Недвижимость в Ханое: менее привлекательный центр города, оживленный на двух восточных полюсах

Расширение столицы

2008 год ознаменовал новый этап развития Ханоя, когда столица вошла в число 17 крупнейших городов мира после слияния с общей площадью более 3300 км2, что в 3,6 раза больше, чем прежде.

В 2011 году правительство утвердило генеральный план застройки столицы до 2030 года с перспективой до 2050 года, поставив цель превратить Ханой в устойчивый город с синхронной инфраструктурой и технической системой, высокой конкурентоспособностью и гармоничным культурным развитием.

Недвижимость в Ханое, оживленное и привлекательное место в двух западных полюсах, фотография 1 — Развитие новых центров и качественной инфраструктуры создало движущую силу миграции из центрального ядра. (Фото: МД)

Согласно этому плану, столица будет развиваться по модели городского кластера, включающего центральную городскую зону, 5 городов-спутников, экологические города и поселки.

Этот городской кластер соединен кольцевой транспортной системой в сочетании с радиальными осями, имеющими выходы на региональные и национальные транспортные сети. Центральная городская зона отделена от пригородов и городов зелеными коридорами, на долю которых приходится 70% площади природных территорий города.

С точки зрения планирования развитие каждой территории сильно отличается и зависит от многих факторов. С тех пор на рынке Ханоя произошли существенные изменения как в ассортименте продукции, так и в размерах рынка.

В частности, заметно интенсивное развитие двух полюсов столицы — западного и восточного — с хорошо спланированными мегаполисами, синхронизированными системами обслуживания и инфраструктуры.

Разница между Востоком и Западом

По мере расширения Ханоя западные районы стали переезжать раньше, поэтому существующая городская картина была ясна.

Кроме того, многие министерства, отрасли и предприятия также переехали на Запад, создав место сосредоточения тысяч крупных и мелких отечественных и иностранных предприятий. Оттуда началась волна миграции в эту область с целью обустройства.

В этом районе развитие To Huu - Le Van Luong, кольцевой дороги 2, кольцевой дороги 3 и планируемых кольцевых дорог 3.5 и 4, или авеню Тханг Лонг с проектами городской железной дороги № 2А и № 3 создало импульс для развития проектов в сфере недвижимости.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила: «Западный регион, если рассматривать только округа Бак Ту Лием, Нам Ту Лием и Кау Гиай, всегда лидировал на рынке по доле предложения, занимая около 30% с 2011 года по настоящее время».

Это также район с самым большим предложением офисных площадей в столице, доля рынка которого составляет 50%, что эквивалентно 873 700 м2.

Недвижимость в Ханое, оживленное и привлекательное место на двух полюсах на западе, фото 2 — По мере расширения Ханоя западные районы стали свидетелями первых перемещений. (Фото: РТ)

По оценке г-жи Ханг, в ближайшем будущем этот район по-прежнему будет оставаться центром развития Ханоя, при этом основное внимание будет уделяться качеству, значительному улучшению транспортной инфраструктуры и ландшафта для снижения нагрузки на население и большого объема перевозок.

Между тем, синхронная инфраструктура одновременно открывает больше направлений развития к востоку от города.

Согласно Плану развития столичного транспорта до 2030 года, с перспективой на 2050 год, Ханой построит еще 10 крупных мостов через Красную реку, в рамках нескольких проектов, таких как мост Винь Туй 2, мост Тран Хунг Дао, мост Ту Лиен, Нью Тханг Лонг, мост Тхыонг Кат, Хонг Ха 9.

Кроме того, завершение инфраструктурных проектов, таких как расширенная кольцевая дорога №2 и планируемая кольцевая дорога №4, сократит время в пути из Ханоя в другие населенные пункты, повысив привлекательность Востока для нужд соседних населенных пунктов.

Кроме того, в 2021 году был запущен План развития исторической части города, цель которого — выявить необходимость сокращения населения примерно на 215 000 человек в период 2020–2030 годов.

В целом, 6 планов зонирования исторической внутренней части города охватывают масштаб исследования более 2700 гектаров, при этом основным требованием является контроль численности населения с его сокращением с 1,2 млн человек (в 2009 году) до ожидаемых 672 000 человек; при одновременном улучшении социальной и технической инфраструктуры.

По оценке г-жи Ханг, проекты жилищного строительства выиграют от миграции из исторической части города. В частности, некоторые бывшие жители старого квартала переехали жить в соседние и престижные районы Восточного региона из-за хорошей инфраструктуры и удобного транспортного сообщения.

В Восточном регионе (включая районы Лонгбьен и Зялам), где имеются большие земельные фонды, также активно развивается инфраструктура и присутствуют крупные инвесторы.

Доля предложения квартир на Востоке по отношению к общему предложению на рынке выросла с очень низкого уровня в 2011 году до 12% в первой половине 2023 года.

Это также район с самым высоким ростом предложения малоэтажной недвижимости за последние годы: с 8% доли рынка предложения Ханоя в 2014 году до 15% в первой половине 2023 года.

Первичные цены на жилую недвижимость также различаются в двух регионах. По данным Savills, в Западном регионе средняя первичная цена квартиры в первой половине 2023 года достигла 58 млн донгов/м2.

Между тем, средняя цена на квартиры первичного рынка на Востоке составляет около 48 млн донгов/м2.

Для малоэтажной недвижимости первичная цена за первые 6 месяцев 2023 года на Западе составит 157–225 млн донгов/м2 земли, а на Востоке — 158–168 млн донгов/м2 земли.

По словам г-жи До Ту Ханг, разница в ценах между двумя регионами объясняется тем, что Восточный регион сформировался и развился позже, но довольно быстро, поэтому разрыв в ценах с Западным регионом все еще сохраняется.

Комментируя перспективы, г-жа Ханг заявила, что в ближайшее время новое предложение на Западе и Востоке будет составлять 40% доли рынка квартир, тогда как доля малоэтажных проектов будет невелика из-за ограниченного земельного фонда по сравнению с другими районами.

Кроме того, качество продуктов недвижимости в этих регионах в частности и в Ханое в целом будет постоянно улучшаться. В проектах квартир основное внимание будет уделяться внутренним удобствам.

Источник