Г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), подтвердил, что в настоящее время мини-квартиры представляют собой концептуальный обмен типом жилья, который не регулируется законом. Поэтому многие люди тратят миллиарды на покупку, но это все равно не имеет смысла собственности, они по-прежнему просто снимают собственную квартиру.
По мнению аналитиков, мини-квартиры не имеют никаких правовых оснований для признания их видом жилья, выставленным на продажу. На самом деле большинство людей покупают землю самостоятельно, затем подают заявление на разрешение на строительство индивидуальных домов, а затем делят их на отдельные квартиры для продажи.
Это гражданско-правовой договор, а не договор купли-продажи, поскольку в нем не предусмотрена продажа части имущества.
Г-н Тоан привел пример частного лица с участком земли шириной около 200 - 300 м2. При строительстве высотных зданий и продаже квартир владельцам этих квартир не выдаются отдельные красные книги, но их имена объединяются в одну красную книгу, в виде общего имущества.
« Поэтому, даже если владельцы мини-квартир тратят миллиарды на покупку дома, им фактически не выдается отдельный сертификат, у них есть только ксерокопия красной книги, которая используется для всего здания, ничем не отличаясь от аренды дома», — сказал г-н Тоан.
Мини-квартиры без красной книги будут очень рискованными для покупателей. (Иллюстрация: Конг Хьеу).
Разделяя то же мнение, адвокат Нгуен Тхи Минь Тху - Hop Nhat Law Company Limited, Ханойская коллегия адвокатов также заявила, что в действующем законодательстве нет понятия мини-квартир. Поскольку эта форма не зафиксирована как тип коммерческого жилищного проекта, мини-квартиры по-прежнему считаются отдельными домами. Покупателю не выдается отдельный сертификат, а только сертификат на все здание.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Постановления Правительства № 99/2015/ND-CP, регулирующего детальное регулирование и реализацию ряда статей Закона о жилье 2014 года, организациям и индивидуальным домохозяйствам, имеющим законно созданное жилье, в том числе индивидуальные жилые дома, спроектированные и построенные с несколькими этажами и несколькими квартирами, с минимальной площадью 30 м2 и более, спроектированные в закрытом стиле, соответствующие требованиям многоквартирных домов, компетентным государственным органом собственнику каждой квартиры выдается свидетельство о праве собственности для обеспечения прав и законных интересов собственников.
В случае, если собственник продает, сдает в аренду, дарит или наследует квартиру в этом доме другой организации, домохозяйству или частному лицу, имеющему право владеть жильем во Вьетнаме, право пользования землей, прилегающей к этому дому, принадлежит субъектам, купившим, сдавшим в аренду, получившим в дар или унаследовавшим квартиру.
« Таким образом, для типа мини-квартиры — индивидуального жилья, если она соответствует установленным условиям, сертификат будет выдаваться на каждую квартиру. Если мини-квартира не соответствует установленным условиям, будет выдаваться только один сертификат на все здание, и в нем могут быть указаны имена совладельцев», — сказал адвокат Ту.
По словам г-жи Ту, в настоящее время большинство мини-квартир в Ханое не соответствуют условиям выдачи сертификатов на каждую квартиру. Таким образом, покупателям мини-квартир красные книги не выдаются, а остается только ксерокопия красной книги, которая не может быть использована в качестве залога по банковским кредитам на предпринимательские цели.
Многие мини-квартиры расположены в глубине переулков и не соответствуют требованиям PCC. (Фото: Конг Хьеу).
Что касается законности мини-квартир, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что в настоящее время мини-квартиры упоминаются в законе только как дешевое частное жилье, но понятия мини-квартир не существует.
По словам г-на Чау, Закон о жилье 2005 года и Указ 90/2006/ND-CP не содержат никаких правовых норм, разрешающих «строительство индивидуального и семейного жилья», спроектированного в стиле мини-квартир, с несколькими этажами и большим количеством квартир в городских районах. Развитие индивидуального и семейного жилья должно осуществляться в соответствии с планом; иметь разрешение на строительство; необходимо обеспечить соответствие требованиям по подключению к общей системе технической инфраструктуры города.
Лишь в 2010 году, когда Декрет 71/2010/ND-CP заменил Декрет 90/2006/ND-CP, было разрешено «строительство индивидуального жилья для домохозяйств и отдельных лиц», спроектированного как мини-квартиры с несколькими этажами и большим количеством небольших квартир в городских районах.
« Это положение является ненадлежащим и противоречит Жилищному закону 2005 года. Когда Указ 71/2010/ND-CP был еще проектом, HoREA и Народный комитет города Хошимин прокомментировали и предложили не разрешать «строительство индивидуального жилья для домохозяйств и отдельных лиц», спроектированного как мини-квартиры, с большим количеством этажей и большим количеством квартир в городских районах, из опасений, что это приведет к незаконному, нелицензированному и несанкционированному строительству, нарушающему планирование и увеличивающему нагрузку на систему городской инфраструктуры.
«Это является правовой основой для строительства мини-квартир в последнее время и использовалось для незаконного строительства мини-квартир », - сказал г-н Чау.
Поскольку они не «родились» и «обходят закон», строясь незаконно, помимо нарушения планировки, мини-квартиры также увеличивают нагрузку на систему городской инфраструктуры, не обеспечивают пожарную безопасность и, следовательно, не соответствуют условиям выдачи покупателям «красных книг».
По словам юриста Нгуена Куанг Нгока, директора юридической фирмы Thien Viet International (VIETSKY), отсутствие красной книги привело к тому, что многие люди, покупающие мини-квартиры, чувствуют себя так, словно снимают жилье в собственном доме. Поскольку на квартиру не выдается сертификат, это также означает, что покупатель не имеет законных прав собственности и не может заложить ее или использовать в качестве взноса в уставный капитал, когда это необходимо в период эксплуатации.
В частности, в случае, если земля проекта будет отчуждена для расчистки участка, права покупателя будут существенно затронуты и будут в значительной степени зависеть от продавца, поскольку он будет участвовать как лицо, чья собственность отчуждается.
Таким образом, очевидно, что покупатели тратят миллиарды донгов на покупку квартиры, но на самом деле они могут в ней только жить, а их права владения и распоряжения этой недвижимостью весьма ограничены. Покупатели жилья ничем не отличаются от долгосрочных арендаторов: они платят большую сумму денег и остаются в жилье надолго.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)