодняшний день город Хайфон одобрил политику и выбрал инвесторов для 31 проекта социального жилья общим числом 36 600 квартир; Из них 9 проектов уже начали строительство общим числом квартир около 15 000. При таком показателе ожидается, что в период с 2021 по 2025 год будет завершено строительство около 16 200 единиц жилья, что превысит установленный правительством целевой показатель строительства социального жилья в 15 400 единиц.

Это показывает, что трудности все еще существуют, но их необходимо решать, начиная с политики, и история Хайфона также является типичным примером. Для достижения этих положительных результатов город Хайфон строго соблюдает правовые нормы в сфере недвижимости и жилищного бизнеса. Соответственно, партийный комитет города Хайфон уделил внимание руководству, городской народный совет принял 5 резолюций, а городской народный комитет издал 13 соответствующих решений для реализации.

В частности, город Хайфон гибко и эффективно применил текущие механизмы и политику по улучшению инвестиционной и деловой среды, особенно жилищных процедур; включая социальное жилье. Тем самым создается прозрачная, открытая и дружелюбная бизнес-среда, привлекаются многочисленные масштабные инвестиционные проекты, эффективно удовлетворяются потребности людей в покупке и аренде социального жилья.

Директор Хоанг Хай сообщил, что, несмотря на достижение некоторых важных результатов, реализация проекта развития социального жилья все еще имеет некоторые недостатки. В настоящее время Министерство строительства сосредоточено на разработке, завершении и руководстве на местах по реализации указов, решений и циркуляров, подробно описывающих и направляющих реализацию Закона о жилье 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года после их обнародования.

В то же время Министерство строительства продолжает призывать местные органы власти, основываясь на цели проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов» и цели согласно приложению по социальному жилью, которая должна быть завершена в 2024 году, в срочном порядке разработать конкретный план по реализации инвестиций в проекты социального жилья для обеспечения поставленной цели.

В целях реализации Национальной стратегии развития жилищного строительства на период 2021–2030 годов с перспективой до 2045 года Министерство строительства направило в Народные комитеты провинций и городов центрального подчинения документы по разработке и корректировке планов развития жилищного строительства на 2024 год и период 2021–2025 годов; Четко определить потребности и цели социального жилья для малообеспеченных людей, жилья для народных вооруженных сил и жилья для рабочих... в соответствии с Законом о жилье 2023 года.

Помимо реализации Программы надзора Национальной ассамблеи в 2024 году, Национальная ассамблея будет осуществлять высший надзор по теме «Реализация политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года». Тема мониторинга направлена ​​на оценку достигнутых результатов, ограничений и трудностей; Выявить причины и уточнить обязанности учреждений, организаций и отдельных лиц для повышения эффективности реализации политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья. Исходя из этого, предлагайте решения по улучшению соответствующей политики и законов.

При синхронном участии всей политической системы с активным подходом, «где есть проблема, там есть и решение», реализация политики социального жилья будет соответствовать поставленным целям, а также ожиданиям общества.

Урок 2: Упростите доступ для работников

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594