Важно идти в ногу с рыночными ценами
Согласно Закону о земле 2024 года, вступающему в силу с 1 августа 2024 года, населенным пунктам разрешается применять старый прейскурант цен на землю до 31 декабря 2025 года и применять новый прейскурант цен на землю с 1 января 2026 года. Новый прейскурант не будет регулироваться рамками цен на землю и должен быть составлен близко к рыночным ценам.
В частности, город Хошимин стал первым населенным пунктом, который запросил мнения по проекту скорректированного списка цен на землю. Цены в скорректированном прейскуранте на землю значительно выше, чем в старом прейскуранте, например, в городе Тху Дук, где они выросли в 10–15 раз; Районы Нха Бе, Бинь Чань, Кан Зио, Ку Чи выросли в 10-20 раз. Только в районе Хокмон есть много дорог, где ожидается рост цен на землю в 15–30 раз.
По этому вопросу эксперты Savills заявили, что прейскурант цен на землю в Хошимине не поспевает за реальными рыночными ценами и зачастую оказывается значительно ниже их. Это постоянное расхождение цен привело к возникновению системы «двух цен», которая привела ко многим серьезным последствиям.
По словам г-жи До Тхи Ту Джанг, директора консалтинговой службы Savills в Хошимине, эта проблема затрудняет и усложняет управление государственными землями. «Например, разница между ценой, заявленной в нотариально заверенном договоре, и фактической ценой сделки часто используется для снижения налога на передачу земли. Или в других случаях выплата ежегодной арендной платы за землю на основе прейскуранта на землю ниже рыночной цены привела к потерям для государственного бюджета», - привела пример г-жа Джанг.
Г-жа До Тхи Ту Джанг, директор консультационных услуг, Savills HCMC
Эксперты Savills также отметили, что развитие проектов в сфере недвижимости также сталкивается со многими трудностями, особенно на этапах приобретения земли и расчистки участка. Компенсация, основанная на прейскурантах на землю, которые не соответствуют рыночным ценам, привела к задержкам, недовольству и финансовым потерям для пострадавших людей, что привело к затяжным земельным спорам и судебным искам.
Ввиду этих нерешенных вопросов г-жа Джанг считает, что применение прейскурантов на землю в соответствии с рыночными принципами неизбежно и необходимо. Это прогрессивное изменение поможет преодолеть предыдущие ограничения, обеспечив прозрачность и справедливость в системе. В частности, приблизительный к рыночным ценам прейскурант цен на землю облегчит процесс компенсации и расчистки участка, особенно в важных проектах развития инфраструктуры, способствуя достижению консенсуса среди населения относительно уровня поддержки и компенсации.
Комментируя предлагаемый прейскурант цен на землю, эксперты Savills также заявили, что между предлагаемой ценой на землю и фактической ценой сделки по-прежнему существует значительная разница. Например, на улице Као Тханг (район 3) рыночная цена сделки составляет около 525 млн донгов/м2, тогда как предлагаемая цена земли составляет всего 330 млн донгов/м2. На улице Тан Тханг (район Тан Фу) цена сделки составляет около 150 млн донгов/м2, а предлагаемая цена — 90 млн донгов/м2. В целом предлагаемая цена на землю составляет всего около 60%, а в некоторых других районах — 70% от рыночной цены, что свидетельствует о том, что разница все еще существенна.
Вопросы, которые следует рассмотреть перед подачей заявления
Г-жа До Тхи Ту Джанг сообщила, что согласно статье 159 Закона о земле 2024 года прейскурант цен на землю применяется в 11 случаях. Кроме того, в статьях 109 и 111 Закона о земле «О поддержке и организации переселения» 2024 года также используются цены на землю в соответствии с прейскурантом цен на землю. Таким образом, предлагаемый прейскурант цен на землю в Хошимине напрямую затронет две разные группы людей, как принеся им пользу, так и нанеся ущерб.
К группе бенефициаров относятся лица, получающие поддержку от государства при изъятии земель и организации переселения (согласно статьям 109 и 111 Закона о земле 2024 года).
В группу пострадавших входят домохозяйства и отдельные лица, которые были признаны изменившими целевое назначение земли. Согласно предыдущему Закону о земле 2014 года, финансовые обязательства оценивались по-разному для земель в пределах и за пределами лимита: земля в пределах лимита рассчитывалась в соответствии с прейскурантом на землю, а земля за пределами лимита рассчитывалась в соответствии с удельной ценой на землю.
Однако действующий Закон о земле 2024 года больше не делает такого различия, и на всей территории будут применяться цены в соответствии с прейскурантом на землю. Таким образом, поскольку предлагаемый прейскурант цен на землю во много раз превышает действующий прейскурант цен на землю, финансовые обязательства по площади в пределах лимита возрастут. Поскольку предлагаемый прейскурант цен на землю во много раз превышает действующий прейскурант цен на землю, это приведет к увеличению стоимости финансовых обязательств по этой территории.
Немедленное введение нового прейскуранта цен на землю в Хошимине затронет многие группы населения.
Предлагаемый в Хошимине список цен на землю, который, как ожидается, вступит в силу с 1 августа 2024 года, отложен для дальнейшего рассмотрения. Эксперты Savills считают, что такая задержка в применении обоснована, поскольку предлагаемый прейскурант резко вырос по сравнению со старым прейскурантом, и его предлагается ввести в действие в короткие сроки. Это создает огромное финансовое давление на пострадавшие группы. Поэтому построение и применение таблиц цен на землю необходимо тщательно продумать, чтобы сбалансировать интересы всех сторон, уделяя особое внимание защите прав людей.
Кроме того, методы определения цен на землю по-прежнему не являются единообразными и простыми. В некоторых районах с высокой стоимостью метод построения таблиц цен на землю, по-видимому, представляет собой просто фиксированный коэффициент-множитель для всех маршрутов.
Например, в округе 1 множитель 5,0 применяется одинаково ко всем локациям и маршрутам. В результате стоимость улицы Донг Кхой предлагается установить в размере 810 млн донгов/м2 (по сравнению с нынешними 162 млн донгов/м2), а стоимость улицы Хай Ба Чунг (от пристани Бах Данг до Нгуен Тхи Минь Кхай) — в размере 484 млн донгов/м2 (по сравнению с нынешними 96,8 млн донгов/м2). Аналогично, множитель округа 4 равен 11,3, а множитель округа 5 — 5,58.
«Этот подход по сути ничем не отличается от применения старого прейскуранта и умножения его на коэффициент К, поэтому он не отражает в полной мере рыночную стоимость каждого маршрута, как того требует Закон о земле», — заявила г-жа Джанг.
В заключение г-жа До Тхи Ту Джанг сказала, что, хотя обновление прейскуранта цен на землю с учетом рыночной стоимости является важным шагом вперед, текущее предложение требует дальнейшего совершенствования. Метод должен быть более точным и специфичным для каждой области, а не просто применять общие коэффициенты. Постепенный, прозрачный переход, гарантирующий интересы всех заинтересованных сторон, имеет решающее значение для обеспечения долгосрочного успеха этой новой системы.
Источник: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html
Комментарий (0)