Запрет на раздел и продажу земли: рынок недвижимости развивается более здорово

Ожидается, что с 1 августа 2024 года вступит в силу Закон «О риелторской деятельности» (с изменениями и дополнениями). В рамках этого закона запрет на раздел и продажу земли будет применяться в 105 городах и поселках, что на 81 единицу больше по сравнению с действующими правилами. В сложных условиях рынка недвижимости не усложнят ли эти новые правила ситуацию?

Продается земельный участок в коммуне Ан Фу Тай, район Бинь Чань. Фото: Хоанг Хунг

Риск дефицита и роста цен

По словам г-на Нгуена Хоанг Хая, директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства , земля всегда является сегментом с самым высоким спросом и является предметом наибольшего оборота среди всех сделок с недвижимостью. В первом квартале 2024 года по всей стране было совершено 97 659 успешных сделок купли-продажи земли, что почти в 3 раза превышает объем сделок в сегменте квартир и индивидуальных домов. Реальность также показывает, что за последние 15 лет рынок недвижимости неоднократно сотрясала земельная лихорадка.

Профессор, доктор Данг Хунг Во отметил, что непоследовательные положения Закона о земле 2013 года являются причиной того, что раздел и продажа земли эксплуатируются и постоянно создают проблемы. Пик земельной лихорадки пришелся на период 2020–2022 годов, когда было объявлено множество видов планирования от центрального до местного уровня, вкладывались значительные средства в инфраструктуру городского транспорта, а также применялись уловки земельных брокеров по взвинчиванию цен на землю.

Благодаря ряду радикальных мер, принятых правительством и соответствующими министерствами, к концу 2022 года лихорадка пошла на спад. Однако рынок впал в другую крайность, когда за последние 2 года во многих населенных пунктах сегмент земли практически замер. По данным Минстроя, объем недвижимости в проектах в первом квартале 2024 года составляет около 23 029 единиц, из которых основная часть приходится на сегмент индивидуальной жилой недвижимости и земельные участки проектов — только земельных участков — 10 855 единиц.

В настоящее время Министерство строительства не располагает конкретными данными о количестве заброшенных проектов по разделу и продаже земельных участков, но, просто вернувшись к населенным пунктам, которые два года назад пережили земельную лихорадку, можно увидеть плачевную ситуацию в этих областях. Как правило, на Юго-Востоке, в Центральном нагорье, в Центральных регионах или в Северном регионе многие проекты заморожены. Многие люди купили землю по высоким ценам, теперь «сбежать» нелегко, поскольку на рынке нет сделок.

Краткосрочные трудности, долгосрочная устойчивость

Хотя считается, что рынок недвижимости в некоторой степени пострадает от регулирования, запрещающего раздел и продажу земли, эксперты по-прежнему оптимистично настроены и считают, что в долгосрочной перспективе рынок может развиваться более здорово. По словам доктора Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, новое регулирование является своего рода «фильтром», помогающим отсеивать инвесторов, которые только запрашивают землю под проекты, а затем делят и продают участки, что не приносит экономической эффективности стране; Не допускать ситуации, когда спекулятивные земли оказываются заброшенными, а деньги людей остаются лежать мертвыми в земле, что наносит огромный ущерб экономике.

Что касается опасений, что положение, запрещающее раздел и продажу земли, ущемляет права людей, представитель Министерства строительства подтвердил, что новые положения затрагивают только инвесторов, использующих частный капитал для вложения в сектор недвижимости, и не затрагивают государственные проекты по развитию земельных фондов, государственный бюджет тратит деньги на расчистку земель, организует аукционы для людей по покупке под строительство домов и удовлетворяет потребность в жилье в условиях естественного прироста населения. Новое положение также не влияет на возможность лиц, имеющих законные права землепользования, разделять земельные участки с целью дарения, пожертвования, наследования или передачи другим лицам.

С точки зрения девелоперов проектов в сфере недвижимости, компании считают, что ситуация может быть сложной в краткосрочной перспективе, но стабильной в долгосрочной. Г-н Во Хонг Тханг, инвестиционный директор DKRA Group, сообщил, что в последние годы наблюдается резкий рост числа выставленных на продажу участков земли в городских районах II и III типа. Таким образом, ужесточение разграничения в соответствии с новыми положениями Закона о риэлторской деятельности (с изменениями) затронет весь рынок с севера на юг, при этом 90% затронутых инвесторов будут находиться в городах II и III типа. На самом деле, раздел и продажа земли могут легко привести к злоупотреблению доверием людей. Многие инвесторы со слабыми финансовыми возможностями воспользовались политикой, чтобы забрать землю, расчистить ее, построить шаткую инфраструктуру, а затем продать землю по высоким ценам населению и спекулянтам, чтобы получить деньги. Это является основной причиной инфляции цен, порождающей «земельную лихорадку», создающую риски для рынка недвижимости. Поэтому ожидается, что ужесточение правил раздела и продажи земли будет способствовать «отсеиванию» инвесторов, формированию профессиональных предприятий в сфере недвижимости.

Между тем, г-н Нгуен Ван Хау, генеральный директор Asian Holdings Real Estate JSC, заявил: «Запрет на раздел и продажу земельных участков в специальных городских зонах I, II и III типов оказывает большое влияние на структуру сегментов рынка недвижимости. Количество земельных продуктов, получаемых в результате раздела, в предстоящий период сократится, дефицит предложения приведет к росту цен на землю. Однако в долгосрочной перспективе это будет способствовать более здоровому развитию рынка и сделает городское планирование более системным.

Закон «О риэлторской деятельности» 2023 года устанавливает, что права землепользования не могут быть переданы лицам, которые самостоятельно строят дома, производят раздел земельных участков для продажи в районах, районах и городах специальных городских зон I, II и III типов, а также подлежат аукционам по продаже прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с положениями Закона о земле. По данным Министерства строительства, в стране есть две особые городские зоны: Ханой и Хошимин; 22 города I типа; 36 городов II типа; 45 городов III типа.

МИНЬ ДУЙ - ДУК ТРУНГ

Источник: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html